不動産売買で迷いやすい内金・中間金の設定と手付金との違いを整理！

「不動産売買で内金や中間金って言われても、正直よく分からない…」

「手付金との違いや、内金払ってから解約したら手付金共々どうなるの？」

 

不動産売買で登場する内金・中間金は、売買代金の一部でありながら、手付金との違いや履行の着手との関係など、初心者が迷いやすいポイントがぎゅっと詰まったお金です。本記事では、「不動産売買で迷いやすい【内金・中間金】の設定と手付金の違いを整理」というテーマのもと、申込金・手付金・内金・残代金の流れを俯瞰しながら、どんな場面で中間金が求められるのか、支払うメリット・デメリット、契約解除時の扱い、トラブルを防ぐチェックポイントまで、事例を交えながらわかりやすく解説します。

 

 

はじめての不動産売買で戸惑いやすい「内金・中間金」というお金

初めて不動産を購入・売却するとき、契約に関わる手付金や内金・中間金などの支払いの違いがわからず戸惑うことがあります。内金・中間金は売買代金の前払金であり、手付金とは性質が異なります。本章ではこれらの用語の意味と役割を整理します。

 

まず知っておきたい本記事の目的とゴール

本記事では、はじめて不動産を取引する方に向けて「内金」「中間金」「手付金」の違いや支払いの流れを解説します。申込金（※分譲宅地購入時など）～手付金～内金（中間金）～残代金といった資金のフローと法律的な扱いを整理し、契約解除時の注意点やリスクを不動産のプロの視点で具体的に説明します。読者の方にはこの記事を通じて仕組みを理解し、安全・安心な取引に役立てていただきたいと考えています。

 

不動産売買において、はじめての方がつまずきやすいポイント

初めての売買では「手付金・内金」の違いが分からず、契約書や説明に混乱しがちです。また、支払いタイミングや金額によって契約解除の可否が変わるため、契約書をよく確認しないと想定外のトラブルに発展します。たとえば、少額の内金を支払っただけで契約をロックされてしまい、後からローンが通らなかったときに解約できないケースがあります。これらのつまずきやすいポイントを避けるためにも、本記事で用語の定義から実例まで丁寧に説明します。

 

 

不動産売買で動くお金の全体像と「内金・中間金」の位置づけ

不動産売買では、申込金・手付金・内金（中間金）・残代金という順番でお金が動きます。どれも「売買代金の一部」ではありますが、役割やタイミング、法的な意味合いは大きく異なります。本章では、まず全体のキャッシュフローを俯瞰し、その中で内金・中間金がどこに位置づけられるのかを整理します。全体像をつかむことで、「今払おうとしているお金」が単なる前払いなのか、解約やリスクに直結する重要なお金なのかが見えてきます。

 

申込金・手付金・内金（中間金）・残代金の流れを俯瞰する

不動産売買では、申込金（契約前の予約金）→手付金→内金（中間金）→残代金という流れでお金が動きます。申込金は契約前に物件を押さえるための少額預かり金で、契約不成立の場合には返還され、契約が成立すると手付金に充当されます。手付金は契約成立時に支払う金額で、契約書に記載し、契約解約権（解約手付）を持つための担保として機能します。内金・中間金は契約成立後、物件引渡し前までに前払する代金で、契約書で支払い時期や金額を合意します。最後に残代金（売買価格の残額）を決済時に支払います。なお、一般的な売買仲介においては、手付金→残代金の2回の支払いで売買を完了させることが多いです。

手付金については、過去の記事で詳しく説明しています。下記の記事をご覧ください。

無理なく理解！不動産売買の手付・手付解除をスムーズに学べる入門書

 

売買代金の一部としての内金・中間金の性質

内金・中間金は法的には単なる売買代金の前払いであり、それ以上の効力はありません。たとえば、「内金100万円を払ったから、引渡し時の残代金がその分少なくなる」といった扱いになる程度で、契約解約権は付与されません。このため、内金（中間金）を支払う際には「いつまでに何が完了するのか」「工事進行の資金なのか」など契約条項をしっかり確認しておくことが重要です。

 

「履行の着手」とは何か：手付解除との関係を整理

民法では、手付金による解約は「相手側が契約の履行に着手するまで」と定められています。内金・中間金を支払うと、買主側の履行開始とみなされ、それ以降は、売主は手付解除できなくなります。反対に、売主が物件を引渡す準備などに着手すると買主は解約できません。

 

 

手付金との違いが一目でわかる！内金・中間金の法的効力とリスク比較

内金・中間金は、同じく契約時や契約後に支払う「売買代金の一部」という点で手付金と混同されがちです。しかし、手付金には解約手付としての機能があり、契約解除の可否や違約時の責任に直結します。一方、内金・中間金は原則として前払金に過ぎず、法的効力やリスクの持ち方がまったく異なります。本章では、「いつ支払う・いくら支払う・解約時にどう精算されるか」という観点から両者を比較し、初心者の方でも一目で違いが分かるよう整理していきます。

 

解約権が付く「手付金」と、原則として返還される「内金・中間金」

手付金と内金・中間金では契約解除時の取り扱いが異なります。手付金は解約手付の性質を持ち、買主の都合では没収、売主の都合では倍返しにより契約解除ができます。これに対し内金・中間金はあくまで前払金ですから、契約解除時には原則として買主に返還されます。例えば、売主側の事情で解除した場合、手付金は倍返しで返還される一方、内金・中間金は返してもらえます。逆に買主側が解除するときは、内金・中間金は返還されますが、手付金は没収されます。このように手付金は担保金、内金・中間金は返還前提の前払金と考えましょう。

 

支払いタイミング・金額・相場の違い

手付金は契約締結時に支払い、一般に売買価格の5～10％程度が相場とされています。内金・中間金は契約成立後の支払いで、建売では引渡し前までに支払うことが稀にあり、注文住宅では着工金や上棟金として数回に分けて支払います。金額は売買当事者の合意で決め、特に制限はありませんが、相場的には建築では20～50％程度といわれる例もあります。

 

契約解除時の返還義務と精算方法の違い

契約解除時の精算方法を整理します。ローン特約を付けた場合、買主のローン審査落ちなどでは契約解除でき、手付金・内金・中間金の全額が返還されます。ローン特約なしで、買主都合で解除すると、手付金は没収、内金・中間金は返還されます。売主都合（契約不適合など）で解除されると、手付金は倍返しで返還され、内金・中間金は返還されます。売主の契約違反があれば、買主はこれら返還に加えて損害賠償を請求できます。

 

「少額手付＋高額中間金」という危険な組み合わせに注意

少ない手付金で契約すると、後から大きな中間金を求められるリスクがあります。たまに「手付金が少ないので、中間金を必ず支払って下さい」や「手付解除期限を契約から1週間とします」と言う仲介業者もいます。この契約内容では買主は解約しにくくなるため、契約時に手付金と中間金の額や期日をきちんと確認し、危険な条件を回避しましょう。

 

 

どんなときに内金・中間金を支払うのか？具体的な場面と注意点

理屈として内金・中間金の性質を理解しても、「実際の現場でどんなときに求められるのか」がイメージできないと不安は残ります。新築戸建や建築条件付き土地、長期の引渡しを伴う住み替え取引など、現場ではさまざまな理由から中間金を設定するケースがあります。本章では、代表的なシーンごとに内金・中間金が登場する背景と、買主が気をつけるべきポイントを具体的に解説します。「この場面でこの金額は妥当なのか？」と判断するための視点を持っていただくことが目的です。

 

少額手付により売主から求められることがある

手付金が少額の場合、売主が追加の内金（中間金）を求めてくることがあります。手付金が少額であると売買契約が解除になりやすいと考えられるからです。その場合は契約前に手付金と内金の合計額や支払タイミングを合意し、必要なら解除期限を調整するなどリスク対策を講じましょう。

少額手付のリスクはコチラをご覧ください⇒不動産売買における手付金の役割から少額手付のリスクまで全て解説！

 

住み替え・買換え・長期引渡しでの中間金の位置づけ

売主が住み替えや買換えを計画している場合など、物件の引渡しまで時間を要することがあります。その場合、契約違反による解除で発生する違約金の設定金額を20％にするなど中間金を使わない措置を講じることが多いですが、中間金の設定をする場合もあります。

たとえば、買主がどうしても欲しい物件である場合は、中間金（内金）を支払う事で売買代金（の一部）を支払った事となるので、買主は履行の着手を開始した事となり、売主は手付解除をする事が出来なくなります。このように売主・買主双方の事情を汲んで、適切な条件設定をしていく事が大事です。

契約違反による解除についてはコチラ⇒契約違反による解除（違約解除）の基本と成立要件を学ぶ基本ガイド

 

売主側の資金需要（ローン返済・建築資金など）と中間金の関係

売主側の資金事情も中間金に影響します。個人の売主なら新居購入や引越資金、建築業者なら工事費の一部に充てるために中間金を請求することもあります。また借入金返済のために中間金を必要とするケースもあります。売主の事情が契約書に反映されているかを確認し、納得できなければ支払いに同意しない方が安全です。

 

中間金を求められたときの「断る」「交渉する」判断軸

仲介会社から不当な中間金請求があったら慎重に対応しましょう。請求理由を確認し、不当と感じたら手付金増額やローン特約の延長など代替案を提案します。特に、「少額手付金＋高額中間金」の組み合わせは危険です。また、契約書への明記を徹底し、契約条件を精査した上で納得できなければ契約を見送るのも選択肢の一つです。

 

 

内金・中間金のメリットとデメリットをフラットに整理

内金・中間金というと「リスク」「トラブル」というイメージが先行しがちですが、売主・買主双方にとって一定のメリットがあるからこそ、実務で使われています。一方で、その設定を誤ると、資金繰りの悪化や契約解除時の紛争につながるデメリットも無視できません。本章では、不動産のプロとしての視点から、内金・中間金の長所と短所をバランスよく整理し、「どんな条件なら受け入れてよいか・どこからが危険ゾーンか」を冷静に判断できるようにしていきます。

 

契約の確実性向上・工事や手続きが前に進むなどのメリット

内金・中間金を支払うメリットは、契約へのコミットメントが高まることです。買主が中間金を支払うと売主は資金を受け取っているため一方的な解除を抑止できます。これにより売主は工事や登記手続きを安心して進められ、買主は住宅ローン審査に時間を使えます。たとえば「気に入った物件を契約し、他の客を追い出す効果」や「住宅ローンの準備ができる時間稼ぎ」などのメリットが挙げられます。

 

売主倒産など、買主側のリスクとデメリット

リスク面では、売主が倒産したときに中間金が戻らない可能性があります。手付金・中間金の保全措置がないと全額が戻らないおそれがあります。また、中間金は住宅ローンで賄えないため、買主はつなぎ融資などで支払う必要があり、資金計画が厳しくなります。

宅建業法では、売主宅建業者である場合、高額な手付金等を受領する場合は、保全措置を講じなければなりません。

ここで重要なのは、手付金等としている所です。手付金ではなく手付金等・・・つまり中間金（内金）も含まれるという事になります。

買主は、どうしても欲しい物件で売主からの中間金の支払いを拒否できないときは、中間金も含めて、基準以下の金額とするか、保全措置を講じてもらうようにしましょう。

出典：国土交通省＞不動産取引における手付金等の保全について

 

トラブルを防ぐ契約書・特約条項のチェックポイント

トラブルを防ぐには、契約書に明確な条項を入れることです。たとえば住宅ローン特約・買い替え特約を必ず付けること、中間金を支払う場合は支払期日・返還条件を明記することなどが有効です。手付金等が高額になる契約では保全措置が必要です。これらを契約書で事前に取り決め、必要なら専門家に確認しておくと安心です。

 

松屋不動産販売が考える「安全な手付金・中間金バランス」

松屋不動産販売では、手付金と内金のバランスを重視しています。手付金はおおむね売買価格の10％程度を目安にし、中間金が必要であるならば、手付金と中間金の豪快が20％以下にとどめるのが基本です。例えば3,000万円の物件なら手付金300万円、さらに必要なら同額程度の中間金といった具合です。このように手付金をある程度高めに設定すれば買主・売主の責任が明確になり、安全な取引になります。もちろん十分な手付金であるならば、余程のことが無い限り中間金は必要ないものと考えています。

 

 

中間金支払い後に契約解除となった場合の実務対応

中間金を支払った後に事情が変わり、契約を続けられなくなることも現実には起こり得ます。その際、「手付金は戻らないのか」「中間金は返還されるのか」「違約金や損害賠償はどうなるのか」といった点を事前に理解しておくことが重要です。本章では、買主都合・売主都合・ローン否認などのパターンごとに、中間金支払い後の契約解除の流れと精算の考え方を解説します。あわせて、トラブルを最小限に抑えるための交渉のポイントや、専門家への相談タイミングについても触れていきます。

 

買主都合で解除するケース（ローン否認・事情変更など）の考え方

中間金支払後に買主都合で解約する場合は、契約書の特約を確認します。ローン特約があれば無条件解除となり、手付金・内金・中間金は全額返還されます。特約なしの場合、買主は手付金を放棄し、内金・中間金を返還して解除します。すでに買主が中間金を払っていたとしても、『相手方（この場合は売主）の履行の着手』がされていなければ、買主は手付解除をすることが可能です。

 

売主都合で解除するケース（契約不適合・事情変更など）の考え方

売主都合の解除では、買主は大きく保護されます。契約不適合や事情変更で解除するとき、相手方が履行の着手前であれば、売主は受領した手付金を買主に倍額返還し（内金・中間金も返還）、売買契約を解除できます。ですが、すでに中間金を受領している場合は、『相手方（この場合は買主）の履行の着手』を済ませているため、手付解除は出来ず、契約違反による解除を選択して、違約金の支払いをしなければなりません。

 

手付金・内金・損害賠償の整理と返還請求の進め方

契約解除時の精算は、手付解除の場合、手付金は買主都合で没収・売主都合で倍返し、内金・中間金は契約解除で返還という原則に従います。契約違反による解除とする場合は、まず相手方に契約の履行を催告し、相応の期間をあけて、それでも契約の履行がなされないときに違約金を請求します。

また、手付金解除には期限が定められている場合もあるので、契約書をチェックして期限内に手続きしましょう。必要に応じて公的機関や専門家に相談するのも有効です。

 

 

よくある質問（FAQ）：内金・中間金と手付金に関するQ&A

ここまで読み進めていただく中で、多くの方が共通して抱きやすい疑問や不安を、Q&A形式で整理したのが本章です。「内金・中間金は現金手渡しでも大丈夫ですか」「ローンが通らなかったときの中間金はどうなるのか」「そもそも中間金なしで契約できるのか」といった、現場で実際に寄せられる質問を中心に取り上げます。要点をコンパクトにまとめていますので、本文の復習としても、気になるところだけをピンポイントで確認する用途としてもご活用いただけます。

 

「内金・中間金は現金手渡しでも大丈夫ですか？支払い方法で注意することは？」

内金・中間金を現金で手渡しすること自体は法律上禁止されていませんが、トラブル防止の観点からは銀行振込が基本とお考えください。振込であれば、通帳や明細がそのまま「いつ・誰に・いくら払ったか」の証拠になります。どうしても現金で支払う場合は、必ず日付・金額・名目（内金／中間金）・物件名・支払者名・受領者名を明記した領収書や預り証をその場で受け取ることが重要です。また、個人名義の口座ではなく、契約書に記載された相手方（売主や仲介会社）の正式な口座に支払うことを徹底し、「担当者個人の口座」に入金しないよう十分ご注意ください。

 

「中間金を支払った後に住宅ローンが通らなかったらどうなりますか？」

住宅ローン特約があれば、ローン不承認で契約を解除でき、手付金・内金・中間金はいずれも返還されます。特約がない場合、買主は手付金を放棄し（違約金）、内金・中間金は返還されます。

 

「内金・中間金を支払わない条件で契約することは可能ですか？」

可能です。内金・中間金の支払いは売主との合意次第で、必須ではありません。契約時に「内金なし」で合意し、手付金のみで契約し決済時にまとめて支払う形もあります。ただし、売主が中間金を条件にするケースもあるので、交渉で条件を整えましょう。

 

「仲介会社から高額な中間金を求められたときの対処法は？」

不当と思われる場合は交渉しましょう。前述の章で警告されるように、「少額手付＋高額中間金」は危険です。手付金を増額など、支払い条件を変更してもらうよう提案し、納得できなければ契約しない決断も必要です。他社の条件も参考にし、弁護士や消費者相談窓口に相談することも考えましょう。

 

「はじめての不動産売買では、いくらまでの支払いなら現実的と考えるべき？」

一般的に手付金の相場は物件価格の約5～10％程度です。例えば3,000万円の物件なら150万～300万円程度です。内金・中間金も含め、売買代金の総額の2割を超えない範囲に抑えるのが無理のない目安とされています。また、売主が個人ではなく宅建業者である場合は、宅建業法で定められた手付金等（手付金と中間金）の上限を超えるようであれば、しっかりと保全措置を講じてもらうことをお忘れなく。

 

 

まとめ：内金・中間金を正しく理解して、後悔しない不動産売買を

本章では、これまで解説してきた「手付金」と「内金・中間金」の違い、支払いのタイミングや金額、契約解除時の取り扱いといったポイントをあらためて整理します。不動産売買は、一生に何度も経験するものではありません。その分、一度の判断ミスが大きな金銭的・精神的負担につながることもあります。ただし、内金・中間金の性質とリスク、契約書や特約のチェックポイントを押さえておけば、不必要に怖がる必要はありません。正しい知識と信頼できる専門家のサポートがあれば、「知らなかったせいで損をした」という後悔は確実に減らせます。この記事が、皆さまの安心・安全な不動産売買への一助となれば幸いです。

 

本記事の要点おさらいと「最低限ここだけは押さえたい」チェックポイント

本記事では「手付金」と「内金・中間金」の違いや支払いタイミング、契約解除時の扱いを解説しました。重要なポイントは次の通りです。

 

• 手付金は証約手付・違約手付・解約手付の役割

契約時に後の履行を約するために支払い、手付解約時は買主が放棄、売主は倍返しします。また、買主に契約違反があった場合は違約金の一部に充当されます。

 

• 内金・中間金は前払金

売買契約後支払いで、契約解除時には原則返還されます。支払後は契約履行が開始し、相手方（売主）は手付解除できなくなります。

 

• 支払い額・タイミング

手付金相場は売買額の5～10％。中間金は状況に応じて設定し、契約書で明確にしておきます。

 

• 契約書によるリスク対策

ローン特約や買い替え特約を付し、手付解除期限や保全措置を明確化します。

 

• 専門家に相談

不明点や不安があれば、不動産会社や司法書士・弁護士に確認してもらいましょう。

 

安心して取引を進めるために専門家・仲介会社をどう活用するか

専門家や仲介会社を活用することで、内金・中間金に関するリスクを低減できます。信頼できる不動産会社は契約内容やローン・資金計画について豊富なノウハウを持っています。また、当社のような地域密着型の不動産会社なら、その土地特有の実務知識や金融機関の情報も持っています。司法書士・弁護士に依頼すれば契約書のリーガルチェックができ、口約束のトラブルを防げます。当社松屋不動産販売も、お客様の取引をワンストップでサポートし、不動産のプロとして不明点を丁寧にご説明します。ご質問があれば社内の経験豊富な者が迅速に対応いたしますので、安心して取引を進めるため、ぜひ専門家にご相談ください。

 

松屋不動産販売株式会社 代表取締役・佐伯慶智からのメッセージ

はじめての不動産取引は不安も多いものです。私たちはお客様の立場に立って、ご質問やご要望を丁寧に伺い、わかりやすい言葉で説明することを心掛けています。内金や中間金に関しても、納得いくまでサポートいたしますので、どうぞお気軽にご相談ください。スタッフ一同、誠心誠意サポートいたします。