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売買契約地震
投稿日：2025/12/25
不動産売買で押さえたい液状化リスク【起こりやすい場所と注意点】
「不動産売買を考えているけれど、液状化現象って売買において有利不利はあるの？」
「地震に弱く液状化が起こりやすい場所かどうか、自分で見分ける方法はないのかな…」
そんな不安を抱える方に向けて、本記事では不動産売買と液状化現象、そして地震との関係を、メカニズムから丁寧にひも解いていきます。まず、液状化が起こりやすい場所や地盤の特徴をわかりやすく整理し、ハザードマップなどを使ったリスク確認の手順を解説します。さらに、液状化リスクが資産価値や住宅ローンに与える影響、売主・買主それぞれの立場で押さえておきたい注意点も、不動産のプロの視点から具体的にご紹介します。「買っていい土地」と「避けたい土地」の見極め方を、段階的に学んでいきましょう。
なぜ今「液状化リスク」と不動産売買をセットで考えるべきか
日本は地震大国であり、近年でも首都圏や北陸新幹線沿線などで液状化被害が報告されています。たとえば2011年の東日本大震災では浦安市の埋立地で激しい液状化が発生し、多数の住宅が被災しました。液状化が起こると建物が傾いたり、道路やライフラインが損傷したりするなど人々の生活に深刻な影響が及び、同時にその地域の不動産価格も大きく下落します。こうした背景から、不動産取引においては液状化リスクを無視できなくなっています。売主・買主の双方にとって、「知らなかった」では済まないリスクであることを認識し、取引前の入念な調査と対策が今まさに必要とされています。
大地震と液状化リスクが暮らしと資産価値に与える影響
液状化が生じると地下の砂や泥水が急速に浮き上がり、地盤が沈下します。これにより住宅は不同沈下して傾きやひび割れが生じ、上下水道・ガス管や道路などインフラの損壊も発生します。傾いた家屋で暮らすと平衡感覚に異常をきたし、頭痛やめまいといった健康被害を起こすことも報告されています。このような生活インパクトに加え、資産価値へのダメージも無視できません。実際、液状化のあった土地では相場比で50～70％程度まで価格が下落した例もあり、担保評価も厳しくなるため融資条件が悪化する傾向があります。
※本画像は生成AIで作成した液状化により傾いた家をイメージしたものです
「知らなかった」では済まない──売主・買主それぞれの責任とリスク
売主や仲介業者には、土地・建物の安全性について調査し開示する「調査義務」と「告知義務」があります。液状化が過去に発生した土地は明らかな瑕疵であり、買主に告知しなければなりません。たとえ過去に液状化被害がなくても、リスクを故意に隠して売買契約を結ぶことは契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）を招きます。宅建業法の重要事項説明には液状化リスクは明記されていませんが、地盤の安全性が建物の安全に直結する以上、専門家は十分な説明責任が伴うと警告しています。一方、買主側も事前に自己防衛が必要です。国交省の「重ねるハザードマップ」で液状化危険度を確認したり、土地条件図や過去の災害情報を調べたりしてリスクを把握することが求められます。
ハザードマップの利用・活用方法はコチラ⇒不動産購入で迷わない！ハザードマップ確認で災害リスクを回避しよう
本記事の狙いと読み進めるうえで押さえておきたいポイント
本記事の目的は、液状化リスクを踏まえた「安心・納得の不動産売買」をサポートする情報を提供することです。まず、液状化のメカニズムや起こりやすい条件を理解し、自分の物件がどのようなリスク環境にあるかを見極める知識を身につけます。続いて、売主側は地盤情報を整理して正確に開示し、買主側はその情報をもとに交渉する両者の役割を明確化します。記事後半では具体的なケースやFAQも取り上げ、実際の取引での落としどころを考察します。最後に、地元不動産のプロとして得られた知見をもとにしたアドバイスをお届けし、総合的な判断材料を提供します。
液状化現象の基礎知識とメカニズム
液状化現象とは、地震の揺れによって地下の砂質土が一時的に液体状になってしまう現象です。地震動で粒子間にあった水圧が上昇し、砂粒同士のつながりが失われるため、土砂と水が地表に噴出して地盤が沈下します。専門的には、飽和砂質地盤中で振動により間隙水圧が高まり、砂粒が浮き上がりやすくなることが原因と言われます。
液状化現象とは何か｜専門用語をかみくだいてイメージする
液状化は「砂地盤が地震で泥沼のようになる現象」とイメージできます。揺れによって固かった砂が緩み、地下水だけが地表に浮き出す状態です。強い振動で砂の粒同士の接触が崩れ、水圧に押されて砂の塊が液体のように流動化し、まるで砂の中から水が吹き出しているような状況だと考えてください。
地震の揺れで地盤が「液体」のようになるメカニズム
液状化のメカニズムは、飽和した砂地盤中で地震動が粒子に伝わり、水圧が急上昇して支え合っていた砂粒が浮き上がることにあります。具体的には、地震波の圧縮力で間隙水が圧縮され砂粒が浮遊状態になり、その後圧力低下で水と砂が急速に上昇・沈降します。この過程で地盤が大きく沈下し、地表に亀裂や噴砂が現れるのです。
液状化が起こる主な条件（地盤の性質・地下水位・地震動の強さ）
液状化が起こりやすい条件として、主に次の点が挙げられます。
- 砂質地盤であること
細かい砂やシルトが主体で、粘土質ではない。
- 地下水位が高いこと
地下水が飽和していること。
- 地盤が緩いこと
土地が十分に締まっておらず、標準貫入試験（N値）が低い（概ねN≦20）。
- 強い地震動
一般に震度5弱以上の揺れで発生しやすく、地震の規模・継続時間が大きいほど範囲が広がります。
粘土層や岩盤、高く乾いた土地では液状化はほぼ起こりません。
不同沈下・建物の傾き・インフラ障害など、代表的な被害例
液状化被害の代表例には以下のようなものがあります。
- 建物の不同沈下・傾斜
重い建物が沈み込み、家屋が傾く・ひび割れる。
- 上下水道・ガス管などの浮き上がり・破損
地中管路が押し上げられて断裂し、給排水やガス供給が不能に。
- 道路の裂開・陥没
地表が沈下してアスファルトに亀裂や陥没が生じる。
- マンホール・電柱の浮動・倒壊
マンホールが飛び出し、電柱が倒れ、電力や通信が止まる。
土中にある下水道管が液状化現象により、『水中に沈めた浮き輪のように』浮力を得て、浮き上がってしまいます。
液状化現象が起こりやすい場所と、その調べ方
液状化現象は、地盤が緩く地下水位が高い場所で特に起こりやすい傾向があります。埋立地や旧河道など、もともと水辺であった土地には注意が必要です。不動産売買を行う前には、ハザードマップや土地条件図を活用し、該当地域の地盤特性を必ず確認しましょう。過去の地震被害実績や地形から、リスクの傾向を読み取ることが可能です。
過去の地震被害から分かる「液状化しやすいエリア」の共通点
過去の大地震では、液状化は特に海岸埋立地や河川氾濫原など水辺に近い地域で顕著でした。たとえば1964年の新潟地震では信濃川沿いの氾濫原で液状化が多発し、1995年の阪神大震災ではポートアイランド埋立地が大きく沈下しました。2011年震災でも浦安市湾岸の埋立地や利根川・霞ヶ浦周辺の旧河道埋立地で広範囲の液状化が起こりました。これらの事例から、埋立地・造成地・旧河道・大河川の氾濫原・旧池沼跡など、「もともと水が溜まりやすい土地」は液状化しやすい共通点があることが分かります。
要注意の地形・地盤：埋立地・造成地・旧河道・旧池沼・臨海部・大河川沿いなど
特に危険性が高い地形や土地条件の例は以下の通りです
- 埋立地・盛土地（人工地盤）
- 旧河道・旧池沼跡（過去に川や池・沼だった場所）
- 氾濫平野・大河川沿いの低地
- 砂丘裾部・砂州・砂州間低地
- 砂利採取跡などの埋戻地
- 過去に液状化被害のあった土地
これらの土地は地下水位が高く、揺れによって液状化しやすい地形です。
液状化が起こりにくいとされる地盤の傾向
逆に、粘土層や岩盤層、高い丘陵地などは液状化しにくいとされています。湿潤度の低い乾いた土地や標高が高い場所も同様です。ただし、どの土地でも絶対に安全とは言えないので、総合的に判断します。
ハザードマップ・土地条件図・液状化マップの基本的な見方
液状化リスクを確認するには、各種マップを活用しましょう。国土交通省の「重ねるハザードマップ」では住所入力で液状化危険度が色別表示されます。地理院地図の「土地の成り立ち・土地利用」図では、旧河道や埋立地など地形区分ごとの表示が見られます。また、多くの自治体が液状化危険度マップを公開しており、市区町村のホームページやG空間情報ライブラリで確認できます。これらを総合して、自宅や候補地のリスクを把握します。
出典：国土地理院＞豊橋駅周辺
自宅や検討物件が「液状化しやすい場所か」を自分でチェックするポイント
自分で簡単にチェックするには以下の手順が有効です。
- 国交省ハザードマップの確認
住所を入力して液状化危険度をチェック。
- 液状化発生傾向図の確認
地形分類で埋立地や旧河道になっていないかをチェック。
- 古地図や地名の調査
図書館やネットの古地図で昔の川や沼がなかったか調べる。地名（○○沼、○○新田等）にも注意します。
- 周辺の状況観察
近くに埋立地がないか、道路に吹き出し跡や傾斜がないか現地で確認します。
液状化リスクが不動産価値・住宅ローンに与える影響
液状化リスクは、建物の安全性だけでなく、不動産の資産価値や売却価格にも影響を及ぼします。住宅ローン審査では担保評価が厳しくなり、融資条件に差が出ることもあります。さらに、地震保険の適用範囲にも限界があるため、購入や売却を検討する際には、地盤リスクが金融面に与える影響も視野に入れて判断する必要があります。
建物・敷地・ライフラインへのダメージと日常生活への影響
実際に液状化が起こると、建物やライフラインに甚大な被害が及びます。たとえば住宅の不同沈下で家が傾くと、住人は生活に支障をきたします。さらに上下水道管や電柱が破損すれば、水道・電気・ガスが使えなくなり、通常の生活が送れなくなる恐れがあります。場合によっては長期の避難生活を余儀なくされるため、液状化リスクは生活インパクトの観点でも無視できません。
資産価値・売却価格・将来の「売りやすさ」への影響
液状化リスクは資産価値にも影響します。過去に液状化履歴がある土地は一般的に大幅に価格が下落し、担保評価も厳しくなります。買主心理としても「また起こるかもしれない不安」があるため、将来売却しにくくなりがちです。結果として、液状化リスクを抱える物件は売却価格だけでなく将来の資産流動性も低下する点を念頭に置く必要があります。
住宅ローン審査・地震保険・金融機関の見方
金融機関は液状化リスクを重視し、融資審査に影響を与えます。危険度が高い土地では担保評価額を低く見積もったり、融資を見送ったりするケースがあります。また、地震保険では液状化での地盤被害は建物損害扱いになるだけで、地盤復旧費用はカバーされません。したがって、購入前に金融機関・保険会社と相談し、対応策を確認しておくことが重要です。
液状化被害歴のある不動産を売却・購入する際に生じるハードル
液状化被害歴のある不動産は売買時に特有のハードルがあります。売主は過去の被害・修繕歴や地盤改良歴を全て開示しないと契約解除・損害賠償リスクにさらされます。買主は被害歴のある物件を厳しく検査し、融資条件に注意しなければなりません。結果として、売主・買主ともに価格交渉が難航しやすいため、事前情報の共有と納得できる価格設定が円滑な取引の鍵となります。
液状化リスクが想定されるエリアでの【売主側】の注意点
売主にとって、液状化リスクのある土地を売却する際には、過去の地盤改良工事や災害履歴などの情報開示が重要です。調査義務や告知義務を怠ると、契約不適合責任を問われる可能性もあります。正確な情報を整理し、購入希望者に誠実に伝えることで、トラブルを防ぎつつ信頼ある取引が実現できます。
買主が必ず地元の人という事はありません。売主は知っている事実を確実に相手方に伝えましょう。
売主に求められる「調査義務」と「告知義務」の基本
売主や仲介業者は、売買対象の地盤安全性を調査し開示する義務があります。液状化が過去にあれば瑕疵として必ず告知し、リスクと分かっていて隠して売ると責任追及されます。このため、可能な限り地盤関連の資料を調べ、重要事項説明で正確に伝える必要があります。
過去の液状化・不同沈下・地盤改良工事歴をどう整理し、どう伝えるか
液状化や不同沈下の履歴がある場合は、調査報告書や自治体資料などで事実を裏付け、買主に提示しましょう。逆に、地盤改良工事の記録があれば工法と完了時期を明示し、「地盤補強済み」であることを売り文句にできます。こうした情報を透明に整理して伝えることで買主の安心材料となり、高値売却につながります。
売却前に検討したい地盤調査・地盤改良と、その費用対効果
売却前に専門業者による地盤調査を検討しましょう。ボーリング調査などで地盤強度が分かれば、買主への説明材料になります。費用は数万円～十数万円程度で、改良工事より少額です。改良工事については、買主が建てる住宅の構造・規模・重量によって異なるため、売主が改良工事を施すことはありません。ですが、地盤が弱く、支持層までかなりの距離がある場合など、地盤改良に相当の費用が見込まれるときは売買価格で調整することを検討しなければなりません。
リスクを正直に開示しながら、できるだけ高く売るための価格設定と販売戦略
売主としては、液状化リスクを開示しつつ最適な価格を付けることが求められます。一般に、地盤改良済みの場合は周辺相場に近い価格を設定し、未改良の場合は改良費相当を割り引いて価格交渉します。売却戦略としては地盤の現況と改善策を丁寧に説明し、買主の不安を払拭することが重要です。こうすることで、適切な割安感を出しつつ高値売却を狙えます。
将来トラブルを防ぐための契約書・重要事項説明・特約条項の押さえどころ
売買契約書や重要事項説明には地盤に関する特記事項を盛り込みましょう。具体的には、周辺の地盤データや調査結果を添付し「地盤調査済み」などを明記する方法があります。また、契約書には有償調査の可否や改良工事の費用負担を記載しておけば、トラブルを未然に防げます。これらの対策で売買後の責任追及リスクを軽減できます。
液状化リスクが想定されるエリアでの【買主側】の注意点
買主としては、物件購入前にその土地が液状化の起こりやすい場所かどうかを入念に確認することが欠かせません。地盤の状態や改良歴、過去の被害情報などを調査することで、安心して住める物件かどうかを見極められます。表面的な価格の安さだけで判断せず、将来的な安全性や維持コストも考慮した上で購入を検討しましょう。
土地購入を検討している方はコチラも是非⇒土地購入前に確認！軟弱地盤ならやめた方がいい？地盤改良工事も解説
物件見学の前にやっておきたい「エリアリサーチ」と情報収集のコツ
買主は内見前に物件周辺の液状化リスクを徹底的に調査しましょう。前述のハザードマップや土地条件図で危険度を確認し、地元自治体の資料や近隣住民へのヒアリングで過去の被害歴を把握します。物件が旧河道や埋立地に近い場合は特に注意が必要です。可能であれば、地盤調査会社の意見を参考にし、リスクの有無を客観的に判断できる情報を集めます。
買付前に必ず確認したい地盤・液状化リスクのチェックリスト
買付前にチェックすべきポイントは次の通りです
- ハザードマップ・液状化マップの確認
液状化危険度の数値や色分け表示をチェック。
- 土地条件図の確認
埋立地・旧河道マークが付いていないか確認。
- 過去の被害情報の収集
自治体資料や地元の証言で過去の液状化・沈下の有無を確認。
- 専門調査の実施
必要に応じて地盤調査を依頼し、改良必要の有無を確かめる。
建物構造・基礎形式・地盤改良の有無をどう評価するか
建物の地盤補強も重要な判断材料です。柱状改良工法やベタ基礎の住宅は液状化被害に強いとされています。一方、従来の布基礎や経年劣化した基礎は脆弱な場合があります。契約前に建築確認書類で基礎構造を確認し、可能なら現地で基礎の状態を確認しましょう。また、売主から地盤改良工事の有無を聞き取り、既に改良済みなら安心材料になります。専門家に相談してリスク度合いを把握するのが安全です。
参考：柱状改良工法の施工図面より
価格の魅力と液状化リスクのバランス｜妥協してよいライン・避けるべきライン
液状化リスクがある物件では、価格が割安に設定されていることがあります。この場合、リスクを許容できるかどうかが判断の分かれ目です。例えば地盤改良が必要と想定される場合、見積もり相当額が価格に反映されていれば合理的と言えます。価格の割安幅が小さい場合はリスク負担が大きくなるため慎重になるべきです。最終的には「リスク許容度に見合った価格か」を基準に妥協ラインを見極めましょう。
契約時に確認すべき重要事項説明・契約不適合責任・特約条項
契約締結時には重要事項説明書の記載と特約条項を念入りに確認します。土地が液状化リスクエリアである旨や過去の被害履歴が説明書に記載されているかを確認し、不明点はその場で解消します。また「現状有姿」や「免責条項」など、地盤に関する売主側に有利な特約がないか確認し、必要なら修正交渉します。仲介会社と連携し、契約前に納得できる説明を受けておくことが大切です。
ケース・FAQで学ぶ「液状化リスク」との付き合い方
液状化リスクがあるからといって、すべての物件を避ける必要はありません。リスクを正しく理解し、自分の許容範囲に応じた判断が重要です。実際の売買事例やよくある質問を通して、売主・買主が直面しやすい問題とその対処法を知ることで、後悔のない取引につなげることが可能になります。
液状化リスクはあるが人気エリアの住宅地──購入・売却の判断軸
人気の住宅地でも液状化リスクがある場合は、価格と安全性のバランスで判断します。周辺相場より割安であれば購入を前向きに検討し、割安幅が小さいなら見送る方が無難です。売主は立地の利便性と合わせてリスクを理解した上で価格設定し、買主には地盤状況を丁寧に説明して安心感を提供するのがポイントです。
液状化被害歴のある中古住宅の売却・購入で実際にあったパターン
実際のケースでは、売主が地盤改良済みとして売却し希望価格で成立した例があります。逆に改良せず大幅値引きでしか売れなかった例や、購入後に追加調査で問題が発覚し補償トラブルに発展した例も報告されています。いずれも「情報共有」と「リスク許容度の調整」が鍵でした。
売主・買主・金融機関の視点の違いと、現実的な「落としどころ」
売主、買主、銀行の利害は異なりますが、最終的には三者が納得する折衷案を見つけることが現実的です。売主はなるべく高く売りたい、買主は安全性と価格を重視するため、情報開示を徹底して価格で調整することが落としどころになります。たとえば売主が地盤調査結果や地盤改良の施工資料を開示すれば、銀行も融資しやすくなり、買主も安心して購入できるようになります。
よくある質問（FAQ）：液状化現象・地震・不動産売買の素朴な疑問
Q1. 液状化が起こる地震規模は？
A.一般に震度5弱以上の強い揺れで発生しやすく、地域の地質条件にも左右されます
Q2. 補助金や保険は適用される？
A.地震保険は建物被害のみ補償対象で、地盤改良費はカバーされません。地方自治体の補助制度は各自治体で異なります。
Q3. 新しい家なら安心？
A.新築でも基礎が不適切な場合や、旧来の埋立地では液状化リスクがあります。建築確認書類で地盤改良や基礎種別を確認しましょう。
松屋不動産販売 代表取締役・佐伯慶智からのメッセージ
地元密着の不動産業者として、私たちは液状化リスクに関する正確な情報提供を使命としています。豊橋・豊川・知立・浜松などの地域では、地形や地盤特性に精通した判断が求められます。大切なのは「安全・納得の不動産売買」です。リスクを知った上で最善の選択ができるよう、ぜひ私たち専門家にご相談ください。
地震大国ニッポンで「後悔しない不動産売買」を行うために
私たち松屋不動産販売は豊橋・豊川地区を中心に地域の不動産取引に長年携わっており、地元の地盤事情にも詳しい立場にあります。東三河は沖積低地が多く、軟弱層では地震動が増幅し液状化リスクが高まります。地震が多い国で失敗しないためには、液状化も含めた災害対策が不可欠です。当社ではハザードマップや地盤データを活用し、お客様にリスク情報を丁寧にお伝えしています。必要に応じて地盤調査会社や建築士の協力も得て、安心できる物件選びをサポートします。
ハザードマップの正しい見方はコチラ⇒不動産購入で迷わない！ハザードマップ確認で災害リスクを回避しよう
液状化リスクが気になる方へ──豊橋・豊川・知立・浜松エリアでのご相談のご案内
豊橋・豊川・知立・浜松エリアの物件で液状化リスクが心配な方は、ぜひ当社にご相談ください。地元の地盤特性を熟知したスタッフが、ハザードマップの見方から地盤調査の手配までトータルにサポートします。売却を検討されている方には、被害歴や改良歴の整理方法、高値売却の戦略をご提案します。液状化でお悩みの際は、地元のプロである私たちを頼りにしてください。
