分譲マンションの『管理費と修繕･･･

「分譲マンションを買いたいけど、管理費と修繕積立金の違いが分からない…」

「毎月の支払いが家計を圧迫しないか不安で、一歩踏み出せない」

 

分譲マンションの管理費・修繕積立金をやさしく解説する本記事では、そもそもの違いと相場、愛知・静岡エリアで注意すべき共用コストの増え方、滞納リスクまでプロ目線で丸ごと紹介します。5分で読めるステップバイステップ形式だから、初心者でも数字とチェックポイントをすぐ理解。長期修繕計画の見極め方、管理組合のガバナンス診断法、節約に効く裏ワザも凝縮。さらに、インフレ時代でも資産価値を守る家計シミュレーション例を掲載。最後に無料チェックリスト付きで、後悔しない物件選びをサポートします。

 

 

まず知っておきたい「共用コスト」の基礎と背景

分譲マンションを購入すると、住宅ローン以外に毎月の「管理費」と「修繕積立金」というコスト（共用コスト）がかかります。これらはマンションの共用部分（エントランス、廊下、エレベーターなど住人全員で使う設備）の維持管理に充てられる費用で、すべての区分所有者（購入者）が持分割合に応じて負担します。まずは、マンションの構造と費用負担の仕組み、そして管理費・修繕積立金が生まれた背景や関連法制度、さらに近年クローズアップされる老朽化問題について、基本を押さえておきましょう。

 

分譲マンションの構造と費用負担の仕組みを俯瞰する

分譲マンションは各住戸が個別の所有物（専有部分）である一方、建物や土地の共用部分は住民全員の共有財産です。そのため、エントランスの清掃やエレベーターの点検といった共用部分の維持管理費用は、管理組合（全区分所有者で構成）によって徴収される仕組みになっています。具体的には、日常の建物管理に充てる管理費と、将来の大規模修繕に備える修繕積立金を毎月各戸から集金し、管理組合が資金をプール・支出していきます。管理費は管理会社へ委託する運営費用や清掃・設備点検などの日常管理コストに使われ、修繕積立金は屋上防水や外壁補修など長期的な修繕資金に充当されます。マンション購入者はこのように毎月の共用コストを支払う義務があり、それによって建物全体の快適性と資産価値を維持する仕組みになっているのです。

 

管理費と修繕積立金が生まれた歴史的背景と法制度

日本でマンションが本格的に普及し始めたのは高度経済成長期の1960年代後半から1970年代にかけてですが、当初は長期修繕計画や十分な修繕積立金の概念がなく、将来の大規模修繕費用が不足する問題が各地で顕在化しました。実際、長期修繕計画という考え方が民間で提唱され始めたのは1983年頃であり、それ以前に分譲された築40年以上のマンションには販売当初から長期計画が存在しないケースがほとんどでした。当時は「管理費の約1割を修繕積立金に充てれば十分」とされ、例えば管理費が月1万円なら積立金は月1,000円程度に設定される例が多かったのです。当然ながらその金額では将来の修繕に足りないことが後になって判明し、社会問題化しました。

こうした背景から、国はマンション管理の適正化に乗り出し、区分所有法や建築基準法の整備と並行してマンション標準管理規約の策定（1982年）や、マンション管理適正化法の制定（2001年）を進めました。1982年に旧建設省が示した標準管理規約では修繕積立金の制度が明記されましたが、当初は長期修繕計画についての記載はなく、その後ガイドライン等で徐々に長期計画の策定が推奨されていきました。

 

出典：国土交通省＞マンション標準管理規約(令和6年6月7日改正)＞単棟型より一部抜粋

 

2001年施行のマンション管理適正化法では管理組合の体制整備や管理業務主任者制度の創設などが盛り込まれ、さらに2022年の法改正では各自治体がマンションの管理計画を認定する新制度（マンション管理計画認定制度）がスタートしています。これは、一定の基準（長期修繕計画の有無や積立金水準など）を満たすマンションを行政が「良好な管理状況」としてお墨付きを与える制度で、購入予定者が管理の優良なマンションを見分けやすくする狙いがあります。

 

 

愛知・静岡でも加速するマンション老朽化と住まい選びの新常識

近年、首都圏や関西圏だけでなく愛知県・静岡県といった地方都市でも、築年数の古いマンションが急増しつつあります。例えば、平成30年時点で、愛知県内のマンションストックは約28万戸にも上り、名古屋市は「今後、築古マンションが増加していく中で適切な管理と計画的な改修・建替えの検討が必要」と注意喚起しています。

出典：国土交通省＞マンション政策の現状と課題より一部抜粋

 

また、静岡県でも6.6万戸のマンションが存在し、高経年化に伴う大規模修繕の遅れや居住者の高齢化、修繕積立金の滞納といった課題が顕在化していると報告されています。実際、静岡県では2022年に県と全市町が連携して「マンション管理適正化推進協議会」を設立し、老朽マンションの管理再生に向けた支援策を開始しました。このように、地方でもマンションの老朽化問題が身近なものとなりつつあり、いまやマンション購入時には管理状況を重視することが新常識となっています。

不動産業界には「マンションは管理を買え」という言葉があります。中古マンションの場合、管理状況によって資産価値が大きく左右されるため、物件の価格や立地以上に「管理品質」をチェックすべきだ、という意味です。実際2022年に始まった管理計画認定制度も、管理の良し悪しを“見える化”する取り組みと言えます。愛知・静岡の皆さんも、マンションの築年数や見た目だけでなく管理費や修繕積立金の状況、管理組合の運営状態などに注目することが、後悔しない住まい選びのためにますます重要になっています。

 

『マンションは管理を買え』の関連記事⇒中古マンション購入の格言『マンションは管理を買え！』の意味を知る

 

 

管理費と修繕積立金──毎月払う費用と未来を守る積立の“決定的な違い”

マンションの管理費と修繕積立金はどちらも毎月支払う共用コストですが、その役割と使い道は大きく異なります。管理費がマンションの維持管理に必要なサービスへ充てられる「今の費用」だとすれば、修繕積立金は将来の大規模修繕に備えてコツコツ貯める「未来の費用」と言えます。ここでは管理費の具体的な内訳と、修繕積立金の用途・金額推移について解説し、さらに地域・築年数・規模ごとの相場感を把握しておきましょう。両者の決定的な違いを理解することで、「なぜ支払うのか」「いくらが適切なのか」がクリアになるはずです。

 

管理費の内訳を徹底解剖 ─ 人件費・委託費・清掃費のリアル

管理費はマンションの日常管理サービスに使われる費用です。その内訳を大きく分類すると、まずマンションに常駐または定期巡回する管理員（管理人）などの人件費が最も大きな割合を占め、一般に全体の約4割とされています。管理員は日々の清掃やゴミ出し対応、受付業務等を担い、その人件費（給与や社会保険料）はマンション規模やサービス時間によって年数百万円からそれ以上となり、管理費の中核となります。

次に多いのが、エレベーター・ポンプ・消防設備など共用設備の保守点検費用で約25％前後を占めます。エレベーターの保守契約料や貯水槽清掃、防犯カメラのメンテナンスなど、マンションの安全・機能を維持するための専門業者への委託費がこれにあたります。加えて、管理組合が管理会社に業務を委託している場合はその管理委託費（管理会社への報酬）があり、これも全体の約15％程度を占めます。管理会社は会計や理事会運営補助、各種点検手配などを行い、その対価として委託費が発生します。

 

残りの約2割程度は、日常清掃にかかる費用（清掃スタッフの外注費用や清掃用具代）、共用部の電気・水道代といった光熱費、植栽の手入れ費用、そして共用部分にかける火災保険料や小修繕費などに充てられます。例えばエントランスや廊下の照明電気代、共用部の給水ポンプの電気代などは全戸で負担します。マンションによっては管理費で賄えず不足が出た場合に備えて予備費を積み立てることもありますが、多くの場合年度末に剰余金が出れば翌年度に繰り越すか修繕積立金に振り替えることが可能です。以上が管理費の主な内訳です。

人件費については、マンションのサービス水準により大きく異なります。たとえばコンシェルジュ付きや24時間有人管理の高級マンションでは人件費割合がさらに高くなり、逆に30戸以下の小規模マンションで管理員非常駐（巡回管理）の場合は人件費を大きく圧縮できます。また清掃費も、管理員が兼務する場合と専門の清掃業者に委託する場合でコストが変わります。管理委託費も、管理会社ごとに料金体系が異なりますが、国土交通省の標準管理委託契約書に準拠した内容であればおおむね妥当な範囲と言われます。いずれにせよ、「管理費が高い＝無駄」とは一概に言えず、マンションのサービス内容や管理品質によって必要なコストが掛かっている点に留意しましょう。

 

出典：国土交通省＞マンションに関する統計・データ等＞管理組合向け調査の結果より一部抜粋

 

修繕積立金の用途と金額推移 ─ 段階増額方式・一時金方式を比較

修繕積立金は、将来マンションが古くなって大規模修繕工事（例：外壁塗装の塗り替えや屋上防水の更新、給排水管の更新など）を行う際に備えて、毎月コツコツ積み立てておく資金です。通常、マンションでは築10～15年ごとに大規模修繕工事を計画的に実施するため、管理組合は長期修繕計画を作成し、少なくとも今後30年程度の修繕サイクルと必要費用を見積もっています。修繕積立金はこの計画に基づき、各戸から公平に徴収され、エントランスや外壁、屋上、防水、防災設備といった共用部分全般の経年劣化対策費用に充当されます。

 

修繕積立金の徴収方法には、大きく分けて「均等積立方式」と「段階増額積立方式」、そして必要時に「一時金（臨時徴収）」で対応する方式があります。均等積立方式は、築年当初から将来を見越した適正額を毎月均等に徴収し続ける方法で、長期的には最も安定しています。しかし新築分譲時に月額が高めになるため、販売上敬遠されやすい側面があります。一方、段階増額方式は当初の積立金を低めに設定し、一定年数ごとに段階的に値上げしていく方法です。国土交通省の最新調査でも段階増額方式を採用するマンションは全体の47.1%と最も多く、均等積立方式（40.5%）より若干主流になっています（※令和5年度マンション総合調査結果より）。とくに築年次の新しいマンションほど販売初期の負担感を抑えるため段階増額を採用する傾向が強いです。

段階増額方式自体は合理的な方法ですが、注意すべきは将来的な負担増の幅です。当初設定が低すぎると、いずれ大幅な値上げが必要になり住民の経済的負担が急増します。この点について国土交通省は2024年にガイドラインを改定し、「段階増額方式でも早期に適切額へ引き上げ、最終段階でも均等積立の場合の約1.1倍以内に収めるべき」（初期額は基準の0.6倍以上）との基準を示しました。つまり、段階増額でも上げ幅は緩やかにし、遅くとも築後20年前後までに均等積立方式と同水準に移行することが望ましいとされています。

 

出典：国土交通省＞今後のマンション政策とマンション管理の制度より一部抜粋

 

最後に「一時金方式」ですが、これは毎月の積立金を意図的に低く抑え、いざ大規模修繕時に必要額を臨時徴収（一時金）で賄う方法です。初期負担が軽いメリットがある反面、突然数十万円規模の一時金を各戸が負担するリスクを伴います。経済状況によっては一時金を支払えない区分所有者も出かねず、必要な修繕工事が実施できない恐れがあります。実際、「修繕積立金が不足すると必要な時期に大規模修繕工事が行えず、マンションの資産価値低下につながるリスク」が指摘されています。そのため現在では、一時金に頼らず計画的に積み立てる方式が基本です。

金額推移の点では、新築当初に設定された修繕積立金がそのまま据え置かれるケースは少なく、ほとんどのマンションで築年数の経過に応じて段階的な値上げが行われています。例えば分譲時月額数千円だった積立金が、20年後には倍以上になっていることも一般的です。近年は資材費や人件費の高騰で全国的に修繕積立金の値上がり傾向が強まっており、購入当初の約10倍もの水準に増額されたケースすら報告されています。こうした急激な増額は例外的ですが、「物価上昇などで将来積立金が上がる可能性が高い」ことは念頭に置く必要があります。いずれにせよ、修繕積立金はマンションの将来の命綱となる資金です。適切な長期計画に基づき、過不足ない水準で計画的に積み立てているかどうかが、そのマンションの維持管理の良し悪しを大きく左右します。

 

 

コストが雪だるま式に膨らむ“落とし穴”とプロの回避策

マンションの管理費・修繕積立金には、放置するとコストが雪だるま式に膨張してしまう落とし穴があります。例えば、ある住戸で管理費等の滞納が発生すると管理組合の資金繰りが悪化し、それが他の住戸の負担増や建物劣化につながり、さらに資産価値の下落を招く…といった悪循環が起こり得ます。また逆に、積立金を必要以上に徴収しすぎて「眠ったお金」のまま塩漬けになっているケースも問題視されます。ここでは、そうした3大リスク（滞納連鎖・過剰徴収・ガバナンス不全）について具体例を示しながら解説し、プロの視点から考える回避策を紹介します。さらに、実際に購入に臨む際の適正評価5ステップも合わせて確認しましょう。

 

滞納リスクの連鎖 ─ 資金ショートが招く資産価値の急落シナリオ

管理費や修繕積立金の滞納は、マンション全体の資金繰りに直結する重大リスクです。国土交通省の調査によれば、管理費・積立金を3ヶ月以上滞納している住戸が存在するマンションは全体の30.1%にも上ります。しかも築年数が古いマンションほど滞納住戸がある割合が高まる傾向が確認されています。1戸でも滞納が出ると、その不足分を補うために管理組合の貯金（予備費や積立金）を取り崩したり、訴訟を起こしたりせざるを得ません。これが複数戸に広がれば管理組合の資金ショートに直結し、日常の管理サービス低下や修繕工事の延期を招きます。

こうした滞納の連鎖が起こると、建物や設備の状態が悪化し、マンション全体の資産価値が急落してしまう恐れがあります。実際、「修繕積立金が不足すると必要な大規模修繕が実施できず、マンションの資産価値低下につながるリスク」が指摘されています。資産価値が下がれば売却価格も落ち、買い手も付きにくくなるため、ますます所有者がマンションに投資（修繕費負担）するインセンティブを失うという悪循環に陥りかねません。最悪の場合、管理費滞納者に対する法的措置（区分所有法に基づく競売請求など）に発展しますが、そうしたトラブル自体が物件の評価にネガティブな影響を与えてしまいます。

 

プロの回避策

まず購入前の段階で、マンションの滞納状況を把握することが重要です。購入検討物件の管理組合の決算書や議事録に「滞納額」や「滞納件数」の記載がないかチェックしましょう。仮に少額の滞納があっても、総会で対策が話し合われているか、長期滞納に対して法的措置を検討しているかなど、対応姿勢を読み取ります。滞納者への督促や法的措置（区分所有法第7条に基づく先取特権の行使など）の実績があれば、組合のガバナンスは機能していると判断できます。逆に滞納が放置されている場合は要注意です。また、自主管理（管理会社不在）で運営しているマンションは特に滞納対策が後手に回りやすいため、購入は慎重に検討すべきでしょう。

 

出典：建物の区分所有等に関する法律

自主管理マンションの関連記事⇒中古マンション購入で失敗しない！自主管理マンションを見極める方法

 

過剰徴収の罠 ─ 積立金が“眠る”マンションの実態と是正方法

一方で、修繕積立金の過剰徴収も問題になる場合があります。いわゆる「積立金が眠ったまま」のマンションとは、十分すぎるほど潤沢な修繕積立金を積み立てているものの、その資金が活用されず塩漬け状態になっているケースを指します。適正水準を超える積立金が長期間眠っている背景には、「将来に備えるあまり徴収しすぎている」「計画していた工事を見送って資金が余剰になった」「建替えを視野に貯め続けているが合意形成できず使えない」など様々な理由があります。

基本的に、修繕積立金はマンションの資産価値を守るためのものなので「余る」という考え方自体あまり意味がない、とする専門家の指摘もあります。確かに、余裕を持った積立で建物や設備のグレードアップ工事ができれば居住性向上につながり、結果的にマンションの価値向上にも寄与します。ただし現実問題として、あまりに高額な管理費・積立金が設定されているマンションは買い手から敬遠されやすく、売却しづらい要因にもなりえます。また、区分所有者としても「手元に残らないお金」が多すぎると家計を圧迫しますし、積立金に大きな余剰が出ているなら適正化（値下げや将来計画の見直し）を検討するのが健全です。

 

過剰徴収の是正方法

まず管理組合で長期修繕計画の見直しを行い、将来必要となる修繕費用の再試算をします。専門家（建築士やマンション管理士）に依頼して工事費単価の最新動向を反映させ、積立金残高と今後の収支計画を精査します。その上で、明らかに積立金が余りそうであれば積立金額の減額や将来の値上げ幅の縮小を総会に諮ります（管理規約の変更となるため組合の特別決議が必要）。実際に、段階増額方式で予定していた最終額を引き下げたり、一定期間積立金の徴収を停止したりするケースもあります。また、管理費会計で剰余金が発生している場合は総会決議で積立金会計へ繰り入れたり、逆に積立金の一部を日常修繕に充てたりすることで、管理費値下げに充当することも考えられます。

併せて、積立金の資金運用を検討するのも一策です。金融機関の定期預金や国債など安全な商品で運用し利息収入を得る、あるいは住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」に積立金を充当し、将来の建替え時に元本加算を受けられる制度を活用する、といった方法があります。いずれにしても、「眠れる積立金」を放置せず有効に活用・管理する工夫が求められます。こうした取り組みは区分所有者全員の利益に直結するため、総会や理事会で積極的に問題提起し、専門家の助言も得ながら最適な積立金水準を追求すると良いでしょう。

 

出典：住宅金融支援機構＞マンションすまい・る債＞概要パンフレットより一部抜粋

 

ガバナンス診断 ─ 議事録・決算書から読み解く管理組合の健全度

マンションを購入する際には、その管理組合の運営状況（ガバナンス）が健全かどうかを見極めることが重要です。管理組合は区分所有者全員による自治組織であり、ここが機能不全に陥っていると前述のような滞納放置や積立金過不足の是正遅れなど、様々な問題が表面化しやすくなります。では、外部の人間がどうやって管理組合の健全度を判断できるのでしょうか。その有力な手がかりとなるのが「総会議事録」と「収支決算書」です。

マンションでは区分所有法により年1回以上の総会開催が義務付けられており、そこでは前年度の決算・当年度の予算や長期修繕計画の見直し、役員選任などが話し合われます。その内容をまとめた総会議事録を読むことで、そのマンションが抱える課題や管理組合の対応姿勢を知ることができます。例えば、毎年の議事録に必ず修繕積立金の状況や長期修繕計画の話題が出ているマンションは、将来を見据えた議論がされていると考えられます。逆に、毎年の議事録が数行程度で内容が薄く、目立った議論が見られない場合は要注意です。こうした管理組合は一見トラブルがないように見えても、実際には住民が管理に関心を持たず管理会社任せになっているケースが少なくありません。その結果、いざ大規模修繕の段になって不要不急の工事が紛れ込んだり、あるいはそれまでのメンテナンス不足で想定以上の費用が掛かったりする恐れがあります。

 

決算書（収支報告書）も重要な資料です。そこには年間の管理費収入に対し実際の支出がどうだったか、余剰金の有無、滞納額、修繕積立金の積立残高、さらには場合によって修繕工事実施のための借入金残高など、マンション財政の健全性が数字で表れます。例えば毎年収支が赤字で繰越金を食い潰しているようなら管理費設定が不足気味ですし、逆に大きな黒字が続いているなら管理費の見直し余地があるかもしれません。滞納がどのくらい発生しているかも決算書の記載から分かります（前項のとおり滞納放置はリスクです）。さらに長期修繕計画に沿った修繕積立金残高になっているか、前年から積立金残高がどれだけ増減したか（計画通り積立できているか）もチェックポイントです。国交省の調査では、現在の積立額が計画に対して不足しているマンションは36.6%あり、そのうち11.7%は不足率20%以上との結果が出ています。こうした数字も、決算書と長期修繕計画書を突き合わせれば把握できます。

 

出典：国土交通省＞令和5年度マンション総合調査の結果についてより一部抜粋

 

プロの回避策

購入希望者は、売主や管理会社を通じて直近数年分の総会議事録と直近期の決算書・長期修繕計画書を入手し、じっくり目を通しましょう。区分所有法第42条により、購入予定者（特定承継人）も管理組合の議事録を閲覧する権利があります。少なくとも過去3年分程度の議事録を読むことで、管理組合の課題意識や取り組み姿勢を把握できます。「毎年しっかり総会を開き、活発に議論・決議が行われているか」「理事会や修繕委員会は機能しているか」「滞納やトラブルへの対応履歴はあるか」などを確認しましょう。専門用語が多く難しく感じる場合は、信頼できる不動産担当者やマンション管理士にポイントを解説してもらうのも有効です。ガバナンス良好なマンションは議事録や帳簿にもそれが表れますので、ここを読み解くことが健全な管理品質を見抜くカギとなります。

 

出典：建物の区分所有等に関する法律

 

プロが実践する購入前に調べる5ステップ

ここまで述べたようなポイントを踏まえ、プロの不動産コンサルタントがマンション購入前に実践する適正評価・調査のステップをまとめます。大切な資産を守るため、物件購入の意思決定前に以下の点を徹底的にチェックしましょう。

 

• 長期修繕計画と修繕積立金残高の確認

提示された長期修繕計画書を確認し、計画期間（少なくとも今後25～30年）にわたる修繕工事の内容と費用を把握します。現時点の積立金残高が計画に対して過不足ないかをチェックし、必要に応じて売主や管理会社に不足理由を質問します。計画が直近で改訂されていない古いものなら、実態と乖離している可能性が高いため注意が必要です。

 

• 管理組合の運営状況の調査（議事録・規約等）

前項で述べた通り、総会議事録を数年分入手して重要事項を確認します。同時に管理規約や使用細則も閲覧できれば理想的です（管理規約に修繕積立金や管理費の徴収方法・滞納時対応、建物ルールなど重要事項が定められています）。議事録から読み取れる滞納の有無、役員体制、組合員の合意形成状況などを総合的に判断し、ガバナンスに不安がないか見極めます。

 

• マンション共用部分・設備の現地確認

専有部分（買おうとしている部屋）の内覧だけでなく、マンション全体の共用部もプロの目でチェックします。エントランスやエレベーター内は清潔に保たれているか、郵便受けにチラシやゴミが散乱していないか、廊下や外壁にひび割れ・サビ汚れがないか、駐車場・駐輪場は整理されルール遵守されているか、植栽は適切に手入れされているか等、管理の行き届き具合を観察します。加えてゴミ置場や機械式駐車場なども確認し、清掃頻度や管理状態を把握します。これらは日常管理の質を如実に反映するポイントです。

 

• 居住者の属性・入居状況の確認

管理の良し悪しは住民構成にも影響されます。購入予定のマンションに賃貸住戸が多すぎないか（投資オーナーばかりではないか）、居住者の高齢化が進みすぎていないかを確認します。一般に、自分が住んでいないオーナーや高齢化で管理参加が難しい世帯が増えると、管理組合の運営や合意形成に支障をきたしやすくなります。具体的には、管理会社任せで総会出席者が極端に少ない、理事のなり手がいない、などの問題が起きがちです。購入前に不動産会社へ「自主管理か委託管理か」「賃貸割合はどの程度か」「理事は持ち回りで機能しているか」といった質問を投げてみるのも有効です。可能であれば管理員さんや近隣住民と挨拶を交わし、マンションの雰囲気や住民属性のヒントを得ることも検討してください。

 

• 専門家の活用と最終判断

不安要素がある場合は、建物診断（インスペクション）やマンション管理士等専門家の意見を活用します。建築士による劣化診断を依頼すれば、コンクリート躯体や鉄部の状態、将来的な補修費用の目安など技術的な観点でアドバイスが得られます。またマンション管理士に管理規約や運営状況を見てもらい、問題点の指摘や改善提案を聞くのも有益です。そうした専門家の知見も踏まえつつ、最後は購入者自身が「このマンションなら資産価値を維持できる」という確かな手応えを持てるかどうかで判断しましょう。多少手間に感じるかもしれませんが、数千万円規模の資産を守るための予備調査と考えれば決してやりすぎではありません。むしろ、ここまで行うことが「管理を買う」マンション選びで後悔しないためのプロの流儀なのです。

 

 

 

後悔しないマンション選びの最終チェックリスト

最後に、マンション購入で後悔しないためのチェックリストをまとめます。ここまで説明してきた管理費・修繕積立金の基礎知識やリスクヘッジ法を踏まえ、実際の物件選びで確認すべきポイントを再整理しましょう。具体的には、長期修繕計画と積立状況の数値チェック、インフレ・金利上昇を見据えた家計シミュレーション、そして愛知・静岡エリアにおける信頼できる管理体制の見極め方の3点に注目します。以下のリストを参考に、気になる物件について抜け漏れなくチェックしてみてください。

 

長期修繕計画・積立状況を“数字”で可視化するポイント

長期修繕計画と修繕積立金の積立状況は、そのマンションの将来像を占う重要資料です。購入前には必ず以下を確認しましょう。

 

• 長期修繕計画書の有無と内容

少なくとも今後25～30年程度の修繕計画が策定されているか確認します。計画書には屋上防水や外壁改修、設備更新など将来実施すべき工事とその予算が記載されています。計画期間があまりに短かったり未策定だったりする場合は要注意です。また最新の資材・施工単価が反映されているか、計画作成年と次回見直し予定もチェックします（計画は5年ごと程度で見直すことが推奨されています）。

 

• 修繕積立金の残高と必要額

現在の積立金残高が、長期修繕計画における現時点までの必要額と比べて不足していないか確認します。不足が大きい場合、将来の値上げや一時金徴収リスクがあります。実際、前述の国交省調査でも計画比で積立金が不足しているマンションが36.6%存在し、その約1割強は計画比20%以上も不足しています。このような不足がないか、数字を突き合わせてチェックします。反対に残高が必要額を大きく上回っている場合は、過剰徴収の節もあるためその理由（工事未実施による繰越等）を把握しましょう。

 

• 今後の積立金増額予定

段階増額方式の場合、いつどの程度の増額が予定されているかを確認します。購入後すぐに月額数千円単位で上がる計画になっている例もあるため、重要なチェックポイントです。重要事項調査報告書や管理規約の別表などに記載がありますので見落とさないようにしましょう。

 

• 管理費・修繕積立金の収支バランス

管理組合の直近決算書から、年間の収入と支出のバランスも確認します。管理費会計が毎年赤字になっていないか、逆に積立金会計から管理費会計へ繰入れが発生していないか（管理費不足を補填していると財政的に不健全）、などを見ます。健全な組合運営なら、管理費会計はほぼ収支トントンか小幅黒字、積立金会計は計画通り積み上がっている状態です。

 

• 将来の建替え計画

築年数が相当経っているマンションでは、長期的に建替えの可能性も視野に入ります。建替えは区分所有者の5分の4以上の合意が必要な難事業ですが、管理組合で建替え積立金を別途貯めている例もあります。長期修繕計画で対応困難なレベルの老朽化が見込まれる場合、建替え準備金の有無や行政の支援制度（名古屋市や静岡県でも建替え支援策があります）についても情報収集しておくと安心です。

 

出典：名古屋市＞分譲マンションの将来について考えようー高経年マンション再生に向けた検討の進め方ー

 

以上のように数値で客観的に状況を可視化することが大切です。不明点があれば遠慮なく売主や管理会社に質問し、納得のいく説明を得ましょう。将来のコストを見える化できれば、その物件を購入すべきか判断する重要な材料となります。

 

インフレ・金利上昇時代の家計シミュレーション術

昨今の経済状況も踏まえて、インフレ（物価上昇）や金利上昇に備えた家計シミュレーションを行っておきましょう。マンション購入後も管理費・修繕積立金は変動し得るコストであり、また住宅ローン金利が将来的に上がれば月々返済額も増える可能性があります。「将来、管理費・積立金が上がっても家計が耐えられるか？」をシミュレーションしておくことで、安心して購入に踏み切ることができます。

具体的には、購入検討中のマンションの現在の管理費・修繕積立金合計額を基準に、将来20～30%増額した場合を想定してみます。国土交通省のデータでも、直近5年で戸当たり管理費は約6％増加しており、今後も人件費・材料費の高騰でじわじわ上昇する傾向にあります。またインフレが進むと建築資材や工事費も値上がりし、修繕積立金の想定を上回る負担増となるリスクがあります。

 

出典：国土交通省＞段階増額積立方式を採用しているマンションは早めに均等積立方式に切り替えようより一部抜粋

 

実際に管理費の値上げに直面しているマンションも出始めており、2023年には「相次ぐ物価高騰で管理費値上げに悲鳴」といった報道もありました。ですから、「現在2万円弱の管理費＋積立金が将来2万5千円～3万円になっても支払っていけるか？」といったシミュレーションをしてみる価値はあります。

加えて、住宅ローン金利のシミュレーションも重要です。特に変動金利で借入予定の方は、金利が上昇局面に入った場合の返済額増加を試算してみましょう。仮に現在の金利が0.5%でも、将来2%や3%に上昇すれば毎月返済額が数万円単位で増える可能性があります。その時に管理費・積立金も上がっていたら…という複合シナリオも想定しておきます。家計シミュレーションは、金融機関のサイトやファイナンシャルプランナーのツールで簡単にできますので、「物件価格＋諸費用＋管理費等＋将来変動リスク」を織り込んで試算してみてください。

 

プロのアドバイス

家計シミュレーションの結果、「将来コスト増に十分耐えられる」と判断できれば安心材料になりますし、もし厳しそうであれば無理のない予算内で物件を選び直す勇気も必要です。インフレや金利の先行きは不透明ですが、少なくとも今後数年は管理費の値上げ・修繕積立金の増額が当たり前に起こり得る時代です。過度に心配しすぎる必要はありませんが、「今の支払いがギリギリ」という状態で買ってしまうと将来の負担増で家計が圧迫されるリスクがあります。適切なシミュレーションで備えつつ、少し余裕を持った資金計画でマンション購入に臨みましょう。

 

金利上昇における関連記事⇒2025年住宅ローン金利を解説：初心者でも安心！金利上昇リスクと対策

 

愛知・静岡で信頼できる管理体制を持つマンションの見極め方

愛知・静岡エリアでマンションを探す際に、「管理体制の信頼度」を見極めるポイントを押さえておきましょう。両県では老朽化マンション増加への対策として行政も動き出しており、例えば静岡県と県内市町はマンション管理適正化推進協議会を設立（2022年）して管理組合への支援を強化しています。また、2022年施行の改正マンション管理適正化法に基づき、自治体がマンションの管理計画認定を行う制度も開始されました。これは一定の基準（長期修繕計画の有無や積立金水準、役員体制など）を満たすマンションを行政がお墨付きするものです。愛知県内（名古屋市など）や静岡県内でも今後この管理計画認定マンションが増えていくと見込まれます。

そうした状況を踏まえ、購入検討時には以下の点に注目すると良いでしょう。

 

• 管理計画認定の有無

検討物件が行政から管理計画の認定を受けている場合、優良な管理状況である可能性が高いです（ただし認定制度開始直後で件数が少ないため、受けていなくても即NGというわけではありません）。認定マンションであれば住宅ローン減額など優遇措置も享受できる場合があります。

 

• 管理会社の質・実績

地元で評判の良い管理会社が受託しているマンションは、管理員の教育や清掃の質、長期修繕計画の適切さなどが比較的信頼できます。愛知・静岡にも多数のマンション管理会社がありますが、実績年数や管理戸数の多い大手・中堅会社が担当している物件は一つの安心材料です。逆に管理会社が頻繁に変わっている物件は内部事情を精査した方が良いでしょう（何らかのトラブルや不満で管理会社変更が繰り返されている可能性があります）。

 

• 管理組合の地域連携

名古屋市や静岡県ではマンション管理に関する無料相談会や専門家派遣制度があります。管理組合がそうした行政サービスを活用しているマンションは、問題意識が高く健全に運営されているケースが多いです。例えば総会議事録に「○○市のマンション相談員に助言を受けた」などの記載があればプラス評価できます。

 

• 防災・設備面の取り組み

東海地方は地震リスクも高い地域です。管理組合が防災対策（耐震診断や非常用備蓄品、防災マニュアル作成等）に積極的か、エレベーターの地震時管制運転の設置や高層階給水ポンプの非常電源確保などハード面の備えがあるかもチェックポイントです。管理の行き届いた組合ほど、こうした防災面にも目配りされています。

 

• 居住者コミュニティの良好さ

マンションの掲示板や共有スペースの掲示物から、管理組合主催のイベントや清掃活動など住民コミュニティの様子がうかがえる場合があります。例えば「〇月〇日に自主清掃を行いました。ご協力ありがとうございました」などの掲示があれば、住民参加意識が高いマンションと判断できます。地域に根ざし長く住む意思のある方が多いマンションほど管理は安定します。

総合的に判断すると、「管理組合＋管理会社＋行政支援」の三位一体で管理品質を高めているマンションが理想と言えます。幸い愛知・静岡両県では行政側の支援体制も整いつつありますので、そうした制度を積極的に活用している姿勢が見られる物件は信頼度が高いでしょう。最終的には、以上のチェックポイントを総ざらいし、「このマンションなら将来にわたって安心して任せられる」と思える管理体制かどうか、冷静に見極めることが大切です。

 

 

まとめ ─ 資産価値を守るのは「管理品質」を見抜く確かな眼

マンションの資産価値を守る上で鍵となるのは、他でもない「管理の質」です。管理費と修繕積立金という2つの柱を適正に維持し、必要な時に必要な手当てができる管理組合運営がなされているかどうかで、そのマンションの未来は大きく変わります。購入後に「こんなはずじゃなかった…」と後悔しないためにも、本記事で解説した管理費と修繕積立金の違いや適正相場、そしてチェックすべきリスクサインをぜひ活用してください。

分譲マンションは「場所や広さを買う」と同時に「管理を買う」ものです。専門的な内容も含みましたが、ポイントを押さえて調べれば初心者の方でも管理の良し悪しは必ず判断できます。愛知・静岡エリアであれ全国どこであれ、基本は同じ。確かな眼で管理品質を見抜き、将来も安心して暮らせるマンションを選び抜きましょう。その先に、年月を経ても色褪せない資産価値と、快適なマンションライフが待っているはずです。

 

 

FAQ 管理費・修繕積立金に関するよくある質問

管理費と修繕積立金にかんするよくある質問をまとめてみました。

 

Q1. 管理費と修繕積立金の「そもそもの違い」は何ですか？

A1. 管理費は清掃や設備点検など日常の維持管理費、修繕積立金は外壁・屋上防水など将来の大規模修繕資金を毎月積み立てる費用です。

 

Q2. 一般的な月額の目安はいくらですか？

A2. 全国平均は管理費が約11,000円、修繕積立金が約13,000円ですが、戸数・設備・地域で±3,000円以上差が出ます。

 

Q3. 新築マンションの修繕積立金が低いのはなぜ？ 後で上がりますか？

A3. 販売時の負担感を抑えるため低く設定される例が多く、段階増額方式を採る物件は10〜15年で1.5〜2倍に上がるのが一般的です。

 

Q4. 段階増額方式と均等積立方式、どちらが得ですか？

A4. 均等方式は長期的に安定し、段階方式は初期負担が軽い反面、将来急な値上げストレスが大きい点がデメリットです。

 

Q5. 修繕積立金が不足するとどうなりますか？

A5. 工事延期や一時金徴収、金融機関からの借入れが必要になり、資産価値や売却価格が下がるリスクがあります。

 

Q6. 「過剰徴収」も問題と聞きますが本当？

A6. 必要額を大幅に超える積立は家計を圧迫し、売却時に敬遠される要因になり得ます。長期修繕計画を見直し、減額や資金運用を検討しましょう。

 

Q7. 滞納者がいるマンションはどう対処しますか？

A7. 管理組合は督促や内容証明、先取特権行使などの法的措置を取れます。議事録で具体的な対応方針が示されているか要確認です。

 

Q8. 管理費を抑える具体策はありますか？

A8. 管理員の勤務形態見直し、清掃の外注範囲調整、LED照明化で電気代削減などがありますが、削り過ぎはサービス低下を招くためバランスが必要です。

 

Q9. 修繕積立金の値上げ案に納得できないときは？

A9. 理事会・総会で根拠となる長期修繕計画と工事費単価を提示してもらい、必要額を検証しましょう。専門家のセカンドオピニオンも有効です。

 

Q10. 金額が妥当かどうかを見抜くチェックポイントは？

A10. ①長期修繕計画の有無と更新頻度 ②積立残高と不足率 ③直近決算の赤字・黒字 ④地域・規模別相場との比較 ⑤管理計画認定の取得状況を総合判断してください。

 

 

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―― 松屋不動産販売株式会社　代表取締役　佐伯 慶智