中古マンション購入で失敗しない！自主管理マンションを見極める方法
「中古マンションを買いたいけど、自主管理って実際どうなの…？」
「修繕積立金や管理組合の負担が大きいなら、やめた方がいいのかな？」
自主管理マンションの購入において、その成否を左右する鍵は、メリットとデメリットを瞬時に見抜くこと。本記事では、修繕積立金残高や管理費滞納率、理事会の機能など五つのチェックポイントを軸に、「やめた方がいい」危険サインBEST5を徹底解説します。さらに、共用部分の清掃状態や大規模修繕計画の有無から資産価値を読み解く方法、価格が割安なのに将来価値を落とさない選び方まで網羅。専門家を巻き込んだ購入判断のステップも紹介するので、初心者でも5分で理解でき、安心して次のアクションへ進めます。
目次
自主管理マンションとは？基本を3分で理解
マンションの管理形態には、大きく分けて管理会社へ委託する「管理委託方式」と、住民自身で運営する「自主管理方式」があります。自主管理マンションとは、管理組合が清掃や会計、設備点検などの共有部分管理をすべて自ら行うマンションのことです。管理会社に支払う委託費用が不要になる分、管理費が割安になるという大きなメリットがあります。そのため月々のランニングコストを抑えられ、長期で見ると数百万円規模の節約につながるケースもあります。
一方で、専門ノウハウの不足や役員の手間増加など課題も多く、運営が適切に行われなければ資産価値の低下を招きかねません。
実際、「マンションは管理を買え」と言われるほど、管理状況は将来の資産価値に直結します。国土交通省の調査によれば、日本全国の分譲マンション約600万戸のうち、自主管理方式を採用しているのは全体のわずか8.8%程度に過ぎません。
出典：国土交通省＞マンションに関する統計・データ等＞令和5年度マンション総合調査（令和6年6月21日公表）
ほとんど（9割以上）は管理会社に委託して運営されているのが現状です。つまり自主管理マンションは希少な存在であり、管理組合の力量によって良し悪しの差が大きいのです。「自主管理はやばい」とのイメージを持つ人もいますが、結論からいえば全てが悪いわけではありません。実際には管理会社委託のマンションより高レベルな管理運営を実現している自主管理マンションも少なからず存在します。ポイントは、「管理組合が機能しているか」「適切な維持管理が継続できているか」に尽きます。愛知・静岡エリアで中古マンションを検討する際も、まずはこの管理状況の見極めが重要です。
そこで本章では、不動産のプロの視点から自主管理マンション購入前に絶対確認したいチェックポイント5つを解説し、次章で「やめた方がいい」危険サインBEST5を具体的に紹介します。さらに自主管理物件ならではのメリットや、購入判断の手順もカバーします。数ある中古マンションの中で「掘り出し物」か「ババ物件」かを見極めるために、ぜひ参考にしてください。
購入前に絶対確認したい5大チェックポイント
自主管理マンションを購入検討する際は、一般的な中古マンション以上に管理の実態チェックが欠かせません。ここではプロの目線で、購入前に必ず確認しておきたい5つの重要ポイントを紹介します。不動産仲介業者から提供される「重要事項調査報告書」や現地確認を通じて、以下の点をしっかり把握しましょう。
① 修繕積立金残高と長期修繕計画
修繕積立金はマンションの将来に備える命綱です。まず注目すべきは、その残高が十分に確保されているかと、計画的な使途を定めた長期修繕計画の有無です。長期修繕計画とは、築年数の経過に合わせて「いつ・どの部位に・いくら」の修繕費用が必要になるかを予測し、積立金の収支や必要な値上げ時期まで織り込んだ維持管理の青写真です。管理会社に委託しているマンションでは通常策定されていますが、自主管理マンションでは未策定の建物も多いのが実情です。計画がない＝今後の適切な維持管理が不透明ということですから、こうした物件に銀行が住宅ローンを渋るケースもあります。（フラット35に関して言えば、融資対象となるマンションは管理規約と20年以上の計画期間を有する長期修繕計画書があること前提です）
※長期修繕計画書の一例
購入前には、現在の修繕積立金残高と直近の長期修繕計画書を確認しましょう。例えば築後12～15年を目安に実施される大規模修繕工事（外壁や防水工事など）が、適切な時期に行われてきたかは重要なチェックポイントです。もし本来の時期を過ぎても大規模修繕が未実施であれば、「積立金の設定額が低すぎる」「滞納が多く帳簿と実残高に乖離がある」等の理由で資金不足に陥っている可能性があります。実際に積立金が不足し「やりたくても修繕できない」マンションも存在します。また、今後の修繕計画に沿って積立金が段階増額される予定はないか、直近で一時金徴収のリスクはないかも確認が必要です。残高があまりに少ない場合、将来大幅な値上げや一時金の可能性が高いため、その際に備えて資金計画を立てておく必要があります。
ポイント
長期修繕計画がしっかり策定・運用され、修繕積立金残高が計画通り積み上がっている物件は安心材料です。逆に計画自体が無かったり、残高不足が明らかな物件だったりすると要注意と言えます。購入前に重要事項調査報告書や総会資料でこれらを十分チェックし、「この先〇年で〇円の工事予定があるが積立は足りているか」をシミュレーションしてみましょう。
② 管理費・修繕積立金の滞納率
次に確認したいのが、区分所有者による管理費や修繕積立金の滞納状況です。マンション管理の会計において、各戸からの管理費等収入が計画通りに確保されていることは極めて重要です。不足が生じれば修繕積立金が計画通り貯まらず、他の真面目な所有者に余計な負担を強いるおそれもあります。滞納者が多いマンションはその時点で財政悪化の兆候があり、資産価値にも悪影響を及ぼすため注意が必要です。購入検討時には、滞納戸数や滞納額の総額を事前に確認しておきましょう。
国交省の調査では、「管理費等の滞納がある」と回答した管理組合は全体の約30%にのぼります。3ヶ月以上の長期滞納者がいるマンションも珍しくなく、築古物件や戸数の多いマンションほど発生率が高まる傾向です。とはいえ滞納ゼロが理想であるのは言うまでもありません。実際、管理会社が受託しているマンションでは62.1%が滞納ゼロで運営されており、平均滞納率もわずか0.4%程度とのデータもあります。このように良好な管理組合では未収金が極めて少ないものです。
出典：国土交通省＞マンションに関する統計・データ等＞令和5年度マンション総合調査（令和6年6月21日公表）
ポイント
重要事項調査報告書の「未収金の状況」欄で滞納の有無と額をチェックしましょう。滞納ゼロに越したことはありませんが、仮に発生していてもごく少額で管理組合が毅然と対応しているケースなら大きな問題はありません。避けるべきは、滞納率が高止まりしていたり深刻な長期滞納者が放置されていたりするケースです。
そうしたマンションでは財政逼迫により必要な修繕が先送りされ、いずれ建物の劣化や資産価値下落につながりかねません。滞納者への督促状況や回収見込みについても、可能なら理事会議事録などで把握しておくと安心です。
③ 理事会のなり手状況と高齢化リスク
管理組合の運営状況を占う上で見逃せないのが、理事長や理事・会計といった役員の選出状況です。自主管理では区分所有者自らが管理業務を担うため、役員の負担が重くなりがちです。その結果、特に築年数の経過したマンションでは居住者の高齢化も相まって、理事会役員のなり手不足が深刻化しやすい傾向にあります。国土交通省の調査でも、管理組合が感じる将来不安のトップは「区分所有者の高齢化」（回答率57.6%）、4位に「理事の選任が困難」（同27.6%）が挙げられています。また「役員を引き受けたくない」と答える人の理由で最も多い（約4割）のは高齢で負担が難しいという結果も出ています。つまり高経年マンションほど、加齢によって役員を務められる人が減り、組合運営の継続性が危ぶまれるのです。
出典：国土交通省＞マンションに関する統計・データ等＞令和5年度マンション総合調査（令和6年6月21日公表）
自主管理マンションでは特に理事長や会計担当者に負荷が集中しやすく、誰も引き受け手がいないために同じ人が長期間職務を担っているケースも見られます。一見うまく回っていた自主管理でも、長年会計役を務めた方が「もう限界」と降板してしまうと、代わりが見つからず途端に管理不全に陥る――というパターンは珍しくありません。実際、「他に引き受け手がいないまま会計担当が不在となり、管理費の徴収も滞るようになってしまった」「住民名簿が管理できず、誰に請求すべきか分からない部屋が出てきた」等、理事会機能の崩壊によって管理組合財政が悪化する事例も報告されています。役員の成り手不足が目立つと、必然的に建物の劣化も顕著になります。こうなる前に対策を打つ必要がありますが、購入希望者の立場では事前に兆候を見抜くことが重要です。
ポイント
まず重要事項調査報告書や総会議事録で、管理者（理事長）や理事会の設置状況を確認しましょう。極端なケースでは「管理組合自体が存在しない」物件もありますが、これは論外です。通常は管理組合・理事会はある前提で、さらに総会議事録を見せてもらえればベストです。そこに毎年しっかり役員改選が記録されているか、総会の出席率や議案承認状況は良好か、といった点をチェックします。自主管理でも住民の意識が高いマンションでは総会出席率が8割～ほぼ全員という例もあります。そうした物件は安心ですが、逆に総会が開かれていなかったり出席者ゼロ同然だったりという場合は問題です。【理事会が機能しているか？】は購入判断の大前提ですので、内覧時に可能であれば現理事長や管理担当の方と会話し、運営体制についてヒアリングするのも有効でしょう。「高齢化で役員が足りない」「数年理事会を開いていない」などの発言が聞かれたら要注意です。
④ 共用部分の劣化・清掃状態
マンション全体の物理的な維持管理状態も、現地で必ず確認しましょう。共用部分の清掃や設備点検が行き届いているかどうかは、日々の住環境だけでなく将来の資産価値にも大きく影響します。チェックすべきポイントは以下の通りです。
- 清掃状況
エントランスやエレベーターホール、廊下、階段、そしてゴミ置き場などが定期的に清掃されているか。ゴミ出しルールが守られ、ゴミステーションが清潔に保たれているマンションは管理良好な証です。逆にゴミが散乱して悪臭を放っているようなら、管理組合の対応力に疑問符が付きます。
- 設備維持管理
エレベーターや給排水ポンプ、消火設備といった主要インフラ設備の定期点検記録があるか。法定点検シールの日付などを現地で見るのも一つです。設備の老朽化に対して計画的な更新・修繕が検討されているか、過去の修繕履歴から推測できます。
- 美観・劣化状況
建物外観にひび割れや塗装剥がれが放置されていないか、屋上防水シートの破れや雨樋の破損がないか確認しましょう。エントランスの郵便受けや照明器具が壊れたままになっていないか、雑草が生い茂っていないかなど、細部の様子も手掛かりになります。適切な清掃や補修がなされず放置されたマンションは、外観も次第にみすぼらしくなり、ゴミが散乱し、設備が激しく劣化していくものです。
- 駐輪場の状況
自転車や子供用の自転車、三輪車などが整然と並んでいるかどうか？駐輪場の所定の場所にキレイに自転車等が並んでいるマンションは、住人の方の美観意識が高く、管理状態も良いと言えるでしょう。逆にホコリの被った自転車などが雑然と放置されているようなマンションは管理不全を起こしている可能性があります。
- 植栽の選定等
マンション敷地内の植栽の剪定がしっかりなされている物件も管理が行き届いている証拠です。逆に、剪定がされず枝が伸び放題であったり、植栽の一部が枯れていたり、落ち葉清掃が十分にされていない物件などは適切な管理が出来ていない可能性があるので、その物件の管理は疑った方が良いかもしれません。
※イメージ画像（植栽は枯れ木もあり、枝の剪定も行わず、雑草も伸び放題）
ポイント
自主管理マンションでは管理員の常駐がないケースも多いため、住民の当番制で清掃・手入れを行っている場合があります。現地を訪れた際に、「共用部がどの程度キレイか」「掲示板に清掃当番表や管理組合からの連絡事項が貼ってあるか」を観察しましょう。ゴミ置場や駐輪場が乱雑な状態は、管理の目が行き届いていないサインです。反対に、古いマンションでも共用部分の廊下や階段の清掃が行き届き、植栽の剪定もされているなら、住民の管理意識は高いと言えます。共用部の清潔さや整頓具合は、そのマンションに住む人々のモラルと管理組合の機能度を映す鏡です。内覧時は部屋内部だけでなく、ぜひマンションの隅々までチェックしましょう。
⑤ 管理規約と総会議事録の更新頻度
最後に、管理規約および総会議事録の整備状況も確認しましょう。マンションには区分所有法に基づき管理組合の運営ルールを定めた「管理規約」と、細則（使用細則）があります。これらが時代に合わせて見直されているかは、管理組合の意識が反映されるポイントです。例えば、国土交通省の標準管理規約が2024年6月に改正が行われ、宅配ボックスの設置やEV充電設備の導入など、現代のニーズに対応する内容が追加・変更されました。これに敏感に対応し、自分たちの管理規約へ必要な改正を検討・反映している管理組合は、まず運営意識が高いと評価できます。逆に規約が何十年も放置され一度も改正されていないようだと、法改正や社会変化に対応できていない恐れがあります。
また管理組合の総会議事録についても、毎年きちんと作成・保管されているか確認が必要です。通常、マンションでは年1回の定期総会が法定されていますが、管理不全な組合では総会自体が開かれず、開催しても議事録が作成されていないケースがあります。議事録は管理組合の公式記録であり、出席状況や議案の可決事項、役員選任や修繕計画の承認など重要事項の履歴です。議事録を読み込めば、そのマンションの抱える課題や組合の熱量が見えてきます。例えば直近の総会議事録で「長期修繕計画の見直し案承認」「管理規約改正の特別決議可決」など活発な議題が議論・決議されていれば安心材料です。一方、議事録の内容が毎年ほぼ同じ形式的なものだったり、ここ数年総会開催の記録がなかったりすれば問題です。
ポイント
購入希望者が管理規約や議事録の詳細まで閲覧するのはハードルが高いですが、仲介業者を通じて重要事項調査報告書や必要書類を取り寄せた際に、「管理規約の改正履歴」「直近の総会開催日と議事録」を質問してみましょう。管理規約は本来、建物や暮らし方の変化に応じて改訂されるものです。例えばペット飼育ルールの明文化、防犯カメラ設置に伴う規約変更、あるいは電子決議制度の導入など、時勢に合わせた改正がなされている組合は健全です。議事録についても、「毎年〇月に定期総会を開催し議案承認している」といった返答があれば安心できます。もし売主や管理組合側から明確な回答が得られない場合は、議事録未整備＝管理組合が機能不全の可能性があります。そうした物件はリスクが高いため、購入を再考した方がよいでしょう。
「やめた方がいい」危険サインBEST5
上記チェックポイントを踏まえても、判断に迷う物件もあるでしょう。ここからは、不動産のプロが考える「この自主管理マンションは買わない方がいい」という危険なサイン5つを紹介します。中古マンションの中には価格が魅力的でも、後々トラブル続きで後悔しかねない物件もあります。以下のような兆候が顕著な場合、そのマンションは避けるのが無難かもしれません。
理事会が機能不全
危険サイン1：管理組合・理事会が有名無実化している。
具体的には、理事長不在や役員の長期空席、総会も開かれず重要事項の決定が行われていないといった状態です。これはまさに管理組合の機能不全を意味し、放置すればマンションが荒廃する一途を辿ります。例えば「ずっと理事長が決まらず、必要な手続きが何も進まない」「同じ人が高齢にも関わらず理事長を兼務し続けている」「管理費の会計報告が数年行われていない」などのケースは赤信号です。先述のように、高齢化や無関心層の増加で役員の成り手がいないマンションは将来的に管理不全マンションに陥るリスクが高まります。
プロの目から見ると、理事会が機能していないマンションでは既に様々な綻びが出ているものです。たとえば共用部の電球切れが放置されていたり、数年分の総会議事録ファイルが存在しなかったり、管理費等滞納者への法的措置が取られていない等です。極端な場合、「管理組合自体が存在しない（設立されていない）」マンションさえあります。これは住宅ローン以前に法律上も問題で、購入候補から外すべきでしょう。また、管理組合はあるものの内部対立で理事会が空中分解しているマンションも稀にあります。掲示板に理事会内紛の張り紙が出ていたり、住民間トラブルが頻発していたりするようなら要注意です。
対策
こうしたサインを感じたら、そのマンション購入はやめた方が無難です。管理組合の再建には相当の労力と時間がかかるため、買ってから「素人同然の自分が理事長を引き受けて立て直す」覚悟でもない限りおすすめできません。理事会が正常に機能しているかどうかは、前章のチェックポイント2.3で述べた方法（総会議事録の確認や現地ヒアリング）で必ず見極めましょう。【理事会が開かれていない】【役員決めに毎回難航している】等の情報が得られたら、その物件は避けた方が良いでしょう。
積立金不足で大規模修繕が未実施
危険サイン2：本来必要な大規模修繕工事が適時行われていない。
通常、マンションは築12～15年程度で第一回の大規模修繕（外壁塗装・防水・鉄部塗装など）を行い、その後も約12年周期で繰り返すのが目安です。にもかかわらず築20年を超えても大規模修繕工事が未実施のマンションは黄信号です。本来の時期より大幅に遅れている理由を確認する必要があります。多くの場合、理由は資金不足です。「積立金の月額設定が低すぎて工事費が貯まっていない」「管理費等の滞納が多く、帳簿上の残高と実際の預金に乖離がある」――こうした状態では、住民が工事を望んでもお金が足りず実施できないのです。
大規模修繕の未実施マンションが危険なのは、建物の劣化が放置され安全面でもリスクが高まるためです。国交省も長期修繕計画に基づく適切な修繕の重要性を指摘していますが、計画があっても実行できないケースは問題です。例えば外壁や屋上防水のメンテ不足から雨漏りが発生し、それが原因で躯体コンクリート内部の鉄筋が錆び出すと、建物強度の低下にもつながります。エレベーター等の機械設備も更新時期を逃せば故障頻発で日常生活に支障を来します。さらに、適切に修繕されないマンションは市場評価が下がり、金融機関から「資産価値維持が難しい担保」と見做されてローン融資を断られる場合もあります。
対策
過去の修繕履歴と長期修繕計画をチェックし、「○年に○工事実施予定」と書かれているのに未着手の場合は要警戒です。なぜ未実施なのか、売主や管理組合に理由を確認しましょう。積立金不足が原因なら、今後管理費・積立金の大幅値上げや一時金徴収が避けられません。購入後に思わぬ負担増となりかねないため、その物件は慎重に検討すべきです。特に築古マンションで「一度も大規模修繕をしていない」ような物件は、よほど割安で専門家のフォローを得られる場合を除き購入を見送った方が良いでしょう。その分のリスク込で価格が大幅ディスカウントされているならともかく、適正価格に近い売値なら避けるのが賢明です。
ゴミ置場・駐輪場が荒れている
危険サイン3：共用スペース（ゴミ置場や駐輪場など）の乱れが目立つ。
マンションの管理状態は、ゴミ置場や駐輪場を見ると一目瞭然です。ゴミ集積所にゴミ袋が散乱し、悪臭やカラス被害が発生しているようなマンションは、住民のマナーと管理組合の統制力に問題があります。また、自転車置場が無秩序で台数オーバーの放置自転車が放散しているケースも要注意です。これらは日常的な管理の手が行き届いていない証拠であり、「清掃が行き届かない」「ルール違反を放置」という悪循環が起きています。
実際、長年プロの視点で中古マンションを見ていると、ゴミ置場・駐輪場・郵便受け付近の状態は管理の良し悪しを映す鏡だと感じます。例えばゴミ置場に常に誰かの粗大ゴミや分別ミスのゴミ袋が放置されているマンションは、その都度注意喚起や整理をする管理者がいない可能性が高いです。駐輪場でも、廃棄同然の錆びた自転車が何台も放置されているのに整理されていなければ、管理組合が機能していないサインです。先述の指摘にもありましたが、「清掃が行き届いておらず、駐輪場も整頓されていない状況では、内見段階でNGになる」ことさえあります。つまり一般の購入希望者から見ても敬遠される物件ということです。
対策
内覧時には遠慮せずゴミ置場や駐輪場もチェックしましょう。平日の朝などゴミ収集直前の時間帯に訪れると実態が分かりやすいです。「ゴミ置場に鍵付きステーションがあり綺麗に管理されているか」「掲示板にゴミ出しルールや警告文が貼られていないか（貼られている場合、何度も問題が起きている証拠）」など観察します。荒れ放題であれば、その物件は避けた方が無難です。購入後に自分がいくら気を付けても、他の住民の協力無しに環境改善するのは難しいためです。逆にゴミ置場が清潔で定期清掃の形跡があり、駐輪場も区画整備され不要自転車が整理されているようなら安心材料です。ゴミと自転車の管理はマンション暮らしの基本ですから、ここが乱れているマンションは他の面（会計管理や組合運営）でも問題を抱えている可能性が高いと考えられます。
区分所有者の賃貸化率が高い
危険サイン4：オーナー不在（賃貸に出している）住戸の割合が極端に高い。
分譲マンションは本来、自ら居住する「自宅」として購入する人が多いですが、中には投資用や収益目的で所有するオーナーも存在します。そうした賃貸化住戸が多数を占めるマンションでは、管理組合運営に支障が出がちです。理由は明白で、貸し手のオーナーは現地に住んでいないため管理への関心が希薄になりやすいからです。居住者である賃借人は管理組合の構成員ではないため、総会で意見を言ったり理事に就任したりはできません。結果として、賃貸比率が高いマンションほど役員のなり手不足に拍車がかかります。
出典：国土交通省＞マンションに関する統計・データ等＞令和5年度マンション総合調査（令和6年6月21日公表）
具体的には、投資マンションなどで自主管理の場合、所有者の帰属意識が低く総会にほとんど誰も出席しないといったケースも珍しくありません。極端な場合、管理組合そのものが形骸化し、実質的に何の合意形成もできない状況に陥ります。賃貸人のマナー問題（ゴミ出しや騒音）も発生しやすく、トラブル対応に協力的なオーナーが少ないため問題解決に時間がかかる傾向があります。さらに金融機関の視点でも、自主管理かつ賃貸化率が高いマンションは担保評価が低く見積もられることがあります。「将来的に価値が維持できないマンション」と判断され、ローン審査で不利になるケースもあるのです。
対策
気になる物件があれば、「全◯戸中◯戸が賃貸に出されている」といった情報を仲介業者に尋ねてみましょう。また総会議事録に委任状出席ばかりが目立つ場合も、賃貸オーナーが多く実出席者が少ない裏返しです。一般論として、自住率（自ら居住している割合）が低すぎるマンションは管理組合運営が難しくなります。購入後に管理を立て直すハードルも上がるため、避けた方が無難でしょう。ただし例外的に、賃貸オーナーが多くてもきちんと管理会社へ委託していて管理良好な物件もあります（管理会社主導で運営しているケース）。しかし今回のテーマである「中古の自主管理マンション」で賃貸化率が高い場合は、負の相乗効果で管理不全に陥っている可能性が高いです。将来の資産価値維持も難しいため、購入見送りを検討してください。
外観から分かる雨漏り・ひび割れ
危険サイン5：建物外観に雨漏り跡や構造クラックが見られる。
マンションの劣化状態は外観にも表れます。特に注意したいのはひび割れ（クラック）と雨染みです。外壁に多数のひび割れが走っている中古マンションは要注意と言えます。幅0.3～0.5mm以上の大きなクラックは構造クラックと呼ばれ、見た目の問題に留まらずそこから雨水が侵入するリスクがあります。実際、ひび割れを放置するとコンクリート内部に水が入り込んで鉄筋が錆び、漏水や耐久性低下など建物強度の弱体化につながります。ひび割れ以外にも、外壁やバルコニー下面に雨漏り跡のシミが出ている場合、その上階や屋上から浸水している可能性があります。これは早急な補修が必要な深刻なサインです。
さらに、外壁タイルの剥離や浮きが見られる場合も見逃せません。タイルの浮きは放置すると落下事故の危険があり、これも大規模修繕工事で対処すべき問題です。外観上明らかな劣化症状があるのに何ら手が打たれていないマンションは、管理組合の機能不全や資金不足を疑うべきでしょう。前述のように「大規模修繕未実施」の物件では往々にしてこうした外観劣化が見られます。専門家の中には「外壁の亀裂をチェックせよ。無数の亀裂がある物件は近い将来、倒壊や半壊の恐れも考えられる」と指摘する人もいるほどです。そこまで極端でなくとも、外観の傷み具合でそのマンションの健康状態はある程度推測できます。
対策
内覧時には建物の四方をぐるりと見て回りましょう。特に直射日光で陰影がはっきりする時間帯だと、ひび割れや塗装の剥がれが発見しやすいです。「大きなひび割れや欠損がないか」「補修跡があるか（以前に補修済みなら安心材料）」「バルコニー下に雨染みがないか」などを確認します。【ひび割れや剥がれがあるのに補修されていない】、【鉄部に赤錆が大量に発生している】、【コーキング材（目地シーリング）が劣化して隙間だらけ】といった状態なら危険信号です。購入後に大規模修繕や緊急補修が必要になる可能性大なので、その分の費用負担を覚悟する必要があります。そうした物件は価格が相当に割安でない限りリスクが高すぎるため、やめておいた方が良いでしょう。逆に、築年数なりに補修履歴があり外観も比較的良好な物件であれば安心感が持てます。「外観は資産価値に影響する」との指摘もある通り、マンションの顔である外観の状態は購入判断の重要な材料です。
知れば納得！自主管理マンション購入3つのメリット
ここまで自主管理マンションのリスクや注意点を強調してきましたが、当然ながらメリットも存在します。実際、うまく運営されている自主管理マンションには「管理会社委託にはない良さ」がたくさんあります。この章では、専門家の視点で自主管理物件を購入するメリット3つを解説します。「だから自主管理マンションは選ぶ価値があるんだ」と納得できるポイントを押さえておきましょう。
価格が割安で初期コストを抑えられる
メリット1：物件価格自体が割安で、住宅ローンの負担を抑えられる。
自主管理マンションは一般に市場で敬遠されがちな分、売出価格が低めに設定される傾向があります。買い手が付きづらい現状があるためです。そのため同条件のマンションと比べて割安に購入できれば、初期費用（手付金や諸費用）を抑えられ、月々のローン返済額も軽減できます。不動産のプロの意見でも、「重要事項調査書の入手が難しい物件でも、割安で購入できるのであれば検討する価値はある」とされています。つまりリスクを織り込んだ低価格であれば、購入後に多少費用が発生してもトータルで得をする可能性があるということです。
例えば同じ築20年・同規模エリアのマンションでも、管理会社委託物件が2,000万円前後なのに対し、自主管理物件は2割以上安い1,500万円程度で売りに出ているケースもあります（具体的な相場は物件ごとですが）。この差額500万円は修繕リスクを考慮した割引と言えるでしょう。もちろん安い理由を見極める必要はありますが、裏を返せば掘り出しモノ価格でマイホームを手に入れるチャンスでもあります。初期コストを抑えた分、リフォーム費用や将来の修繕積立増額に充てる余力も生まれます。
まとめ
自主管理マンションは「安かろう悪かろう」ではなく、条件次第でお買い得な優良物件も存在します。他の買主が敬遠する分、競争率も低めで交渉しやすい利点もあります。大切なのは、安い理由（＝管理状況）をしっかりチェックした上で、その割安感がリスクに見合うか判断することです。【割安で購入できる→浮いた予算で手厚く備える】という発想ができれば、自主管理物件購入は十分メリットになり得ます。
管理費が低くランニングコスト削減
メリット2：毎月の管理費が低く、長期のランニングコストを抑えられる。
自主管理最大のメリットはやはり管理委託費不要によるコスト削減でしょう。管理会社へ支払う委託料がない分、同規模・同設備のマンションと比べて管理費（月額）が低く設定されている場合がほとんどです。例えばエレベーターなし・管理員不在の小規模マンションなどでは、管理費月額：数千円というケースもあります。管理費が安ければ、その分毎月の支出を減らせますから、長期で見ると家計に与える恩恵は大きいです。
具体的にどれくらい違うか一例を挙げると、ある30戸規模マンションでは管理委託の場合管理費が月1万円だったものが、自主管理に移行後は月5,000円にまで削減できたケースがあります（清掃や日常管理を住民持ち回りにした例）。年間6万円の差となり、10年で60万円、30年では180万円もの差額です。実際には自主管理でも業者委託する部分（清掃業者や巡回点検など）に費用がかかるためゼロにはなりませんが、それでも総コストは低く抑えられる傾向にあります。国交省のデータでも、自主管理マンションの管理費負担は委託管理に比べて平均で数千円/月程度安価という報告があります。
さらに管理費が安いことで副次的な効果もあります。管理費負担が重いと滞納が増える可能性がありますが、安ければ滞納リスクも下がります。実際、「管理費が安いと滞納などのトラブルが発生しにくい」と指摘する専門家もいます。このように、自主管理でコストを抑え住民の負担感が少なければ、結果的に管理組合の財政も健全に回るメリットがあります。
まとめ
自主管理物件は毎月のランニングコストが低いため、長期の資金計画上メリットです。その浮いた分を各戸が自分で積み立てるなり、ローン返済の繰上げに充当するなり有効活用できます。「マンションは買った後もお金がかかる」とよく言われますが、管理費が低い自主管理マンションならその負担をかなり軽減できます。もちろん安すぎる管理費設定で将来値上げ必至のケースもあるので注意は必要ですが、適正水準で安価に運営できている物件なら家計に優しいのは間違いありません。
住民主体のコミュニティが形成される
メリット3：住民同士の交流が盛んでコミュニティが育ちやすい。
自主管理マンションでは、居住者自らがマンションの管理運営に関わるため、自然と住民の意識が高くなる傾向があります。管理会社任せではなく自分たちで良い環境を作ろうとするため、マンションへの愛着や責任感が醸成されるのです。その結果、総会や清掃活動などで顔を合わせる機会も増え、居住者間のコミュニケーションが活発になります。例えば「隣にどんな人が住んでいるか知らない」なんてことがなく、お互い顔見知りで助け合える関係性が築きやすいのは、自主管理ならではの良さでしょう。
具体的には、自主管理マンションでは定期的に住民有志で掃除や植栽の手入れを行ったり、理事会後に懇親会を開いたりするケースもあります。そうした交流の中で防犯ネットワークが自然に構築されたり、災害時に協力し合う体制も整いやすくなったりします。実際、阪神淡路大震災や東日本大震災の際に、マンション住民同士の助け合いが大きな力を発揮した例がありますが、日頃からコミュニティが形成されているマンションほど連携がスムーズだったと言われます。自主管理で培った近所付き合いは、いざという時の安心感にもつながるのです。
また、管理会社を通さず住民主体で運営していると、マンションごとの個性あるルール作りもしやすいです。例えば「毎月第1土曜は全戸参加の清掃デー」「クリスマスにエントランスを飾り付け」など、管理会社ペースではできない柔軟な取り組みも住民発案で行えます。これも一種のコミュニティ文化でしょう。もちろん参加は強制ではありませんが、そうした活動を通じて帰属意識や連帯感が生まれます。「このマンションに住んで良かった」と思えるかどうかは、人との繋がりも大きいものです。自主管理マンションには、その繋がりが得られる土壌があります。
まとめ
自主管理マンションは人付き合いを敬遠せず前向きに関われる方にとって、大きなメリットがあります。管理を通じて得た近隣との絆は、快適なマンションライフの財産です。反対に、「煩わしい付き合いは一切嫌だ」「面倒なことは全部お任せしたい」という方には自主管理はストレスかもしれません。メリットと感じるかは人それぞれですが、温かなコミュニティ形成は自主管理物件ならではの魅力と言えるでしょう。
専門家が教える購入判断3ステップ
ここまで確認ポイントやリスク・メリットを網羅してきましたが、最終的に「買うかどうか」の判断には専門家の助言も取り入れることをおすすめします。最後に、自主管理マンションを購入するか迷った際のプロが教える判断フロー3ステップを紹介します。これは不動産のプロが実際にお客様に提案している手順で、リスクを最小化しつつベストな意思決定をするためのプロセスです。
① 重要事項調査報告書を専門家にレビュー依頼
はじめに行うべきは、売主・仲介業者経由で入手した重要事項調査報告書（重調）や管理関連資料を、不動産・建物管理の専門家に見てもらうことです。重要事項調査報告書には、そのマンションの管理状態を知るための重要情報が凝縮されています。例えば管理費や修繕積立金の値上げ予定、積立金残高、修繕履歴、長期借入金の有無、滞納額など、将来的な資産価値に直結する項目は必ず確認が必要です。
プロはこれらをチェックし、「積立金残高が総戸数×100万円程度あればOK（大規模修繕前なら）」「滞納額が管理費収入の〇ヶ月分以上だと危ない」といった判断基準で評価していきます。
具体的な専門家としては、マンション管理士や一級建築士、またはマンションに詳しい不動産コンサルタントなどが適任です。彼らは管理組合の運営状況や建物の寿命について知識が豊富で、重調を読み解いてリスクを指摘してくれます。費用は相談内容によりますが、マンション管理士に書類チェックを依頼するなら数万円程度で対応してくれる場合があります。数万円で何千万の買い物のリスクを減らせるなら安いものです。
自分自身でも報告書のチェックポイントは押さえておきましょう。以下の点は特に専門家と確認しておきたい事項です。
- 修繕積立金の残高と直近の工事予定（十分な残高か、不足なら将来いくら必要か）
- 管理費・積立金の滞納状況（滞納戸数・額、長期滞納者の有無）
- 長期修繕計画の有無と内容（長期修繕計画書があるか、妥当な計画か、次回修繕時期と費用）
- 管理組合の借入金の有無（借入がある場合、用途と返済計画）
- 管理規約や使用細則で問題となりそうな項目（ペット可否、駐車場状況など）
- 過去の重大トラブルの有無（大規模修繕工事の遅延理由、訴訟履歴など）
これらを専門家に総合評価してもらい、「概ね健全」「改善の余地あり」「かなり危険」のようにランク分けしてもらうと判断しやすくなります。プロの客観的な目で第三者診断を受けることで、自分では見落としていたリスクに気付けるでしょう。もし専門家レビューで「危険度が高い」と判断された場合、その物件は無理に進めず次の候補を探す勇気も必要です。
② 現地＆住民ヒアリングで実情を確認
次のステップは、現地視察と可能なら居住者へのヒアリングです。書類では分からない生の情報を得ることで、より実態に即した判断ができます。前述したように、現地では共用部分の清掃状況・設備の状態・雰囲気など五感を使ってチェックしましょう。加えて、内覧時に対応してくれる売主（または居住者）から直接話を聞くチャンスがあれば有効活用します。
ヒアリングで聞くべきことの例としては
- 「管理組合の運営はうまくいっていますか？」（売主が理事経験者なら詳しい話が聞けます）
- 「これまで大きなトラブルや修繕で困ったことはありましたか？」
- 「住民同士の交流や雰囲気はどんな感じですか？」（無関心なのか協力的なのか）
- 「清掃やゴミ出しのルールはきちんと守られていますか？」
- 「次の修繕工事や積立金の話題は出ていますか？」（総会でどんな議題があったか）
売主が正直に答えてくれるかはケースバイケースですが、多くの場合、聞けばある程度は教えてくれます。特に売却理由は重要なお尋ねポイントです。もし「管理に不安を感じたため売る」という本音が隠れていれば慎重になるべきですし、「転勤で泣く泣く手放す」「手狭になったので買い替え」といった理由なら安心材料になります。近隣の方と直接会える場面があれば、「こんにちは、購入を検討している者ですが…」と挨拶し軽く雰囲気を感じ取るのもよいでしょう（あまり怪しまれない程度に）。
さらに可能であれば、平日昼と夜、休日など複数の時間帯に現地を訪れてみてください。昼間は静かでも夜はゴミが放置されているとか、休日に騒音トラブルがあるとか、時間帯で見え方が変わることもあります。管理人がいない自主管理物件では、夜間の共用部照明や防犯面もチェックしておきたいです。
これら現地・住民からの生情報は、紙のデータ以上に肌感覚での安心感を与えてくれます。仮にちょっとでも「嫌な感じ」「住民の様子がおかしい」と思ったら、その直感も大切にしましょう。不動産のプロも、書類に表れない部分を現地調査や聞き取りで補っています。最終的に住むのは自分ですから、自分自身が納得できるまで実情確認することが重要です。
③ ローン審査前に金融機関と管理状況を共有
最後のステップは、物件購入の意思が固まり、いよいよ住宅ローン審査を申し込む段階で、金融機関にもその物件の管理状況を事前相談しておくことです。銀行は融資審査の際、借り手の信用だけでなく物件の担保価値も重視します。つまり、「そのマンションがローン期間中きちんと価値を維持できるか」を見ています。管理が悪く資産価値が下がりそうな物件だと、万一返済不能になって競売しても貸したお金を回収できない恐れがあるため、銀行はローンを渋るのです。
特に長期修繕計画書がない物件は、「今後きちんと維持管理されるか不透明」と判断され、銀行は住宅ローンを貸したがらない傾向があります。前述した通り、自主管理で管理組合がない・規約がないケースはまずローンNGです。また、管理組合はあるけど実態不明瞭な物件も敬遠されます。実際、金融機関によっては重要事項調査報告書や長期修繕計画の提出を求められることもあります。将来の担保価値に不安があるマンションには融資条件を厳しくするケースもあります。
そこで、事前に物件担当の不動産会社経由で銀行の融資担当者に打診しておくと安心です。「◯◯銀行ではこの物件の融資実行例がありますか？」などと聞いてもらうのも一つです。もし一つの銀行で難しいと分かっても、別の銀行ならOKということもあります。また、仲介業者が「この物件は管理組合あり・長期修繕計画も有りで、管理状態もおおむね健全です」と銀行に説明してくれるとスムーズです。どうしても心配なら、購入申込の段階でローン特約（ローン通らなければ白紙解約）を付けるのはもちろん、契約前に内諾を得ておくくらいの慎重さでも良いでしょう。
ポイント
自主管理マンションの場合、「買いたい自分」と「貸したい銀行」の目線にギャップがないか確認する作業が大事です。特に長期修繕計画書の有無は融資可否の分かれ目になり得るので、「無いけど買いたい」という場合は、仲介業者と相談し事前に銀行と調整を図りましょう。万一、主要な金融機関が口を揃えて難色を示すようなら、その物件は金融のプロから見てもリスク高と判断されているということです。その場合、無理に突き進まない勇気も必要です。
以上3つのステップを踏めば、自主管理マンション購入の判断精度は格段に上がります。専門家レビュー→現地実情確認→金融機関の視点確認という流れで、多角的に物件を評価しましょう。焦って購入を決めず、これらプロセスを経ることで「やっぱりこの物件なら大丈夫だ」という確信が持てれば、安心して契約に臨めるはずです。
まとめ：自主管理マンションは“見極め”がすべて
最後に、本記事のポイントをまとめます。
自主管理マンションは管理費負担の軽さや住民コミュニティの強さといった魅力がある一方、管理組合の運営力次第で資産価値が大きく変動する繊細な物件です。購入を検討する際は、「マンションは管理を買え」の格言通り、物件そのものより管理の良し悪しに最大の注意を払う必要があります。具体的には、修繕積立金と長期計画の充実度、滞納の有無、理事会の機能度、共用部の清潔さ、規約や議事録の整備状況といったポイントをチェックし、危険サイン（理事会機能不全、修繕未実施、ゴミ・駐輪場荒廃、賃貸率過多、外観劣化）に該当しないか見極めましょう。
幸い、本記事で取り上げたチェックリストを丁寧に検証すれば、マンションを初めて買う方でもかなりのリスクを察知可能です。さらに不動産や管理の専門家の力も借りれば鬼に金棒でしょう。公的データや最新の専門情報も活用しつつ、総合的な判断を心がけてください。条件の悪い自主管理マンションは確かに「やめた方がいい」ですが、条件の良いものは「買ってよかった」につながります。実際、管理会社委託物件に劣らぬ高い管理水準を誇る自主管理マンションも決して珍しくありません。大切なのは玉石をしっかり見極める眼です。
住宅購入は人生の大きなイベントでしょう。限られたご予算の中でベストな選択をするために、本記事の内容がお役に立てば幸いです。最後に強調しますが、自主管理マンション購入の成否は「見極め」がすべてです。物件の内情をとことん調べ、納得した上であれば、自主管理マンションもきっと素敵なマイホームになり得るでしょう。どうか妥協せず、安心と幸せの住まい選びを実現してください。
松屋不動産販売株式会社 代表取締役 佐伯慶智からのアドバイス
自主管理マンションは、一見するとリスクが高いように見えて、実は管理状態を正しく見極めれば「お買い得」な選択肢にもなり得ます。大切なのは、「価格が安いから」ではなく、「管理が良好かどうか」という視点で判断すること。そして、その判断には不動産のプロによるサポートが欠かせません。
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松屋不動産販売株式会社代表取締役 佐伯 慶智（さえき よしのり）
