東浦町マンション売買市場2026年予測低価格帯と築浅高値の二極化

「東浦町のマンションは取引が少ないが、今売るといくらくらいになるのだろうか」

「3,000万円台の築浅物件と同じ金額のリフォーム済み築古物件では、何を基準に比較すればよいのか知りたい」

 

知多郡東浦町（以後【東浦町】と表示）のマンション市場は年間の取引件数が限られ、1件の高額・低額成約で平均価格が動きやすい市場です。2025年はレインズ12件、不動産情報ライブラリ16件で、平均成約価格はいずれも1,400万円台でしたが、価格分布を見ると500万～999万円の取引が厚い一方、築浅マンションでは3,000万円台の成約も確認できます。本記事では、二つの資料を別々に読み、価格帯、専有面積帯、過去5年、分布図、管理費・修繕積立金、住宅ローン金利を整理し、2026年に売る方・買う方が確認すべき判断軸を具体的に解説します。

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2025年の成約データから見る東浦町マンション市場の全体像

東浦町のマンション市場は取引件数が限られるため、1件の高額・低額成約が年間平均へ与える影響が大きい市場です。2025年はレインズ12件、不動産情報ライブラリ16件を別々に確認すると、平均成約価格はともに1,400万円台ですが、中央値には差があります。築浅の3,000万円台と500万～1,000万円前後の築古物件が同時に動き、2026年は物件ごとの選別がさらに重要になります。

 

表1　当社が把握している知多郡東浦町の分譲マンション一覧

 

レインズ12件と不動産情報ライブラリ16件は合算せずに比較する

レインズでは2025年に12件、不動産情報ライブラリでは16件のマンション取引が確認されました。両資料は同じ市場を別の範囲から捉えるため、28件という新しい市場件数を作ってはいけません。不動産情報ライブラリ16件の内訳は成約価格情報13件と不動産取引価格情報3件です。レインズはマンション名まで確認できる個別成約の資料、ライブラリは価格帯・専有面積帯と過去5年を把握する資料として分けて読むことで、少数市場の実像を捉えやすくなります。

 

平均成約価格は約1,430万円で近いが中央値は資料ごとに異なる

レインズの平均成約価格は1,433.2万円、成約価格中央値は1,115.0万円でした。不動産情報ライブラリは平均1,436.9万円、中央値935.0万円です。平均価格がほぼ同じでも、中央値には180万円の差があります。これは収録された物件構成の違いによるもので、どちらかが誤りという意味ではありません。東浦町のマンションは低価格の築古物件と3,000万円台の築浅物件が併存するため、平均値だけで自宅の査定や購入価格を判断しないことが重要です。

 

70～90㎡台のファミリー向け住戸が取引の中心になる

不動産情報ライブラリでは70㎡以上80㎡未満が6件、80㎡以上90㎡未満が5件で、合計11件、全体の68.8％を占めました。レインズでも70㎡台の成約が8件あり、東浦町ではファミリー向けの広さが市場の中心です。ただし、同じ70㎡台でも成約価格は数百万円から3,000万円台まで幅があります。専有面積だけで価格を説明するのではなく、築年数、駅距離、管理状態、駐車場、修繕計画などを重ねて比較する必要があります。

 

 

レインズ成約データで見る2025年の東浦町マンション市場

レインズ12件を四半期、価格帯、専有面積帯に分けると、年間を通じて成約は少数ながら継続し、低価格帯の築古マンションと築浅・高価格帯の物件が同時に動いていました。最高価格は3,450万円、最低価格は180万円で、価格差が非常に大きい点が特徴です。マンション査定では町全体の平均より、同じマンション、築年、専有面積、駅距離が近い成約を優先することが重要です。

 

Q2が4件で最多、Q4は1件のみの少数市場

四半期別ではQ1が3件、Q2が4件、Q3が4件、Q4が1件でした。Q2は平均成約価格1,609.5万円、中央値1,219.0万円、Q3は平均1,487.5万円、中央値1,350.0万円です。Q4はキャッスルハイツ東浦Ⅳの650万円1件のみで、四半期平均を市場全体の方向とみなすことはできません。少数市場では1件増減するだけで平均・中央値が動くため、2026年の相場を読む際も年間の分布と個別マンションの成約履歴を重視する必要があります。

 

表2　レインズにおける2025年知多郡東浦町【マンション】四半期別成約データ

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より東浦町のマンション取引情報を抽出・集計

 

500万～999万円が4件、1,000万円台も4件で低価格帯の流通が厚い

レインズの価格帯別では500万～999万円が4件、1,000万～1,499万円が2件、1,500万～1,999万円が2件でした。500万円未満も1件あり、2,000万円未満が9件、全12件の75％を占めます。一方、2,000万円台2件、3,000万円台1件もあり、築浅物件は別の価格帯で動いています。2026年は金利上昇下で総額を抑えたい買主に低価格帯が注目される一方、築浅の希少性が高価格帯を支える構造が続くと考えます。

 

表3　レインズにおける2025年知多郡東浦町【マンション】価格帯別取引件数

価格帯	取引件数	構成比
500万円未満	1件	8.3％
500万～999万円	4件	33.3％
1,000万～1,499万円	2件	16.7％
1,500万～1,999万円	2件	16.7％
2,000万～2,999万円	2件	16.7％
3,000万～3,999万円	1件	8.3％
4,000万円以上	0件	0.0％
合計	12件	100.0％

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より東浦町のマンション取引情報を抽出・集計

 

専有面積70～80㎡が8件で最も多い

専有面積帯では70㎡以上80㎡未満が8件で最多です。50㎡未満、50～60㎡、80～90㎡、100㎡以上は各1件、60～70㎡と90～100㎡は0件でした。70㎡台に成約が集中する一方、117.63㎡の住戸や33.92㎡の住戸もあり、間取りと世帯構成の幅があります。購入では広さだけでなく、管理費・修繕積立金・駐車場代を含む月額負担を確認してください。専有面積が大きいほど維持費が高くなるとは限らないため、管理規約と徴収額の確認が必要です。

 

表4　レインズにおける2025年知多郡東浦町【マンション】専有面積帯別取引件数

専有面積帯	取引件数	構成比
50㎡未満	1件	8.3％
50㎡以上60㎡未満	1件	8.3％
60㎡以上70㎡未満	0件	0.0％
70㎡以上80㎡未満	8件	66.7％
80㎡以上90㎡未満	1件	8.3％
90㎡以上100㎡未満	0件	0.0％
100㎡以上	1件	8.3％
合計	12件	100.0％

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より東浦町のマンション取引情報を抽出・集計

 

最高3,450万円の築浅物件と180万円の築古物件が同じ市場に存在する

レインズ成約データの最高価格はファミリアーレ東浦レジデンス第2の3,450万円、最低価格は巽ヶ丘ハイツの180万円でした。アネシアフロル東浦も2,750万円、2,900万円で成約しています。価格差の背景には築年数、駅距離、管理状態、設備、専有面積などがあり、マンション市場を一つの坪単価で説明することは困難です。売主は同じ建物の成約があれば最優先し、買主は安さだけでなく将来の修繕と売却可能性まで確認する必要があります。

 

表5　レインズにおける2025年知多郡東浦町マンション成約一覧

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より東浦町のマンション取引情報を抽出・集計

※具体的数値を記載するためマンション名は伏せております。

 

 

不動産情報ライブラリと分布図で見る2025年のマンション取引

不動産情報ライブラリの分析対象16件は分布図の16点と一致し、平均成約価格1,436.9万円、成約価格中央値935.0万円、平均専有面積76.25㎡です。分布図では70～90㎡台に取引が集まりながら、価格は500万円台から3,500万円程度まで大きく広がっています。同じ広さでも価格差があるため、築年数と管理状態を加えなければ市場の実像を読み違えます。

 

表6　不動産情報ライブラリにおける2025年知多郡東浦町【マンション】四半期別成約データ

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ。

 

500万～999万円が7件で43.8％を占める

価格帯別では500万～999万円が7件で最も多く、500万円未満1件を合わせると16件中8件、ちょうど半数が1,000万円未満です。一方、1,000万円台4件、2,000万円台2件、3,000万円台2件もあります。低価格帯の流通が厚いことは、総額を抑えて住宅を取得したい層に選択肢があることを示します。ただし、築古マンションは購入後の修繕積立金、設備更新、大規模修繕の負担まで確認し、物件価格だけで割安と判断しないことが重要です。

 

表7　不動産情報ライブラリにおける2025年知多郡東浦町【マンション】価格帯別取引件数

価格帯	取引件数	構成比
500万円未満	1件	6.3％
500万～999万円	7件	43.8％
1,000万～1,499万円	2件	12.5％
1,500万～1,999万円	2件	12.5％
2,000万～2,999万円	2件	12.5％
3,000万～3,999万円	2件	12.5％
4,000万円以上	0件	0.0％
合計	16件	100.0％

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより東浦町のマンション取引情報を抽出・集計

不動産情報ライブラリの活用についてはコチラ⇒不動産購入前必見！不動産情報ライブラリの上手な活用法

 

※不動産情報ライブラリの成約データは物件の特定がされないように、マンション名は伏せられています。また、金額についても近似値（例：5,380万円なら5,400万円など）になっておりますのでご注意ください。

 

70～90㎡が11件で市場の中心だが価格は大きく分散する

70㎡以上80㎡未満が6件、80㎡以上90㎡未満が5件で、ファミリー向けの面積帯に成約が集中しています。分布図では同じ75～80㎡前後でも、500万円台から3,500万円台まで価格差があります。面積が近くても築年数や駅への距離、管理状態、リフォーム状況、駐車場条件が違えば評価は変わります。売却査定では「70㎡台だからこの価格」と単純化せず、同一マンションや近い築年の事例を優先し、管理資料まで確認して価格の根拠を作る必要があります。

 

表8　不動産情報ライブラリにおける2025年知多郡東浦町【マンション】専有面積帯別取引件数

専有面積帯	取引件数	構成比
50㎡未満	1件	6.3％
50㎡以上60㎡未満	1件	6.3％
60㎡以上70㎡未満	1件	6.3％
70㎡以上80㎡未満	6件	37.5％
80㎡以上90㎡未満	5件	31.3％
90㎡以上100㎡未満	1件	6.3％
100㎡以上	1件	6.3％
合計	16件	100.0％

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより東浦町のマンション取引情報を抽出・集計

 

成約価格情報13件と不動産取引価格情報3件を同一母集団で分布図化している

2025年のマンション分布図16件は、成約価格情報13件と不動産取引価格情報3件を合計した母集団です。価格情報区分を保持したうえで集計され、件数は価格帯・専有面積帯とも16件で一致しています。レインズ12件とは独立した資料であり、重複の可能性を考えて合算しません。記事では両資料の傾向が似ているか、どの価格帯に差があるかを照合します。データの出所を混同しないことが、少数市場で誤った市場規模を作らないために重要です。

 

表9　不動産情報ライブラリにおける2025年知多郡東浦町【マンション】価格情報区分別件数

価格情報区分	取引件数	構成比	分布図対象件数
成約価格情報	13件	81.3％	13件
不動産取引価格情報	3件	18.8％	3件
合計	16件	100.0％	16件

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより東浦町のマンション取引情報を抽出・集計

 

図1　知多郡東浦町 マンション取引分布図（2025年）

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ。対象16件（成約価格情報13件・不動産取引価格情報3件）。

 

 

過去5年間の推移から東浦町マンション市場を読む

不動産情報ライブラリでは2021年24件、2022年19件、2023年22件、2024年18件、2025年16件と、年間16～24件の範囲で推移しています。平均成約価格は2023年1,785.9万円をピークに2025年1,436.9万円へ低下し、中央値も935.0万円まで下がりました。ただし、取引件数が少ないため、年ごとの物件構成が価格へ与える影響を考える必要があります。

 

年間取引件数は緩やかに減少しているが市場が消えたわけではない

取引件数は2021年24件から2025年16件へ減少していますが、毎年一定数の売買は成立しています。東浦町は大都市のように多数の中古マンションが供給される市場ではないため、売り物件の数そのものが年間成約件数を左右します。2026年も供給次第で件数は振れやすく、需要減少だけで件数を説明するのは適切ではありません。売主にとっては競合が少ない時期が販売機会になり、買主にとっては希望条件に合う物件が出たときの判断速度が重要になります。

 

表10　不動産情報ライブラリにおける過去5年間の知多郡東浦町【マンション】成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより東浦町のマンション取引情報を抽出・集計

 

2023年の平均1,785.9万円から2025年は1,436.9万円へ低下

平均成約価格は2021年1,086.2万円、2022年1,539.5万円、2023年1,785.9万円、2024年1,612.2万円、2025年1,436.9万円でした。2023年をピークに低下していますが、2025年も3,500万円の高額成約がある一方、500万～999万円が7件と多く、物件構成の変化が平均を押し下げています。市場全体の資産価値が一律に下がったと判断するのではなく、築浅・駅近・管理良好と築古物件を分けて見ることが重要です。

 

中央値935万円は低価格帯の成約増加を映す

成約価格中央値は2021年855.0万円、2022年1,300.0万円、2023年1,600.0万円、2024年1,500.0万円、2025年935.0万円でした。2025年は1,000万円未満が半数を占めたため中央値が低下しています。中央値は実需の中心を見るのに有効ですが、築浅マンションの査定へ935万円を当てはめることはできません。東浦町では築年数による価格差が大きいため、長期推移は市場の構成変化として捉え、個別査定では同じマンションや近い築年を優先してください。

 

 

金利と維持費が2026年のマンション購入負担を左右する

2026年のマンション購入では、物件価格だけでなく住宅ローン、管理費、修繕積立金、駐車場代を合わせた毎月の支払額が重要です。日本銀行は2026年6月16日に政策金利を1％程度に引き上げ、2026年7月31日の会合で無担保コールレート1.0％程度を維持しました。これにより短期プライムレートも上昇し、それに連動する変動金利型住宅ローンの金利も上昇する事になります。

また、建築コストは以前高止まりが続いており、建設工事費デフレーターも2026年4月分で建築総合125.0となり、大規模修繕などの工事費環境にも注意が必要です。総額を抑えやすい中古マンションでも、将来負担まで確認する必要があります。

 

図2　マンション購入に影響する主な要因

 

政策金利1.0％程度の環境では月々返済額の変化を確認する

住宅ローンの適用金利は金融機関や商品によって異なりますが、短期金利が上昇する局面では変動金利の返済負担が増える可能性があります。マンションは戸建より購入価格を抑えられる場合でも、管理費や修繕積立金が毎月必要です。2026年は物件価格だけを比べず、「住宅ローン返済＋管理費＋修繕積立金＋駐車場」で家計負担を確認してください。現在の金利だけでなく、将来金利が上がった場合の返済額を試算することで、無理のない購入上限が見えやすくなります。

 

図3　政策金利1％程度へ利上げ

出典：日本銀行「金融市場調節方針の変更について」

 

2,500万円借入の試算では金利1％差が月額約1.1万円の差になる

この先1年2年は、景気への影響を考慮して緩やかに政策金利を上げていくことが予想されます。諸外国と比べるといまだ低金利ではありますが、ここで金利上昇の影響をシミュレーションしてみましょう。

 

30年・元利均等・ボーナス払いなしで2,500万円を借りる場合、金利0.400％なら月約73,705円、1.400％なら約85,085円という試算になります。約1万1,000円の差に管理費や修繕積立金が加わるため、マンション購入では金利上昇の影響を月額で確認することが特に重要です。これは将来金利を予測する数値ではなく、金利変化への耐性を確認するシミュレーションです。購入時は金融機関の最新条件で再計算し、余裕資金を残してください。

 

図4　住宅ローン2,500万円借入時の返済額試算

住宅ローンでお悩みの方はコチラ⇒銀行が教えない「住宅ローン変動金利型」の真実！驚愕の5年後返済額

 

同じ月10万円でも金利上昇で借入可能額は約610万円縮小する試算

35年・元利均等・ボーナス払いなしで月10万円を返す試算では、金利0.400％なら約3,920万円、1.400％なら約3,310万円となります。借入可能額の差は約610万円です。実際の審査結果は年収、返済比率、金融機関の基準などで異なりますが、金利が上がるほど同じ返済額で買える物件価格が下がる方向は変わりません。東浦町の築浅マンションが3,000万円台で動く中、金利上昇は高価格帯の買主層を絞る要因になり得ます。

 

図5　毎月10万円の返済額で借入可能額が変わる試算

ローン電卓が無くても計算出来る⇒誰でもできる！住宅ローン借入可能額の簡単な計算法を紹介します

 

建築コストの高い水準は将来の大規模修繕費にも影響し得る

建設工事費デフレーターは2026年4月から2020年度基準（2020年を100として）となり、今年4月時点の建築総合は125.0です。これは個々のマンションの修繕工事費を直接示すものではありませんが、建築工事費が高い環境を示す一つの指標です。築年数が経過したマンションでは、長期修繕計画の工事費見込みが現在の物価水準に合っているか、修繕積立金が不足していないかを確認してください。購入価格が安くても、将来の一時金や積立金増額が大きければ総負担は重くなります。

 

図6　建設工事費デフレーターの直近資料

出典：国土交通省＞統計表月次（Excel形式）（令和8年6月30日付け）より一部抜粋

※2020年比で約25％も住宅の建設工事費は上がっています。近年においても、ウッドショックに始まり、半導体不足による住設機器の相次ぐ値上げ、職人不足による人件費の高騰、円高による輸入部材の高騰、更に今年に入って、エネルギー価格の上昇、ナフサショック等、住宅価格を押し上げる要因は多数存在します。

ナフサショックとは何か？⇒中東情勢と【ナフサショック】で読む住宅価格上昇時代の売買判断基準

 

 

2026年の東浦町マンション売買市場を予測する

2025年の価格分布、過去5年の取引件数、金利と維持費の環境を総合すると、2026年の東浦町マンション市場は年間取引件数が限られる中で、築浅・管理良好・駅へのアクセスが良い物件と、築古・維持費負担の重い物件の差が広がると予想します。市場全体の急落より、物件ごとの選別が進む基本シナリオです。平均価格は高額成約の有無で動きやすいため、中央値と個別事例を重視します。

 

年間取引規模は12～17件程度を基本シナリオとする

2025年はレインズ12件、不動産情報ライブラリ16件、過去5年間のライブラリでは16～24件で推移しました。これらを合算せず、市場全体の流通感として2026年は12～17件程度を一つの目安とします。売出し物件が少ない年は需要があっても件数が増えないため、供給量による振れを考える必要があります。金利上昇で高価格帯の検討が慎重になる一方、総額を抑えたい層には中古マンションの需要が残ると考えます。

 

成約価格中央値は900万～1,200万円程度を中心に想定する

2025年の中央値はレインズ1,115.0万円、不動産情報ライブラリ935.0万円でした。2026年は500万～1,000万円前後の築古物件が一定数動く一方、2,000万～3,000万円台の築浅物件も成約すると考え、中央値は900万～1,200万円程度を中心に想定します。平均成約価格は高額成約が出れば1,500万円を超える可能性もあり、年間平均だけで相場の強弱を判断しないことが重要です。築年数別・マンション別に価格帯を分けて見る必要があります。

 

築浅・駅近・管理良好な物件は金利上昇下でも選ばれやすい

築浅マンションは価格が高くても、設備、耐震性、共用部、修繕計画などを評価しやすく、長期的に住む買主から選ばれやすい傾向があります。東浦町ではアネシアフロル東浦やファミリアーレ東浦レジデンス第2の高額成約が確認され、低価格帯とは異なる市場を形成しています。2026年は3,000万円台の物件ほど住宅ローン負担が重くなりますが、駅距離や管理状態など価格を支える条件が明確であれば一定の需要が見込まれます。

 

築古物件は価格の安さに加えて管理と修繕の透明性が成約力になる

500万～1,000万円前後の築古マンションは、総額を抑えられる点が強みです。ただし、管理費・修繕積立金の増額、配管やエレベーターなど共用部の更新、耐震性、駐車場の確保が不透明だと、買主は価格以外のリスクを大きく見ます。売却では総会議事録、長期修繕計画、修繕履歴、積立金残高などを早めに準備し、購入ではこれらを確認してから判断してください。2026年は安さだけでなく「安心して持ち続けられるか」がより重視されます。

出典：国土交通省＞段階増額積立方式における適切な引上げの考え方についてより一部抜粋

修繕積立金の上昇シナリオを教えます⇒マンション購入で後悔しない―修繕積立金の値上げとコスト増の見通し

 

 

2026年にマンションを売る方と買う方の判断基準

マンションは同じ建物内の成約事例が最も強い比較材料になります。2026年は金利上昇と管理（建築）コストへの意識が強まり、売主は価格に加えて管理状態を説明し、買主はローン返済と維持費を一体で確認する必要があります。東浦町のように取引件数が少ない市場では、平均価格に頼るより、立地、築年数、専有面積、階数、方位、駐車場といった個別条件を丁寧に比較することが重要です。

マンションは管理状態の確認が大事です⇒中古マンション購入の格言『マンションは管理を買え！』の意味を知る

 

売却では同じマンションの成約事例を最優先する

同じマンションで直近成約がある場合、町全体の平均より優先して確認します。階数、方位、専有面積、室内状態、駐車場の有無によって調整は必要ですが、買主も同じ建物の過去価格を比較するためです。アネシアフロル東浦のように複数成約が確認できる場合は特に有効です。同一マンションの事例がないときは、築年、駅距離、専有面積が近い物件へ比較範囲を広げます。売出価格は高額成約だけでなく、現在の競合と買主の返済負担も考えて設定してください。

 

売主は管理費・修繕積立金の変更予定まで正確に伝える

買主は物件価格だけでなく毎月の固定負担を確認します。管理費や修繕積立金の改定予定、大規模修繕の実施予定、一時金の可能性がある場合は、販売段階から正確に説明することが重要です。負担増を隠しても契約前の重要事項調査で判明し、交渉や見送りにつながる可能性があります。反対に、適切に積み立てられ、修繕が計画的に行われているマンションは安心材料になります。管理状態を価格以外の価値として伝えることが2026年の売却では重要です。

 

買主は価格と月額負担と将来修繕を三つに分けて確認する

購入判断では、①物件価格と住宅ローン、②管理費・修繕積立金・駐車場の月額負担、③長期修繕計画と将来の増額可能性を分けて確認してください。500万円台の物件でも月額負担が高ければ、長期保有の総支払額は大きくなります。逆に築浅で物件価格が高くても、管理計画が安定していれば予算を組みやすい場合があります。2026年は金利上昇でローン負担が増えるため、維持費まで含めた「毎月いくらか」を基準に比較することが大切です。

 

 

FAQ｜東浦町のマンション売買でよくある質問

東浦町のマンション市場では、取引件数が少ないため「相場が分かりにくい」「築古でも売れるのか」「金利が上がると価格が下がるのか」といった疑問が生じやすくなります。2025年の成約データでは低価格帯と築浅高額帯が併存しており、平均値だけでは答えられません。FAQでは、売却・購入で特に重要な判断ポイントを2026年の環境に合わせて整理します。

 

2026年に東浦町のマンション価格は下がりますか？

市場全体が一律に下がるとは考えていません。金利上昇は高価格帯の購入予算を抑える要因ですが、築浅・駅近・管理状態の良い物件は供給が限られ、需要が残る可能性があります。築古物件は総額の安さが魅力になる一方、修繕積立金や管理状態によって価格差が広がります。2026年は平均価格の下落率より、同じマンションの成約価格と販売期間を確認する方が実務的です。自宅の査定は築年数と管理条件を分けて判断してください。

 

1,000万円未満のマンションは買い得ですか？

2025年は不動産情報ライブラリで16件中8件が1,000万円未満でしたが、安いから買い得とは限りません。築年数、耐震性、管理費・修繕積立金、長期修繕計画、駐車場、室内の改修費を確認し、購入後に必要な費用を加えて比較します。築古でも管理が良く、必要な修繕が行われている物件は合理的な選択肢になります。反対に、積立不足や大規模な設備更新が迫っている場合は、安い物件価格以上の負担が生じる可能性があります。

 

マンションを売るならリフォームしてからの方がよいですか？

室内状態が成約力へ影響することはありますが、全面リフォームの費用を売却価格へ全額上乗せできるとは限りません。まず清掃、残置物撤去、設備の動作確認、軽微な補修を行い、現状で売る場合とリフォーム後に売る場合の査定差を比較してください。築浅物件は現状の状態を活かし、築古物件は買主が自分好みに改装したいケースもあります。販売前の投資は、想定する買主層と競合物件を見て決めることが大切です。

リフォームをやたらと勧める業者はやめた方が良い⇒リフォーム頼みの不動産仲介業者が倒産危機！不動産買う前に読んで！

 

管理費や修繕積立金が高いマンションは売りにくいですか？

月額負担が高いと買主の予算には影響しますが、金額だけで売りにくいとは決まりません。適切な修繕計画に基づき、必要な積立が確保されているなら、将来負担の透明性として評価される場合があります。逆に積立金が安くても、将来の大幅増額や一時金が見込まれるなら注意が必要です。売却では金額の理由と管理状況を説明し、購入では総会資料や長期修繕計画を確認してください。2026年は「安い維持費」より「予測できる維持費」が重要になります。

 

 

松屋不動産販売株式会社 代表取締役 佐伯慶智からのアドバイス

東浦町のマンションは、取引件数が少ないからこそ一つの平均価格に頼らないことが重要です。2025年は180万円から3,450万円まで成約があり、同じ70㎡台でも価格差が大きくなりました。2026年は金利上昇に加えて管理費や修繕積立金への意識も高まり、買主は「安く買えるか」だけでなく「持ち続けられるか」を判断します。売主は物件固有の価値を整理し、買主は管理資料まで確認してください。

 

売主は価格より先にマンションの管理資料を整える

マンション売却では、査定価格を出すだけでなく、管理規約、長期修繕計画、総会議事録、修繕履歴、管理費・修繕積立金、駐車場の状況を整理することが大切です。資料が揃っていると買主は将来負担を判断しやすくなり、価格交渉の根拠も明確になります。特に築年数が経過したマンションでは、管理状態が室内リフォーム以上に重要になる場合があります。売却準備の早い段階で管理会社へ必要資料を確認し、販売中に情報不足で機会を逃さないようにしてください。

 

買主は築浅と築古を物件価格だけで比較しない

築浅3,000万円台と築古500万円台では物件価格が大きく違いますが、住宅ローン期間、修繕費、管理費、将来の売却可能性も異なります。安い物件を短期間保有するのか、築浅を長く保有するのかによって適した選択は変わります。購入目的、家族構成、駐車場の必要性、将来の住み替えまで考え、総支払額と資産性を比較してください。東浦町では選択肢が多く出る市場ではないため、条件に合う物件が出たときに判断できる準備が重要です。

 

家デパ知立店では同一マンションの成約と管理状況を重ねて判断する

家デパ知立店では、レインズで確認できるマンション名別の成約価格と、不動産情報ライブラリの価格・専有面積分布を分けて分析します。売却では同一マンションの事例、室内状態、管理状況から売出価格を考え、購入では住宅ローンと将来の金利上昇、そして維持費、修繕計画まで確認します。東浦町のような少数市場では、1件の事例を過大評価せず、複数の条件を重ねて判断することが大切です。売る方も買う方も、まず現在の価格と将来負担を具体化してください。

図版：松屋不動産販売株式会社作成。5年ルール・125％ルールの採用は金融機関・商品により異なります。

参考：日本銀行「金融システムレポート」2024年4月。

家デパでは、購入後の金利上昇もシミュレーションして、安心して生活できる提案をしています。

 

 

まとめ｜2026年の東浦町マンション市場は二極化と選別が進む

2025年の東浦町マンション市場は、レインズ12件、不動産情報ライブラリ16件の少数市場で、平均成約価格はともに1,400万円台でした。一方、1,000万円未満の築古物件が多く動く一方、築浅物件では3,000万円台の成約も確認されました。2026年は金利上昇と維持費への意識から、価格だけでなく管理状態と将来負担で選別される市場になると見ます。

 

年間12～17件程度の小規模市場では1件の成約を慎重に読む

2026年も年間取引件数は12～17件程度を基本シナリオとし、大きな市場拡大は想定しません。少数市場では1件の高額成約で平均価格が上がり、低価格成約が続けば中央値が下がります。年間平均の変化だけで売り時・買い時を決めるのではなく、同じマンションの直近成約、売出中の競合、管理状態を確認してください。売却では相場に合わせた初期価格、購入では条件に合う物件が出たときに動ける資金準備が重要です。

 

低価格帯は総額の魅力、築浅高価格帯は希少性が評価される

1,000万円未満の物件は住宅取得総額を抑えやすく、金利上昇局面では一定の需要が見込まれます。ただし修繕や管理の確認が欠かせません。築浅の2,000万～3,000万円台は返済負担が重くなりやすい一方、駅距離、設備、管理状態、築年数の若さが価格を支えます。2026年はこの二つの価格帯が同じ基準で動くのではなく、異なる買主層に選ばれる市場が続くと考えます。自分の物件がどちらの市場に属するかを把握することが重要です。

 

東浦町のマンション売却・購入は家デパ知立店へご相談ください

マンションを売る方には、同じ建物の成約事例と管理状況を確認し、買主が納得できる価格と情報の出し方をご提案します。買う方には、物件価格だけでなく住宅ローン、管理費、修繕積立金、駐車場、将来修繕まで含めた毎月・長期の負担を整理します。家デパ知立店では、売却と購入の双方を地域の成約データと現場条件から具体的に検討できます。相場が分かりにくい東浦町のマンションだからこそ、個別に数字を確認して判断してください。

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