３LDKと４LDKマンションニーズを徹底比較！購入と売却のポイント

「3LDKと4LDK、どっちが本当に自分たちに合うのか分からない…」

「将来の家族構成やお金のことまで考えると、どの間取りを選べば安心なのだろう…」

 

マンション選びで最初にぶつかるのが、「3LDKと4LDKどっち？」という悩みです。同じマンションでも、間取りや専有面積、管理費の負担、さらには将来のマンションニーズや核家族化の流れによって、“正解”は大きく変わります。本記事では、新築・中古を問わず3LDKと4LDKの違いを整理し、家族構成やライフスタイルに合わせた選び方、そして出口戦略として重要な「売却しやすさ」まで、段階的にやさしく解説します。読み進めることで、「自分たちはどちらを選ぶべきか」「今の4LDKをどう売却していくか」が、具体的なイメージを伴って見えてくるはずです。

 

 

「3LDKと4LDKどっち？」という悩みと、間取りトレンドの変化

近年、マンション購入者から「3LDKか4LDKか」の相談をよく伺います。かつてはゆとりある4LDKが主流でしたが、社会の変化で3LDK人気が高まりました。首都圏のデータでも、3LDKが常に供給の中心で4LDKは少数派です。ここでは、かつての4LDK時代と現在の間取りトレンド変化について見ていきましょう。

出典：公益社団法人東日本不動産流通機構「中古マンションの間取り別成約件数（2023年度）」より一部抜粋

 

かつての「4LDK一択」だった新築分譲の時代背景

バブル期から2000年代前半まで、日本では子ども2人以上の核家族が多く、4LDKの分譲マンションが人気でした。子ども部屋を2つ、主寝室と和室で合計4室を確保できる間取りは、大手デベロッパーのファミリー向け物件でも標準とされることが多かったのです。この時期は、郊外だけでなく都心部のファミリー層向けマンションでも4LDKの採用例が珍しくありませんでした。

 

核家族化・少子化・共働きがもたらした「3LDKシフト」

ところが、少子化と核家族化の進行で事情が変わります。近年は出生数が減り、家族の平均人数も小規模化しています。共働きが増えると、掃除や家計の負担を考えて広すぎる間取りを避ける傾向もあります。その結果、従来は4LDK向けだった層でも、3LDKで足りるケースが増えました。特にコロナ禍以降は在宅勤務も増え、住まいの使い方が見直されているため、より効率的な3LDK志向が進んでいます。

出典＞総務省統計局＞我が国のこどもの数より一部抜粋

 

デベロッパーの供給動向から見る、マンションニーズの変遷

首都圏の新築分譲マンションにおける間取り別供給戸数の推移です。3LDKは7割近くを占める一方、4LDKは5％程度にとどまっています。近年の供給は3LDKに偏っていることがわかります。実際、3LDKが7割近くを占め、4LDKは一部にとどまっていました。これを受けて近年の分譲マンションでもファミリー向けは3LDK中心になり、4LDKは減少傾向にあります。マンション市場全体の「主流」は3LDKに移っています。

出典：株式会社不動産経済研究所＞首都圏新築分譲マンション市場動向2025年9月より

 

 

3LDKと4LDKどっちを選ぶ？間取りを決める4つの判断軸

間取り選びでは「家族構成」「ライフスタイル」「コスト」「出口戦略」の4軸で総合的に判断する必要があります。ここではそれぞれの視点で3LDK・4LDKのメリット・注意点を整理しましょう。

 

世帯人数・年齢構成から考える適正な部屋数

まず家族構成からです。子どもが2人以上いる4人家族では、夫婦寝室＋子ども部屋2つの計3部屋が必要で、3LDKが最低ラインに当たります。子ども2人にそれぞれ個室を与えたいなら4LDKが確実ですが、逆に子ども1人や同性兄弟なら3LDKでも間に合います。また、高齢の親と同居する多世代家族なら、追加のトイレやプライバシー確保のため4LDKを選ぶ必要が出ます。このように、「今の家族構成で必要か」「将来人数が増えた時に対応できるか」を考えて間取りを決めるべきです。

 

在宅勤務・趣味・来客などライフスタイル別の必要室数

ライフスタイル別では、テレワークや趣味の専用スペース需要がポイントです。夫婦の一方が在宅勤務なら書斎・仕事部屋があると集中できますし、アトリエや音楽室など大きめの趣味部屋を欲する方も増えています。また来客や家族イベントが多い場合、客間や広いダイニングがあると重宝します。3LDKでもLDK内の一角を工夫してPCコーナーにしたり、一部屋を多目的に使ったりできますが、完全個室が必要なら4LDKに分けたほうが使いやすい場面もあります。どこにスペースの余裕を持たせるかは家族の優先順位次第です。

世帯人数とライフスタイルで必要面積は変わる⇒失敗しないマンション購入術！家族構成と必要専有面積の最適解を探る

 

専有面積と予算・ローン返済負担・維持費のバランス

専有面積と予算も重要です。一般に、マンションの価格は専有面積に比例します。同じ立地なら面積が広いほど価格は高騰し、ローン返済額も大きくなります。さらに管理費や修繕積立金は面積按分が基本なので、面積増加は毎月の支出増につながります。3LDK（70㎡前後）と4LDK（90㎡前後）では毎月数千円～数万円の差が出ることもあります。購入予算や返済計画がタイトであれば3LDKで経済性を重視する方が安心ですし、余裕があれば4LDKで広さを取る選択もできます。家計負担との兼ね合いは必ず考慮しましょう。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構＞首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2022年度）より一部抜粋

 

将来の売却・賃貸ニーズを見据えた「出口戦略」という視点

最後に、将来売却しやすいかも重要です。一般に3LDKは需要が旺盛なため、将来売却や賃貸に出す際に買い手・借り手を見つけやすい特徴があります。一方4LDKは需要層が限られ、供給も少ないため、市場流動性は低くなりがちです。実際、3LDKの成約価格は4LDKを上回る傾向があり、同じ価格帯なら小さめ3LDKの方が㎡単価は高くなります。したがって、「いざ売る・貸す」ことを視野に入れるなら、需要の大きい間取りを選ぶ方が安心です。ただし、立地や築年数など物件そのものの条件も大きく影響するので、担当者とよく相談して総合的に判断してください。

 

 

3LDKマンションが「本命」といえる理由と、メリット・デメリット

前節を踏まえると、多くの核家族では3LDKが適した間取りであることが分かります。ここからは3LDKの具体的なメリットとデメリットを詳しく見ていきます。

 

核家族にフィットする面積と動線計画

集合住宅の3LDKは60～80平米が一般的で、夫婦+子ども2人程度の家族でも生活スペースが確保できます。LDKは12～16畳を確保できることが多く、この広さがあれば家族みんなが集えるリビングになります。日本のファミリー向けマンションではLDKを中心に寝室や個室が配置された効率的なプランが多く、動線も合理的です。例えば南向きのリビングに面して個室が並ぶプランでは、親がLDKで家事をしながら子ども部屋の様子を見守りやすい設計です。総じて、3LDKは一般的な4人家族（夫婦＋子2人）に過不足なく対応できるプランと言えます。

 

LDKを広く取りやすい3LDKならではのレイアウト的メリット

3LDKならではの利点は、LDKの広さを取りやすい点です。4LDKより一部屋減る分、LDKや居室を広く使えます。一般的には3LDKでLDKが20～26㎡（12～16畳）を確保できることが多く、これだけ広さがあればダイニングセットとソファセットを配置して家族がゆったり過ごせます。広いリビングは家族団らんの中心となり、勉強コーナーやテレワークスペースなど多目的に利用できます。3LDKでも間仕切りを増減させて趣味部屋や書斎コーナーを設けることは可能で、家族のライフスタイルに合わせて柔軟に使える点が魅力です。

 

管理費・修繕積立金を含めたコストパフォーマンス

3LDKは4LDKに比べ専有面積が狭いため、管理費や修繕積立金などの毎月の負担が小さいのもメリットです。また、中古市場では3LDK物件の流通量が多いため、相場に見合った価格で売買が行われやすく、結果的に費用対効果も高くなります。維持費を抑えつつ手頃な価格帯で購入したい人にとって、3LDKはコストパフォーマンスに優れた選択肢と言えるでしょう。

 

中古市場での流通量・成約件数から見た3LDK優勢の傾向

成約データでも、3LDKの優位性が確認できます。3LDKの成約件数は多く、市場のボリュームがおよそ半分を占めます。一方4LDKは取引が限られ、一例として首都圏では4LDKは全体の5.8%に過ぎません。成約価格では、3LDKが4LDKを上回る傾向があり、同じ価格帯なら小さめ3LDKの方が㎡単価は高くなります。このように、流通量が多い3LDKは市場で需要供給が安定しやすく、売れ行きや価格面で有利といえます。

出典：公益社団法人中部圏不動産流通機構＞年刊市況レポートより一部抜粋

 

3LDKのデメリットと「部屋数が足りない」ケースの具体例

反面、3LDKには部屋数不足の懸念もあります。たとえば、子どもが3人以上になると3室では足りなくなりますし、兄弟が異性で各々専用部屋を望む場合も3LDKでは対応しづらくなります。また、夫婦それぞれに書斎や趣味部屋が必要な場合も、3LDKだと手狭に感じるかもしれません。収納スペースが限られることもあります。こうした場合は、住み方を工夫する（LDKや納戸の一角を活用するなど）の他、将来的な間取り変更や転居も検討が必要です。

 

 

4LDKマンションの現在地：本当に「売れない間取り」なのか？

4LDKマンションは「広い反面売りにくい」といわれますが、実際はどうでしょうか。この章では4LDKの成約動向や競合状況を見ながら、その現状を整理します。

 

成約件数・価格帯から見る4LDKのマーケットポジション

4LDKの取引件数は非常に限られており、特に首都圏では全体の5％～6％%程度にとどまっています。価格帯としては、4LDK（90㎡台）は4,000万円～5,000万円台が中心ですが、面積が広いため㎡単価は3LDKより低くなる傾向です。実際、首都圏では3LDKの2023年度成約平均価格4,743万円が4LDKの4,563万円を上回っており、同価格帯なら広い4LDKの方が割安感が出ます。成約件数・価格データからは、4LDKは需要が小さいため価格設定にも慎重さが求められることがわかります。

 

一戸建てと競合しやすい理由と、それでもマンションを選ぶメリット

4LDKは広さや部屋数で一戸建てと競合しますが、マンションならではのメリットも多いです。例えばセキュリティ面ではマンションは管理人やオートロックがある場合が多く、安心感があります。また駅近立地や共用施設、防犯設備なども魅力です。加えて、庭や外壁の維持管理が不要な点は忙しい世帯にとって負担軽減になります。これら利点から、立地や安全性を重視するファミリー層にはマンションが選ばれるケースもあります。

 

「部屋数は多いのに一室が狭い」間取りが敬遠されるパターン

4LDKの間取りで問題になるのが「一部屋が狭すぎる」パターンです。無理に4室を確保した結果、4畳台の部屋ができると使い勝手が悪く、買い手に敬遠されがちです。最近はこうした間取りを3LDK+大型収納として売り出す傾向が増えており、あらかじめ有効スペースを確保したプランの方が評価されます。

 

面積増による管理費・修繕積立金・固定資産税の負担感

4LDKは専有面積が広いため、前述の通り管理費や修繕費、固定資産税も高くなります。特に中古で築年が経過した物件では修繕積立金が上がっているケースもあり、広い住戸ほど負担が重くなります。ランニングコストを考慮し、家計に見合う支払いかどうかを確認することが大切です。

修繕積立金の値上げについてはコチラ⇒マンション購入で後悔しない―修繕積立金の値上げとコスト増の見通し

 

在宅勤務・趣味・三世代同居など、4LDKがマッチする具体的ニーズ

一方で、4LDKを活かせる明確なニーズもあります。やはり子ども2人以上のファミリーには、子ども部屋をそれぞれ確保できる間取りが魅力です。さらに、三世代同居のように家族構成が多い場合や、テレワークを前提とした共働き世帯では「仕事部屋」や「趣味部屋」が必要になります。4LDKなら夫婦それぞれの寝室＋子ども2部屋に加え、書斎や趣味部屋も確保できます。加えて、収納やペット室など多目的に使えるスペースがある点も4LDKの強みです。これらの点を活かせる層にとって、4LDKは非常に有利な間取りとなります。

 

 

中古4LDKマンションを有利に売却するための具体的対処法

中古マンション4LDKを高く売るには工夫が必要です。ここでは、広告戦略から内覧対策、価格設定まで、有効な手段について具体例を交えて解説します。

 

想定ターゲットを絞り込んだ広告戦略とメッセージ設計

広告ではターゲットを明確にすることがポイントです。4LDKのターゲット層は子ども2人以上のファミリーやテレワーク世帯などです。そこで広告では「子ども2人に個室を、残り部屋は夫婦の寝室+書斎に」など具体的イメージを盛り込みます。テレワークや趣味向けには「書斎スペースあり」「広い収納付」といった訴求も有効です。共用設備やセキュリティといったマンションならではの強みも併せて伝え、見込み客の本能に刺さるメッセージにしましょう。

 

インテリアと内覧準備で「各部屋の用途」を明確に伝える

内覧時には家具配置などで部屋の用途をイメージしやすく見せるのが効果的です。例えば、一室を子ども部屋風に、別の部屋を書斎兼ゲストルーム風にセッティングし、間取り図にも用途例を示します。こうすることで来場者は「ああ、子育てや在宅ワークに使えそうだ」と実感しやすくなります。なお、当社でも内覧時は家具を使ったレイアウト例をお見せしてお客様の生活イメージを具体化していただく工夫を重視しています。

 

部分リフォーム・間取り変更で「広めの3LDK風」に見せる発想

必要に応じてリフォームで間取りを変える手段もあります。例えば、4LDKのうち小さな一部屋をリビングに取り込んでLDKを広げ、「3LDKとしても使える」仕様に変更するケースがあります。あるいは一室を大きなウォークインクローゼットに改装して居室数を3つに絞る方法もあります。費用対効果を見ながらですが、こうした発想で居住性を高めるのは一つの選択肢です。

 

査定価格・売出価格の決め方と、反響が鈍いときの見直しポイント

査定価格と売出価格の設定は慎重に行います。複数社の査定を比べ、近隣の3LDK事例などで相場を把握することが重要です。高すぎると反響が集まらないため、相場に沿った価格を設定しましょう。実際、反響が少ない場合は価格以外にも広告表現や内覧の見せ方を再検討します。例えば広告文を「3LDK化可能」に変更したり、写真を刷新したりして、対象層に響く工夫を施すことが大切です。

 

仲介と買取（業者買取）の使い分けと、損をしない不動産会社選び

仲介売却と業者買取は一長一短です。仲介は市場価格で売れる可能性がありますが、売れるまで時間がかかることがあります。業者買取は即現金化できますが相場より低くなることが多いです。まずは仲介で募集し、売れ行きを見ながら対応を検討するのが一般的です。会社選びでは、4LDKの売却実績や提案力があるかを重視しましょう。当社も豊富な仲介実績で安心サポートしますが、複数社に相談して比較するのが得策です。

 

松屋不動産販売 家デパが実務で見てきた成功事例・失敗事例

当社での例を2つご紹介します。1つ目は、4LDKの内覧家具を「子ども部屋」「書斎」「ゲストルーム」のイメージでコーディネートして複数枚の写真をネット掲載したところ、多くのファミリー層から内見予約が入り短期間で成約しました。2つ目は、当初強気な価格設定で反響が薄かった物件ですが、価格を市場相場に合わせて設定し直した結果、すぐに買い手が見つかりました。どちらも、「誰に」「どのように」訴求するかを明確にして柔軟に対応することが成否の鍵でした。

 

 

よくある質問（FAQ）：3LDKと4LDKどっち？ 売却・購入の疑問解消

住宅購入・売却の現場で出る典型的な疑問に回答します。

 

マンションは3LDKと4LDK、将来売りやすいのはどっち？

一般論では3LDKの方が売りやすいです。成約件数で見ても3LDKが圧倒的に多く、市場の需要が大きいためです。価格レンジも3LDKの方が手頃なことが多いため買い手層が広がります。ただし条件が良ければ4LDKも高値で売れるケースはあります。重要なのは、「誰に」「どの価格で」売るかを意識し、担当者と最適戦略を立てることです。

 

子どもが増えたら3LDKでは手狭になりませんか？

一般に3LDKでも子育て対応可能な例は多いですが、お子さんが増えると手狭になる可能性もあります。兄弟で部屋を共有するなど工夫は必要です。将来的に部屋が足りないと感じたら、リノベーションや住み替えも視野に入れましょう。

 

4LDKマンションがなかなか売れないときの見直しポイントは？

売れない場合は価格設定が高すぎないかをまず見直し、広告文言や内覧時の訴求ポイントも再検討しましょう。家具配置や写真・キャプションで間取りの魅力を強調し、必要なら簡易なリフォームで印象を高めるのも一策です。

 

間取り変更やリフォームは、売却価格アップに本当に効果がある？

間取り変更やリフォームはケースバイケースですが、印象改善には有効です。例えば4LDKを広めの3LDKとして見せる変更は反響を呼ぶことがあります。しかし投資が大きいリノベーションは費用対効果の見極めが必要です。まずは簡易なクロス貼替えや清掃で魅力を高めることをお勧めします。

 

豊橋・豊川・知立・浜松エリアの相場感は全国と違いがありますか？

東海・静岡エリアは首都圏に比べ価格水準が低いですが、価格トレンドに大きな違いはありません。豊橋・浜松エリアでは3LDKが2千万円台後半、4LDKは2千万円前半が目安（築年数・面積による）となります。地域の物件相場は当社の査定でも詳しく分析できますので、気になる方はお気軽にご相談ください。

 

松屋不動産販売 家デパに相談すると何をしてもらえる？

当社では査定から契約締結・物件の引渡しまで一貫してお手伝いします。具体的には価格査定、販売プラン作成、広告・内覧の手配、契約書類の準備、住宅ローンの相談などです。リフォームや引越しの相談も承ります。経験豊富なスタッフがサポートいたしますので、ご不明点は当社にお任せください。