中古マンション購入の格言『マンションは管理を買え！』の意味を知る
「中古マンションって安いけど本当に大丈夫？」
「マンションは管理を買えってどういう意味？」
中古マンション購入を失敗にしないポイントは、見た目や築年数ではなく“管理状態”にあります。価格が手頃でも、管理が行き届かなければ資産価値はみるみる下落し、突発的な修繕費に悩まされることも。そこで本記事では、不動産のプロが『マンションは管理を買え』の真意を分解し、エントランス5分チェックから議事録の読み解き方、そして資産価値を10年先まで守る実践ワザまで分かりやすく伝授します。初めてのマンション購入でも「管理良好物件」を見抜き、安心取引を叶えるための最短ルートをお届けします。さあ、購入判断のチェックリストを手に入れましょう。
目次
中古マンション購入ブーム到来！価格より大切な「管理状態」を知る
中古マンション（既存の分譲マンション）への注目が近年急速に高まっています。新築マンション価格の高騰や住宅ローンの低金利などを背景に、かつては新築重視だった市場が「中古シフト」へと時代の舵を切り始めました。そんな中、不動産業界でしばしば耳にするのが「マンションは管理を買え」という言葉です。一見すると価格や立地ばかりに目が行きがちですが、実はマンション購入で何より重要なのは、その物件の“管理状態”なのです。本章では、中古マンションブームの時代背景とともに、この「管理を買え」という考え方の真意に迫ります。価格の安さだけに飛びついて失敗しないために、まずは全体像をつかんでいきましょう。
新築価格高騰と低金利が生む“中古シフト”の時代背景
まず、中古マンション人気の背景にある社会動向を見てみましょう。ここ数年、新築マンションの価格は全国平均で見ても上昇が続き、2024年には平均価格が約6,082万円と8年連続で過去最高値を更新しました。
出典：国土交通省＞令和7年2月・第4四半期分（令和7年5月30日発表）より一部抜粋
都市部では1億円を超える超高額物件も珍しくなく、建設コストの上昇（資材費・人件費の高騰）が価格を押し上げています。一方で日本銀行の金融緩和政策により住宅ローン金利は長らく低水準に抑えられ、借入れがしやすい環境です。その結果、「新築は手が届かないが、低金利を活かして手頃な中古マンションを買おう」という流れが生まれました。
また、国土交通省など行政も既存住宅市場の活性化に舵を切っています。かつて日本では「新築信仰」が根強く、中古住宅は敬遠されがちでした。しかし近年はリノベーション技術の発達や住宅ストックの有効活用が叫ばれ、中古物件を購入して自分好みに再生するスタイルも定着しつつあります。
出典：国土交通省＞分譲マンションストック数の推移（2024（令和6）年8月30日更新）より抜粋
新築供給戸数が伸び悩む中、実需層が広く流通する中古マンションへシフトするのは自然な流れと言えるでしょう。
こうした時代背景により、中古マンション市場は一種のブームを迎えています。ただし、価格が比較的割安であることに飛びつく前に、見落としてはいけない視点があります。それが「そのマンションは適切に管理されているか？」という点です。次節から、その重要性を詳しく見ていきましょう。
見落としがちな資産形成リスク――「安さ」だけでは測れない落とし穴
中古マンションは新築に比べ価格が抑えられているケースが多く、「お得感」が魅力です。しかし「安いから資産形成に有利」とは一概に言えない点に注意が必要です。価格だけに注目して購入すると、思わぬ落とし穴にハマる可能性があります。
最大のリスクは、物件の管理状態に起因する将来的なコスト増や資産価値の下落です。例えば「購入時は格安だったマンション」が、実は管理がずさんだったために数年後に建物の不具合が続出し、多額の修繕費を一時金で追加徴収される――これは不動産のプロが実際に目にする失敗談の典型です。築年数の経ったマンションほど管理の質で差が出やすく、管理不全な物件は資産価値の目減りが早まる傾向にあります。国土交通省の推計によれば、2023年時点で全国に約136.9万戸あった築40年超のマンションストック数は、2033年には約274.3万戸、2043年には約463.8万戸と今後20年で3倍以上に膨れ上がる見通しです。これら老朽マンションが適切な管理・修繕を怠れば、住環境の悪化や資産価値の大幅下落を招くのは容易に想像できます。
出典：国土交通省＞築40年以上の分譲マンション数の推移（2024（令和6）年8月30日更新）より抜粋
「安物買いの銭失い」という言葉がありますが、不動産も同様です。購入価格が安くても、その後の管理費負担増や大規模修繕の特別徴収、最悪の場合は資産価値がゼロに近づくリスクすらあります。実際、管理が行き届かず空室だらけになった結果管理組合が機能不全に陥り、建物が“スラム化”してしまったマンションも国内には存在します。
※画像は【スラム化したマンション】のイメージです。
マンションは一度購入すれば簡単に手放せない高額資産ですから、目先の安さだけで判断すると資産形成どころか将来の大きな負担を背負い込む可能性があるのです。
だからこそ、「価格以上に管理状態を見なければいけない」という視点が重要になります。中古マンション購入を資産形成の成功につなげるには、物件本来のコンディション＝管理の良し悪しを冷静に見極めることが不可欠なのです。
「マンションは管理を買え」が示す本当の価値基準
そこで出てくるのが、「マンションは管理を買え」という有名なフレーズです。不動産業界で古くから語られるこの言葉には、「購入後の資産価値を左右するのはマンションの管理のあり方であり、だから購入時には物件の管理状況に注目して選びなさい」というメッセージが込められています。立地や間取り、価格といった表面的な条件だけでなく、見えにくい部分である管理の質こそが真の価値基準だというわけです。
たとえば、築年数が多少古くても管理の行き届いたマンションは、将来にわたって良好なコンディションを保ちやすく、資産価値も維持されやすい傾向にあります。一方、新しく豪華な物件でも管理が杜撰であれば、数年で劣化が進み資産価値が下がってしまうこともあります。プロの投資家や経験豊富な不動産業者ほど、この「管理の質」に敏感です。実際、中古マンション市場でも管理状態の良い物件は人気が高く、「買いたい」と思う人が多いため値崩れしにくいという傾向があります。「マンションは管理を買え」という考え方は、購入後の資産価値や暮らしの質まで含めて物件を評価しなさいという極めて合理的なアドバイスなのです。
近年、この価値基準は公的な制度にも反映され始めました。国土交通省は2022年に「マンション管理計画認定制度」を開始し、長期修繕計画や財政状況など一定の基準を満たすマンションを自治体が「管理計画有効」と認定する仕組みを設けています。認定マンションは住宅ローン【フラット35】の金利引き下げ（当初5年間0.25%優遇）などの特典も受けられるようになりました。これはまさに「管理の良し悪しがマンションの価値に直結する」時代が来たことを示しています。
ポイント
中古マンション選びでは、「安さ」や「新しさ」以上に「管理状態」という視点を持つことが重要です。 プロが口を揃えて言う「管理を買え」という言葉を念頭に置けば、物件の真の価値基準が見えてきます。次章では、なぜ管理状態がそこまで資産価値を左右するのか、そのメカニズムを具体的に解説していきます。
なぜ「マンションは管理を買え」なのか？管理状態が資産価値を左右するメカニズム
前章で、「マンションは管理を買え」という考え方が中古マンション購入の価値基準として重要であることを確認しました。では、具体的にマンションの管理状態がどのように資産価値や暮らしに影響を与えるのかを見ていきましょう。ここでは、良質な管理がどのように10年後、20年後の資産価値を守るのか、そして管理のチェックポイントとなる要素を掘り下げます。また、管理の体制（管理会社委託か自主管理か）の違いによるメリット・デメリット、共用部分の手入れや住民コミュニティが暮らしに与える影響についても解説します。マンションという資産を長期的に健全に維持するメカニズムを理解すれば、「管理の良し悪し」に注目すべき理由がよりクリアになるでしょう。
資産価値を10年後も守る“良質管理”3つの条件
マンションの資産価値を将来にわたって守るためには、どのような管理が行われているべきでしょうか。プロの視点から見る“良質な管理”の条件を3つ挙げると、以下のようになります。
- 計画的な修繕・メンテナンスの実施
建物や設備は時とともに劣化しますが、適切な時期に修繕や点検を行えば寿命を延ばし、美観や安全性を保てます。良質管理のマンションでは長期修繕計画に基づき、外壁塗装や屋上防水工事、配管更新などを計画通り実施しています。小さな不具合も放置せず、定期清掃や設備点検も怠りません。これにより10年後も建物のコンディションが大きく損なわれず、資産価値が守られます。
- 健全な財務管理（修繕積立金の充実）
修繕や維持に必要な費用を計画的に蓄えていることも重要です。毎月の修繕積立金（将来の大規模修繕に備える基金）が十分で、計画に沿って積み立てられているマンションは財政的に健全です。逆に積立金が不足していると必要な修繕ができず、建物劣化が放置され資産価値が下がります。良質管理の条件として、長期修繕計画に見合った積立金額を確保し、足りない場合は見直しや増額など機動的に対応していることが挙げられます。
- 強い管理組合の運営力とコミュニケーション
マンションの管理は管理会社任せではなく、所有者全員で組織する管理組合の運営が土台です。良質な管理のマンションでは、管理組合の理事会や総会が定期的に開かれ、活発に議論・意思決定がなされています。理事長をはじめ役員がしっかり責任を果たし、管理会社と二人三脚で課題解決や改善に取り組んでいるのです。加えて、住民同士のコミュニケーションも良好でマナー意識が高く、ルール違反やトラブルが少ない環境が維持されています。こうした管理組合の運営力があるマンションは、長期的に見て建物もコミュニティも健全に維持され、結果的に資産価値も安定するのです。
以上3つの条件が揃ったマンションは、たとえ築年数が経過していても「管理優良物件」として評価が高くなります。適切なメンテナンス×十分な資金×組合運営力という三拍子が資産価値維持の鍵であり、10年後も「このマンションを買って良かった」と思える重要な要素になるのです。
長期修繕計画・修繕積立金から読み解くマンションの“健康診断”
マンションの管理状態を知る上で、「長期修繕計画」と「修繕積立金」は建物の健康診断書のような役割を果たします。これらを確認することで、そのマンションが将来に向けどれだけ備えているかが見えてきます。
- 長期修繕計画のチェックポイント
長期修繕計画とは、今後20～30年程度のスパンで実施予定の大規模修繕工事（外壁塗装や屋上防水、設備交換など）とその概算費用を示した計画書です。これがしっかり策定され、定期的に見直されているマンションは安心材料が大きいです。逆に「実は長期修繕計画自体が存在しない」物件もあり、その場合は将来の修繕の見通しが立たず大変危険です。計画があっても新築時から一度も更新されていない場合も要注意です。建築コストや工事費用は時代とともに変動するため、古い計画を放置していると実際の工事費と積立額が乖離してしまいます。国も数年ごとの計画見直しを推奨していますが、これがされていないマンションは黄信号です。
さらに、長期修繕計画を見れば直近で予定されている工事も分かります。仮に「購入後すぐに大規模修繕の予定があるのに積立金が不足している」場合、入居後に一時金（臨時のまとまった負担金）を徴収されるリスクがあります。こうした情報は重要事項説明書などに記載されますが、見落とさず確認したいポイントです。
- 修繕積立金のチェックポイント
修繕積立金はマンションの将来の修繕費用をまかなう貯金です。毎月各戸から徴収される積立金額が適正かを判断するには、そのマンションの規模や設備に対する国のガイドラインや平均値が参考になります。国土交通省の調査によれば、分譲マンション全体の月額積立金の平均は一戸あたり約13,000円程度です（専有面積や設備によって幅があります）。例えば専有面積70㎡前後の一般的なマンションなら月1万円台中盤～2万円弱が積立金の相場感です。
出典：国土交通省＞令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕より一部抜粋
もし、対象のマンションの積立金が不自然に低すぎる場合は要注意です。たとえ現在不足がなくとも、将来の修繕時に資金が足りなくなる恐れがあります。一方、必要に応じて段階的に積立金を増額しているマンションは計画的で健全と言えます。実際、管理費や修繕積立金は数年おきに少しずつ上昇していくのが一般的です。資材・人件費の値上がりや設備の老朽化に伴って費用は増えるため、全く値上げ無しで長期間据え置かれている場合はむしろ「将来大幅値上げが必要になる懸念」があります。
マンションの“健康診断”として、長期修繕計画と修繕積立金の状況をセットで確認しましょう。計画通りに工事履歴があるか、積立金残高は十分か、不足時の対策（ローンや一時金）は検討されているか。こうした点を把握することで、そのマンションが将来も安心して住み続けられるか、資産として維持できるかが見えてくるのです。
管理会社 vs. 自主管理――体制別に見るメリット／デメリット
マンションの管理形態には、大きく分けて管理会社に委託するケースと、住民だけで運営する自主管理のケースがあります。それぞれにメリット・デメリットがあり、資産価値にも影響し得るポイントです。
自主管理についてはコチラをご覧ください⇒中古マンション購入で失敗しない！自主管理マンションを見極める方法
- 管理会社による委託管理
多くのマンションは、専門のマンション管理会社に業務を委託しています。管理会社が入ることで日常清掃や設備点検、会計業務や住民対応までプロが担うため、個々の住民の負担が軽減され、管理水準も一定レベル保ちやすいです。特に大規模マンションでは管理人やコンシェルジュが常駐し、防犯面やサービス面でも手厚いケースがあります。メリットは専門知識や人材による安心感ですが、その反面管理費用がかかる（人件費や委託費）というデメリットもあります。ただし管理費は必要なサービスへの対価でもあるため、一概に高いから悪いとは言えません。
- 自主管理
自主管理とは、管理会社を入れずに管理組合（住民）自らが管理運営のすべてを行う形態です。マンション全体の約9割は管理会社等に委託していますが、残り1割弱は自主管理との報告もあります。自主管理のメリットは、管理会社への委託料が不要なため管理費を安く抑えられる点や、住民全員が主体的に物件を管理することで愛着が湧くといった点です。小規模マンションなどでは住民同士の協力でうまく運営している例もあります。
しかし、自主管理のデメリットは明確です。まず専門知識や経験の不足から来る管理品質のばらつきがあります。法令点検や設備メンテナンスの発注、会計処理など専門領域の業務を住民がこなすのは簡単ではありません。負担が偏ったり、対応が後手に回ったりしがちです。また、役員のなり手不足や高齢化による運営困難も問題になりやすいです。結果として必要な修繕が適切に行われず建物の劣化を招いたり、会計管理の不備で資金トラブルが起きたりするケースもあります。
資産価値の観点では、一般的に委託管理で管理体制がしっかりしたマンションの方が評価は高くなります。自主管理物件は敬遠される傾向があり、売買時に金融機関のローン審査で不利になることもあると言われます。ただし、例外的に少戸数で住民仲が良く極めて良好に自主管理されているマンションも存在します。その場合はコストパフォーマンスよく維持できる利点もあります。
ポイント
購入検討時には、そのマンションが「全部委託」「一部委託」「自主管理」のどれかを確認しましょう。それぞれに応じたリスクと手間を理解した上で、自分がその管理形態に納得できるかを判断することが大切です。管理会社に任せているからといって丸投げせず、管理組合と管理会社が適切に連携しているか（管理組合の議事録などでチェックできます）も含めて見ると安心です。
共用部メンテナンスと住民コミュニティが生む生活満足度
マンションで快適に暮らすためには、単に資産価値が保たれるだけでなく日々の生活満足度も重要です。実は、共用部のメンテナンス状態や住民コミュニティの雰囲気といった管理に関わる側面が、生活満足度を大きく左右します。
- 共用部の美観・清潔さがもたらす安心感
エントランスや廊下、エレベーター、ゴミ置場といった共用部分が常に清潔で整然と保たれているマンションは、帰宅するたびに気持ちが良いものです。照明が切れていないか、壁や床に破損や汚れがないか、といった細部まで手入れが行き届いていると、「この建物はちゃんと管理されているんだ」という安心感があります。実際、内覧に訪れた人もエントランスの清潔さひとつで受ける印象がガラリと変わります。共用部がきれいだと「建物全体がしっかり管理されている」と感じ、逆に汚れていると「管理が行き届いていないのでは？」と不安に思われてしまうのです。長く住む自分たちにとっても、掃除が行き届いた空間は快適で衛生的であり、防犯面でも荒れた環境より安全です。
- 住民コミュニティとマナー意識
マンションは多くの人が共同生活を営む場ですから、住民同士のマナーやコミュニティの良し悪しも暮らし心地に影響します。例えばゴミ出しのルールが守られているか、深夜の騒音トラブルがないか、挨拶が交わされる雰囲気かどうか――これらは管理組合の取り組みや住民意識の高さに左右されます。管理が良好なマンションでは、掲示板でルールの周知徹底が図られたり、問題発生時には管理組合が速やかに対処したりしています。結果として住民間の信頼感が生まれ、トラブルも未然に防がれます。一方、管理が行き届かないマンションでは注意喚起の張り紙が乱立し、それでもルール違反が絶えない…という状況になりがちです。掲示板の掲示物を見れば住民トラブルの有無や管理の度合いも分かります。「騒音」「ゴミ出しマナー」等に関する注意書きが何枚も貼られている物件は、内部で何か問題を抱えている可能性があります。反対に、掲示板が整理され定期的に更新されているようなら健全に運営されている証拠と言えるでしょう。
- 心理的な満足と資産価値の好循環
共用部が綺麗で住民マナーも良いマンションは、住んでいる人の愛着や満足度が高まります。すると「自分たちのマンションを大事にしよう」という意識が生まれ、さらに管理活動に協力的になります。この好循環が続くことでマンション全体の状態が維持向上され、結果として資産価値の維持・向上にもつながるのです。つまり、管理状態の良さ→生活満足度向上→住民の協力意識向上→さらに管理良好というポジティブなスパイラルが生まれます。
反対に管理不良のマンションでは、生活満足度が低下し、住民のマンション愛も希薄になりがちです。「どうせ汚いから…」と更に無関心になる人が増え、悪循環に陥る恐れがあります。そうなると資産価値も下がり、売却しようにも買い手から敬遠されてしまいます。
以上のように、管理状態は日々の暮らしの質そのものに影響し、それが長期的な資産価値にも返ってくるものです。購入前に共用部の雰囲気や掲示板の内容などをチェックするのは、こうした生活満足度やコミュニティの良し悪しを見極める意味もあります。次章では、実際に中古マンションを購入する際にプロが必ず確認すると言われる管理チェックポイントと、管理不良物件の失敗事例を具体的にご紹介します。
プロが明かす！中古マンション購入前に必ず確認すべき管理チェック＆失敗事例
ここまで管理状態の重要性とその中身を見てきました。では、実際に中古マンションを購入しようとするとき、具体的にどんなポイントをチェックすれば良いのか？ 不動産のプロが現地で確認するポイントや、書類から読み取るコツがあります。また、「管理を軽視して買ってしまった結果こんな失敗に…」というリアルな事例から学べる教訓も少なくありません。
この章では、内見時の現地チェックポイントから管理組合の書類確認方法、さらには管理不良マンションの失敗談まで網羅し、チェックすべき事項を具体的に解説します。最後には、プロだけが知る「裏取り」質問リストもご紹介。しっかり確認を行って、「こんなはずじゃなかった…」と後悔しない物件選びをしましょう。
エントランス・ゴミ置き場・掲示板――“現地5分”でわかる管理品質
物件の現地見学（内見）に行った際、最初の5分でできる管理品質チェックがあります。それが、エントランス・ゴミ置場・掲示板の確認です。プロの仲介担当者や住宅診断士は、内見時にまずここを見ると言われます。それぞれ何をチェックすべきか見てみましょう。
エントランスや共用部の清潔さは管理状態を映す鏡です。エントランスは訪問者を迎えるマンションの「顔」。床にゴミや落ち葉が溜まっていないか、郵便受け周りにチラシが散乱していないか、壁や照明に汚れ・破損がないかなどを見ます。エントランスが綺麗に保たれていれば、日常清掃や巡回がしっかり行われている証拠です。逆に汚れが目立つと「管理が行き届いていないのでは？」と不安材料になります。第一印象としても大きな差が出るポイントなので見逃せません。
次にゴミ置場です。実は「ゴミ置場はマンションの鏡」と言われるほど管理体制や住民マナーが如実に現れる場所です。一見、エントランスなど表側がきれいでも、裏方であるゴミ置場を見るとそのマンションの本当の姿が見えることがあります。例えば、ゴミ置場に悪臭が漂いゴミがあふれていたり、分別ルールが守られていなかったりすれば、管理体制の不備や住民マナーの低さが疑われます。清潔に保たれたゴミ置場であれば、管理人や清掃業者が定期的に掃除し住民も協力していると考えられます。ゴミ置場の広さやルール掲示（24時間出し可か曜日指定か等）も確認し、生活のしやすさもチェックしましょう。
最後に掲示板です。掲示板には管理組合からのお知らせやルール注意書きなど様々な情報が貼られています。ここを見ることでそのマンション内で起きていることや管理組合の活動状況が垣間見えます。注目したいのは張り紙の内容です。例えば「深夜の生活騒音に注意」「ゴミ出しマナーを守りましょう」等の注意書きが何枚も貼られている場合、実際にそうした問題が頻発している可能性があります。また、掲示板が古いお知らせで更新されていなかったり、乱雑に貼られていたりすれば、管理組合の発信力や住民の関心が低いかもしれません。一方、定期的に総会のお知らせやイベント案内が掲示され、整理整頓されている掲示板ならば、管理組合がしっかり機能し住民も情報を共有している良い兆候です。
わずかな時間でも、以上のポイントを観察すればそのマンションの管理品質のおおよその雰囲気が掴めます。プロは内見時に建物の美観や雰囲気から「これは管理が良さそうだ」「ちょっと注意が必要かも」と感じ取ります。現地5分チェックで違和感を覚えたら、後述する書類確認などでも慎重に深掘りしてみると良いでしょう。
総会議事録・修繕履歴で判明する管理組合の実行力
現地での印象が良くても悪くても、次に必ず確認すべきなのが管理組合の運営状況を示す書類です。その代表が「管理組合の総会議事録」と「修繕の履歴」です。これらを読み解くことで、紙の上に現れにくい物件の内情や管理組合の実行力を把握できます。
- 総会議事録のチェックポイント
総会議事録とは、毎年1回程度開催される管理組合の総会でどんな議題が提起され、どんな決議・議論が行われたかを記録したものです。議事録にはマンション内で過去に起きたトラブルや課題、管理組合の対応が書かれている場合があります。例えば、「〇号室で水漏れ事故が発生し、修繕対応した」「修繕積立金の値上げ議案が可決（または否決）された」「駐輪場ルールについて意見あり」といった具体的な出来事が読み取れます。ここから、そのマンションが今抱えている問題や将来の計画、組合員の関心事が見えてくるのです。
注目すべきは議論や決議の内容と頻度です。もし議事録を見て「理事会や総会がほとんど開かれていない」としたら要注意です。極端な場合、年1回の総会すら開催延期が続いていたり、開催しても形骸化していたりするケースもあります。それは管理組合が機能不全に陥っている兆候であり、何も決められないまま建物が放置される「スラム化マンション」への道を歩み始めている可能性があります。逆に、毎年の総会で必要な議案がしっかり審議・可決されていれば組合は健全に動いていると判断できます。また、騒音問題やペット飼育ルールなどの住民間トラブルは、実際には総会議事録に詳しく書かれないこともあります。可能であれば理事会の議事録も見せてもらえるとベターです（ただし購入希望者が理事会議事録まで閲覧できない場合もありますが、仲介業者を通じて確認をお願いできることもあります）。
- 修繕履歴のチェックポイント
修繕の履歴（工事履歴）は、そのマンションで過去にどのような修繕工事が行われたかを示す記録です。大規模修繕工事の実施年月や内容、その他補修工事（エレベーターリニューアルや給水ポンプ交換など）の履歴が分かります。修繕履歴を見ることで、長期修繕計画に沿って着実に工事が実行されてきたかを検証できます。例えば築15年前後で第一回大規模修繕（外壁塗装や防水工事）が行われていれば標準的ですが、築20年以上経っても大規模修繕の履歴がない場合は懸念が生じます。また、過去にどんな不具合が起きたかも把握できます。頻繁に給排水の漏水修理が記録されていれば、水回りの老朽化が進んでいるかもしれませんし、外壁タイルの補修記録が多ければひび割れ等が繰り返し起きている可能性があります。
修繕履歴と併せて現在の修繕積立金残高や借入金の有無も確認しましょう。過去に資金不足で金融機関から借入をして工事を実施した履歴があれば、その返済が残っているかもしれません。重要事項調査報告書という書類にこうした情報は記載されていますが、見逃さずチェックが必要です。
これら議事録や修繕履歴から伝わるメッセージは、そのマンションの「管理組合の実行力」です。計画を立てても実行できなければ意味がありません。しっかり実行してきたマンションは信頼できますし、できていないマンションは購入後にオーナーとして苦労する可能性があります。書類を読み解く力も大切ですが、難しい場合は次節で述べるように専門家に相談する手もあります。
管理費・修繕積立金の“適正額”を数字でジャッジする方法
中古マンション購入では、月々支払う管理費・修繕積立金の額も重要な検討材料です。しかし初めてだと「この金額は高いの？安いの？適正なの？」と判断がつきにくいですよね。ここでは、管理費・積立金の適正額を見極めるための目安を紹介します。
- 相場や平均値との比較
まずは一般的な相場感を知っておきましょう。国の調査によれば、マンションの管理費の全国平均はおおよそ月額10,000～15,000円程度、修繕積立金は平均約13,000円程度と言われます。もちろん専有面積や設備充実度、戸数によって上下します。例えばタワーマンションのように共用施設が多い物件では管理費が㎡単価300円超（70㎡なら2万円強）になる例もあります。一方、小規模でエレベーターもないようなマンションなら10,000円を下回る管理費もありえます。修繕積立金については、国交省のガイドラインで専有面積1㎡あたり月額200～300円程度が一つの目安と示されています（80㎡なら16,000～24,000円前後）。
購入検討物件の管理費・積立金がこれらと比べて明らかに極端な額になっていないか確認しましょう。例えば、専有75㎡で管理費5千円・積立金5千円（合計1万円）だとすると相当低水準で、「将来的に値上げしないと維持が難しいのでは？」と疑われます。一方、合計で毎月4～5万円にもなるケースでは高級物件並みで、サービス内容との見合いを考える必要があります。それより極端に低い場合は将来大幅な値上げや一時金徴収のリスク、高すぎる場合は割高なサービス費用を払っている可能性を考慮しましょう。
- 内訳と使途をチェック
金額だけでなく、その使われ方も確認が必要です。管理費は主に人件費（管理員や清掃員）、共用部の光熱費・保守点検費、事務費などに充てられます。高めの管理費でも、管理員常駐やコンシェルジュサービスがある、共有施設が豪華で維持費がかかる、といった理由が明確なら納得感があります。逆に特段のサービスもないのに高額だとすれば管理会社への委託費が割高かもしれません。修繕積立金についても、直近で大規模修繕を行ったばかりで残高が減っているなど状況がありますから、総会資料などで積立金の将来計画（何年後にいくら必要か）と現在高のバランスを見ておくと安心です。
- 値上げ履歴や計画
過去に管理費や積立金の改定（値上げ）があったか、その理由は何か、将来の値上げ予定は議論されているかも議事録等で確認できます。前述の通り、管理費・積立金はいずれ上がっていくのが通常で、それを見越して早め早めに段階増額しているマンションは健全です。一方、「長年据え置きで頑張ってきたが、ついに積立金が足りず一気に倍増」などの話も耳にします。購入前にそうした情報を掴めれば、資金計画の面でも心構えができます。
総じて、管理費と修繕積立金はマンションという資産を維持するためのランニングコストです。安ければ良いというものではなく、適切な管理に必要な水準があります。「適正額かどうか」→「その額に見合った管理サービスが提供されているか」という二段構えで判断しましょう。疑問があれば仲介担当者に「この規模だと通常どれくらいですか？」と尋ねるのも良いでしょう。数字を読み解くことで、そのマンションの管理の充実度や将来の負担イメージが掴めるはずです。
管理不良マンションのリアルな失敗談と追加コスト試算
ここで、実際に**「管理状態の悪いマンションを買ってしまった」ケースの失敗談**をいくつかご紹介します。これらの事例から学び、同じ轍を踏まないようにしましょう。また、管理不良が金銭面でどれほどの負担増につながるか、試算も交えて解説します。
- ケース1：築30年のマンションで修繕積立金が不足し、一時金200万円の請求
とある築30年超の中古マンションを価格の安さに惹かれて購入したAさん。しかし入居して数年後、建物の大規模修繕工事が必要となりました。蓋を開けると、長年積立金が足りず必要な工事を先送りにしていたツケが一度に回ってきた形で、管理組合は各戸あたり200万円もの一時金徴収を決議…。Aさんは「そんな大金、聞いていない」と驚きましたが、購入前に長期修繕計画や積立金計画を詳しく確認していなかったのです。結局ローンとは別に借入をして支払う羽目になり、「安さに飛びついた結果、総額では高くついてしまった」と後悔することとなりました。
- ケース2：管理組合が機能せず建物老朽化が深刻化
Bさんが購入した中古マンションは築40年近く、自主管理で管理組合も有名無実化していました。購入時にはリフォーム済みで部屋自体は綺麗だったため契約しましたが、共用部の劣化が酷く、給水管の破裂事故が多発。断水が何日も続き、修理費用の負担割合を巡って住民間で揉め、復旧まで時間がかかったといいます。さらに外壁タイルの落下なども起きましたが、管理組合が資金も無く動けず放置状態。Bさんは「売ろうにもこんな状態では買い手がつかない」と途方に暮れています。まさに管理不全が建物価値を大きく損ね、生活にも支障をきたした事例です。
- ケース3：管理費滞納者の増加で管理サービス低下
Cさんのマンションでは、景気の悪化等で管理費や積立金を滞納する住戸が増えてしまいました。管理組合の財政が逼迫し、清掃や設備点検の頻度を減らさざるを得なくなり、共用部の美観が悪化。エレベーターも老朽化していましたが交換費用のメドが立たず、故障が頻発。Cさんは「まさかここまで暮らしにくくなるとは」と嘆きました。滞納住戸の存在は購入前には分かりづらいポイントですが、議事録や管理会社への質問で把握しておければ避けられたかもしれません。
追加コスト試算
管理不良物件ではどれほどの“余計なコスト”がかかる可能性があるでしょうか。仮に修繕積立金が毎月5,000円不足していたマンションを例に試算します。5,000円/月×12ヶ月×10年＝60万円の不足です。50戸のマンションなら全体で3,000万円不足する計算となり、次回大規模修繕時に各戸60万円の一時金が必要になる可能性があります。さらに不具合が続けば都度の修理費が重なり、場合によっては合計百万円単位の予想外出費も現実的です。こうした費用負担に加え、資産価値下落による売却損失（例えば想定より数百万円安くしか売れない等）まで考えると、管理が悪い物件を選ぶことは経済的にも大きなマイナスとなり得ます。
教訓
これらの失敗談から学べるのは、「管理状態を甘く見てはいけない」という一点に尽きます。事前に管理の実態を十分調査せず安易に購入すると、「知っていたら買わなかった…」と後悔する事態になりかねません。まさに「マンションは住まいであり資産。管理書類を見ないで買うのは、決算書を見ないで株を買うようなもの」という専門家の指摘はその通りです。後になって嘆くことのないよう、次項の「裏取り質問リスト」も活用して、購入前にできる限りの情報収集と確認を行いましょう。
不動産のプロだけが使う“裏取り”質問リスト
最後に、一般の買主が見落としがちな「裏取り質問リスト」を紹介します。不動産のプロは物件の真の姿を把握するため、仲介業者や売主・管理会社に対して巧みに質問を投げかけます。以下はその一例です。気になる物件があれば遠慮せず確認してみましょう。
- Q1. 「管理費や修繕積立金に未納（滞納）している住戸はありますか？」
マンション全体の財政健全性を見る重要な質問です。滞納が慢性的に多いと将来の管理に支障を来します。具体的な戸数や滞納額までは難しくても、有無だけでも確認しましょう。
- Q2. 「直近の総会開催状況と出席率を教えてください。」
総会が定足数割れで流会しているような場合、管理組合の運営が危機的です。出席率が極端に低いマンションは住民の関心が薄く、合意形成が難しい可能性があります。
- Q3. 「過去に特別なトラブル（訴訟・紛争）はありませんでしたか？」
過去に大きなトラブルや訴訟沙汰があった物件は、議事録等に触れていなくても口頭で教えてくれる場合があります。雨漏りでデベロッパーと係争した、管理費横領事件があった等、将来に尾を引く問題がないか確認します。
- Q4. 「現在の居住者の属性（ファミリーか賃貸入居者が多いか等）は？」
所有者が自分で住まず賃貸に出している住戸ばかりだと、管理への関与が弱まりがちです。おおよその比率を聞けば、コミュニティの状況を推測できます。また高齢者ばかりで役員のなり手不足、といった状況も教えてもらえるかもしれません。
- Q5. 「今後、大きな工事や計画していることはありますか？」
長期修繕計画に沿って◯年後にエレベーター交換予定、耐震補強検討中…など、将来のイベントを把握できます。それに伴う費用見込みや一時金の可能性も質問しておくと安心です。
- Q6. 「管理会社の変更履歴はありますか？」
頻繁に管理会社が変わっている場合、過去にサービス不満やトラブルがあった可能性があります。一度も変更なく長年同じ会社なら安定運営されているとも考えられます。
- Q7. 「管理計画認定制度や適正評価制度への対応状況は？」
先述した国の管理計画認定や、マンション管理業協会の適正評価（6段階評価）などに積極的に取り組んでいるかを聞いてみるのも良いでしょう。前向きな管理組合なら資産価値向上に熱心なはずです。
これらの質問は少し踏み込んだ内容になりますが、購入後のリスクを減らす「予防策」として非常に有効です。聞きにくいこともあるかもしれませんが、プロの仲介担当者であれば代わりに確認してくれますし、自分自身で管理会社に問い合わせることもできます。遠慮して曖昧なままにせず、疑問点はクリアにしてから契約することが鉄則です。
以上、チェックポイントと失敗事例、裏取り質問を見てきました。では最後に、これまでの内容を踏まえて後悔しない中古マンション購入のためのガイドをまとめましょう。管理良好物件を選び抜き、大切な資産を守るために何をすべきか、最終章で確認します。
後悔しない中古マンション購入ガイド――管理良好物件を選び資産価値を最大化する
いよいよ仕上げです。この章では、中古マンション購入で失敗しないための実践ガイドをお届けします。前章までに学んだ管理チェックポイントを踏まえ、実際の購入判断の流れやチェックシートのように使える総まとめを提示します。また、自分だけでは判断に迷うときに頼れる専門家の活用術、そして最終的に管理良好物件を選ぶことがいかに資産価値の維持と豊かな暮らしにつながるかを確認しましょう。ここまでの知識をフル活用して、後悔のないマンション購入を実現してください。
今日から使える購入判断フロー＆チェックシート総まとめ
まずは、中古マンションを検討する際の購入判断フローを整理します。以下のステップに沿って進めれば、管理状態を見落とすリスクを大きく減らせます。
Step1: 情報収集（事前準備）
購入候補の物件が出てきたら、まず販売図面や物件概要で管理の基本情報を確認します。築年数、総戸数、管理形態（全部委託or自主管理）、管理費・修繕積立金の金額、管理会社名などです。この段階で極端に管理費が低い、高いなど気になる点があればメモしておきます。また、可能なら仲介業者に問い合わせて「長期修繕計画はありますか？直近で大規模修繕は？」と聞いてみましょう。
Step2: 現地内見（一次チェック）
実際に物件を見学します。ここでは前述のエントランス・ゴミ置場・掲示板チェックを実践しましょう。チェックシートに沿って以下を確認します
- エントランスや共有部の清掃状況（○＝綺麗 / ×＝汚れあり）
- 廊下・階段・エレベーターの傷み具合（照明切れや破損はないか）
- ゴミ置場の清潔さ・ルール遵守状況（臭いや散乱ゴミは？）
- 掲示板の掲示内容（管理組合からの案内が定期更新されているか、苦情だらけになっていないか）
短時間でもこれらをチェックし、総合的に「管理状態が良さそうか？」を直感含め評価します。良好なら次のステップへ、違和感が強い場合は慎重に進めるか候補から外す判断も必要です。
Step3: 書類確認（二次チェック）
購入候補として前向きに検討する場合、重要事項調査報告書という書類を仲介業者経由で取り寄せてもらいましょう。ここには管理組合の財務や修繕の情報が詳しく載っています。見るべきポイントは：
- 修繕積立金残高（今いくら貯まっているか）
- 長期修繕計画の有無と最終更新年
- 直近の大規模修繕実施年
- 管理費・積立金の滞納状況（戸数と総額）
- 管理会社の管理委託内容（管理員の勤務形態、清掃頻度など）
- 建物・設備の不具合履歴（過去に重大な故障や事故は？）
合わせて、総会議事録（直近2～3年分）も見せてもらいます（希望すれば閲覧可能です）。議事録からは前節で述べたように管理組合の課題認識や実行力が読み取れます。チェックシート的には
- 総会開催日と出席率（毎年問題なく開催？）
- 可決された議案（修繕積立金増額や大規模修繕決議の有無）
- 意見や質問の内容（設備更新提案への反応、トラブル報告など）
ここまで確認できれば、そのマンションの管理状態をかなり正確に把握できているはずです。
Step4: 総合評価と比較検討
以上の情報を総合して、候補物件の管理品質に点数を付けてみましょう。例えば、「清掃状態：良」「財務状況：普通（積立金残高○○円）」「組合運営：良（議事録内容より）」「将来計画：やや不安（△年後にエレベーター更新あり積立不足懸念）」といった具合です。他の候補物件とも比較し、総合的により安心できる方を優先すると良いでしょう。
Step5: 不明点の確認＆最終判断
最後に、まだ疑問や懸念が残る点は直接質問してクリアにします（前節の裏取り質問リストも参考に）。例えば「○○工事の費用は積立で足りますか？」「滞納者への対応は？」など具体的に聞いてみましょう。それでも不安が拭えない場合は、その物件の購入を見送る勇気も必要です。反対に納得できれば契約に進みます。
以上が購入判断フローの概要です。この流れとチェック項目を自分なりのチェックリストにしておけば、大事な管理確認を漏らすことなく進められるでしょう。不動産購入は感情も動きますが、最後はこのように論理的・客観的なチェックで裏付けを取ることが大切です。
迷ったらプロに相談！失敗を防ぐ専門家活用術
管理状況の判断に自信が持てなかったり、物件の良し悪しで迷ったりしたときは、専門家の力を借りることも検討しましょう。適切に専門家を活用すれば、初心者では気づけないリスクを指摘してもらえたり、安心材料を得られたりします。
- マンション専門のホームインスペクター（住宅診断士）
近年、中古マンション購入時にホームインスペクション（住宅診断）を依頼する人が増えています。住宅診断士は建物の劣化状況をチェックする専門家ですが、中には「マンション管理インスペクション」といって管理状況の評価に特化したサービスを提供している会社もあります。例えば、前章で触れた管理に関する3つの書類（長期修繕計画・議事録・管理規約等）を専門家が分析し、「買っていいマンションかどうか」をアドバイスしてくれるものです。費用はかかりますが、何千万円という買い物の保険と考えれば安いものかもしれません。「自分では書類を読みこなせない」という場合は、第三者の診断を依頼するのも有力な選択肢です。
- マンション管理士への相談
マンション管理士は、マンション管理に関する国家資格を持つ専門家です。通常は管理組合の相談役として活動することが多いですが、購入検討者が個別に相談に乗ってもらうことも可能です。地域のマンション管理センターなどで無料相談会を開催している場合もあります。マンション管理士に「この物件の管理状況だと将来どうか」「管理費の水準は妥当か」など意見を聞けば、客観的で専門的なアドバイスが得られるでしょう。
- 信頼できる不動産エージェント
不動産仲介の担当者も大事なパートナーです。ただし全ての営業担当が管理に詳しいとは限りませんし、利益相反の問題（売りたい気持ちが優先される）がある場合もあります。理想は買主の味方として助言してくれるエージェントを見つけることです。近年は買主専門のエージェントサービスも登場しています。そうしたプロは物件のデメリットも率直に教えてくれます。管理の良し悪しについても、プロの取引経験から「これは要注意」といった示唆をもらえるはずです。
- 金融機関の視点も参考に
住宅ローンを利用する際、金融機関も物件を審査しますが、実は管理状況もチェック項目になります。例えば修繕積立金が著しく不足しているようなマンションには融資を渋るケースもあります。事前にローン相談する中で「この物件は問題なく融資対象になりますか？」と聞いてみると、銀行担当者の反応から何かヒントが得られるかもしれません。
専門家を活用するメリットは、自分では見逃す盲点を指摘してもらえる安心感です。どこまでやるかは費用との兼ね合いですが、「ここが不安…」というポイントがあるなら専門家の知恵を借りて潰しておきましょう。大きな買い物ですから、独りで悩みを抱えずプロに相談するのは決して大げさなことではありません。むしろ賢い買い方の一つと言えるでしょう。
「管理状態」を味方につけて資産を守り、豊かな暮らしを手に入れる
最後に、本記事のテーマである「マンションは管理を買え」の真意を改めて振り返ってみましょう。中古マンション購入において管理状態を重視することは、将来の資産価値を守り、日々の豊かな暮らしを手に入れる最良の方法です。
マンションは購入して終わりではなく、その後何十年と住み続ける生活の拠点であり、同時に大切な資産でもあります。適切な管理が行われているマンションを選べば、建物や設備の劣化が緩やかで計画的に補修されるため、時間が経っても住み心地が大きく損なわれません。快適で安心できる住環境が維持されること自体、豊かな暮らしの基盤となります。
さらに、管理良好なマンションは将来売却する際にも高い評価を得て、資産価値を最大化できる可能性が高まります。「築年数は経っているが管理組合がしっかり機能しており、長期修繕計画もしっかりしている物件」は中古市場でも人気です。買い手も安心して購入できるため、結果的に値崩れしにくいのです。実際、「管理優良マンション」として評価サイトで高得点を得ている物件は、中古であっても買いたい人が多く付き、資産として非常に有利です。つまり管理状態を味方につければ、「住んで良し・売って良し」のマンションライフが実現できます。
一方で管理を軽視すると、資産価値の下落だけでなく生活の質の低下にも直結します。設備故障やトラブルが増え、ストレスフルな暮らしになってしまっては本末転倒です。そうならないために、本稿で述べた知識を活かして冷静に物件を見極めましょう。
最後になりますが、不動産購入は大変エネルギーを使う作業です。しかし、しっかり管理された良いマンションに巡り合えれば、その後の人生に大きな安心と満足をもたらしてくれます。 「マンションは管理を買え」という言葉を心に留めつつ、焦らず慎重に、しかし前向きに物件探しを進めてください。あなたの理想の住まいが、資産としても輝き続けるものでありますように。豊かなマンションライフを手に入れ、未来の自分に胸を張れる選択をしましょう。これまでのポイントを総動員して、ぜひ後悔のない中古マンション購入を実現してください！
FAQ：マンション管理のギモンをサクッと解決！
マンションの管理に関するよくある疑問・質問を5つまとめてみました。
Q1. 「管理費」と「修繕積立金」は何が違うの？
A.管理費は日常のランニングコスト。共用部の清掃やエレベーター点検、管理員さんのお給料など“毎月かかる費用”です。修繕積立金は、外壁塗装や配管更新など将来の大規模修繕に備える“貯金”のようなもの。目的がまったく違うので、別の口座で管理されます。
Q2. 長期修繕計画って必ずチェックしないとダメ？
A.必須です。計画がなかったり10年以上更新されていなかったりすると、一時金の徴収や修繕の先送りが発生しやすくなります。最新版の長期修繕計画書をみて“年表”と“費用見込み”がそろっているか、黒字で回っているかを必ず確認しましょう。
Q3. 管理会社に委託するのと自主管理、どちらが安心？
A.戸数が多いマンションや専門的な設備がある物件は、24時間対応とノウハウがある「管理会社委託」が安定的です。小規模マンションで住民同士が協力的なら自主管理でも回りますが、役員の負担や専門知識不足がネックになる場合があります。マンション初心者なら委託管理のほうが無難と言えます。
Q4. 内見のとき“管理の良し悪し”を手早く見抜くポイントは？
A.エントランス・ゴミ置き場・掲示板の3カ所を5分でチェックしましょう。床や郵便受けにゴミがないか、ゴミ置場に臭い・分別ルール違反がないか、掲示板が整理され最新情報に更新されているか？トラブル事案（騒音や空き巣被害など）などが張り出されていないかなど。ここが整っていれば管理状態はおおむね良好です。
Q5. 修繕積立金が月1万円以下でも問題ない？
A.目安として専有面積70㎡で月1万3千円前後が全国平均。月1万円を大きく下回る場合、次回大規模修繕時に各戸100万円超の一時金が発生する恐れがあります。“いまの安さ”より“将来足りるか”を基準に判断してください。
松屋不動産販売株式会社 代表取締役：佐伯 慶智からのアドバイス
最後までお読みいただき、誠にありがとうございます。松屋不動産販売株式会社 代表取締役の佐伯 慶智です。中古マンションは「管理を買う」時代——だからこそ、市場に出回らない我々が考える管理優良物件をいち早く押さえることが成功の鍵です。
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