名古屋市千種区マンション市場2026年予測三千万円台と管理力の差

「千種区のマンションは価格が上がっているが、今売るべきかもう少し待つべきか迷う」

「千種区でマンションを購入したいが、住宅ローン金利と修繕積立金の負担まで考えると予算が不安」

 

2025年の名古屋市千種区マンション市場は、レインズでの成約登録414件と不動産情報ライブラリ601件で収録件数が違うにもかかわらず、平均成約価格は約3,400万円、中央値は3,000万円台前半と非常に近い結果になりました。4,000万円以上の高額帯と70～90㎡の実需住戸が同時に厚く、築年数・駅距離・管理状態で価格差が出る市場です。本記事では四半期・価格帯・専有面積帯・分布図・過去5年を分析し、金利、管理費、修繕積立金、工事費を踏まえて2026年の売却・購入判断を予測します。

名古屋市千種区土地売買市場の２０２６年予測はコチラ

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2025年の千種区マンションは二資料の価格水準が驚くほど近い

千種区はマンションストックが多く、築古の低価格住戸から1億円を超える高額住戸まで幅広く流通します。2025年は二資料の件数が大きく異なる一方、平均・中央値・高額帯の構成が近く、市場の中心価格感を相互に確認できる年でした。

 

レインズ414件と不動産情報ライブラリ601件は別資料として読む

レインズでは中古マンション414件、不動産情報ライブラリでは601件です。両者は収録対象が異なるため、1,015件の「市場件数」として合算しません。レインズはマンション名や個別成約の比較、不動産情報ライブラリは経年推移や分布の把握に向きます。数値が近い項目は市場傾向の裏付けとして使い、違う項目は収録範囲の差として整理します。

 

平均価格は3422．2万円と3414．9万円でほぼ一致

レインズの平均成約価格は3,422.2万円、不動産情報ライブラリは3,414.9万円で、差はわずか7.3万円です。高額住戸を含む都市型市場でこの近さは注目できます。ただし平均は1億円超の成約にも影響されます。個別住戸の査定では平均をそのまま使わず、同じマンション、近い専有面積、階数、方位、状態の成約へ絞ることが基本です。

 

中央値も3185万円と3100万円で三千万円台が軸

レインズ中央値3,185万円、不動産情報ライブラリ3,100万円も近い水準です。2025年は3,000万円台前半が市場の中心価格感になったと考えられます。さらに4,000万円以上の構成比もレインズ35.5％、不動産情報ライブラリ34.4％で近く、築浅・駅近・広い住戸など高額帯も十分な厚みがあります。中心帯と高額帯の双方を持つことが千種区の特徴です。

 

 

レインズ414件から中古マンションの実需を読む

レインズの全414件を全ページから集計し、物件番号の重複や欠損がないことを確認しました。千種区は取引件数が多く、四半期ごとの値が少数事例だけで大きく動きにくい一方、高額マンションの成約は平均価格へ一定の影響を与えます。

 

年間平均3422．2万円中央値3185万円で流通量も厚い

レインズ414件の平均成約価格は3,422.2万円、中央値3,185.0万円、平均専有面積79.68㎡、最高1億5,000万円です。400件を超える流通があるため、千種区では「売り物が少なく相場が作れない」市場ではありません。ただし同じ区内でも覚王山・本山・東山公園・今池など立地特性が異なり、マンション名単位で成約を確認する必要があります。

 

表1　レインズにおける2025年名古屋市千種区【マンション】年間成約概要

取引件数	平均成約価格	平均専有面積	成約価格中央値	最高成約価格
414件	3,422.2万円	79.68㎡	3,185.0万円	15,000.0万円

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より千種区のマンション取引情報を抽出・集計

 

Q1Q2は高額成約を含み平均3500万円台

四半期別ではQ1が平均3,579.1万円、Q2が3,541.8万円で、Q3の3,079.6万円より高くなりました。Q1はセントラルガーデン・レジデンスA棟1億5,000万円、Q2はグランドアネシア覚王山1億4,500万円など高額成約を含みます。一方、中央値は各四半期3,000万円台前後で、中心市場は大きく崩れていません。

 

表2　レインズにおける2025年名古屋市千種区【マンション】四半期別成約データ  

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より千種区のマンション取引情報を抽出・集計

 

4000万円以上が147件で35.5％を占める

価格帯では4,000万円以上が147件で35.5％、3,000万～3,999万円が70件、2,000万～2,999万円が67件です。高額帯が最大区分である一方、2,000万～3,000万円台にも137件あり、購入予算の幅が広い市場です。売却では「千種区だから高額で売れる」と考えず、同じマンションの成約階層がどこにあるかを確認することが重要です。

 

表3　レインズにおける2025年名古屋市千種区【マンション】成約価格帯別取引件数

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より千種区のマンション取引情報を抽出・集計

 

70㎡以上90㎡未満が189件でファミリー需要の中心

専有面積は70～80㎡未満が97件、80～90㎡未満が92件で、合計189件、45.7％を占めます。ファミリー向けの実需が厚い一方、50㎡未満も37件、100㎡以上も57件あり、単身・投資・高額大型住戸まで市場が分かれます。同じ価格でも専有面積だけでなく、駅距離、築年数、管理、階数、眺望によって評価が大きく変わります。

 

表4　レインズにおける2025年名古屋市千種区【マンション】専有面積帯別取引件数

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より千種区のマンション取引情報を抽出・集計

 

 

不動産情報ライブラリ601件と分布図で市場の広さを見る

不動産情報ライブラリ側は市場調査レポートの601件を正本とし、価格帯、専有面積帯、価格情報区分、分布図点数の一致が確認されています。レインズと合算せず、市場全体の分布と過去推移を確認する資料として使います。

 

四半期中央値は2950万から3200万円で安定する

四半期中央値はQ1が3,000万円、Q2が2,950万円、Q3が3,100万円、Q4が3,200万円です。Q1には2億円、Q2には1億5,000万円の高額成約が含まれますが、中央値の変化は比較的小さく、年間を通じた実需中心帯の安定が確認できます。売却時に最高価格を基準にするのではなく、自室に近い条件の中央値付近を出発点に考えることが重要です。

 

表5　不動産情報ライブラリにおける2025年名古屋市千種区【マンション】四半期別取引データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより千種区のマンション取引情報を抽出・集計

不動産情報ライブラリの活用についてはコチラ⇒不動産購入前必見！不動産情報ライブラリの上手な活用法

 

※不動産情報ライブラリの成約データは物件の特定がされないように、マンション名は伏せられています。また、金額についても近似値（例：5,380万円なら5,400万円など）になっておりますのでご注意ください。

 

4000万円以上が207件で34.4％を占める

不動産情報ライブラリでも4,000万円以上が207件、34.4％で最大区分です。レインズの35.5％と非常に近く、千種区では4,000万円以上が例外的な高額帯ではなく、市場の約3分の1を占めることが分かります。一方、2,000万～3,999万円も211件あり、中心実需も厚いことから、2026年も一つの価格帯だけで市場全体を語れません。

 

表6　不動産情報ライブラリにおける2025年名古屋市千種区【マンション】価格帯別取引件数

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより千種区のマンション取引情報を抽出・集計

 

80㎡以上90㎡未満が138件で最多

専有面積帯は80～90㎡未満が138件で23.0％、70～80㎡未満が124件で20.6％です。合計262件、43.6％で、レインズの45.7％と近い構成です。70～90㎡のファミリー向けが市場の中心ですが、100㎡以上も101件あり、高所得層・広さ重視の需要も存在します。売却査定では面積帯に加え、管理状態と立地の組み合わせを重視します。

 

表7　不動産情報ライブラリにおける2025年名古屋市千種区【マンション】専有面積帯別取引件数

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより千種区のマンション取引情報を抽出・集計

 

分布図は低価格築古から2億円まで同じ市場に存在する

601点の分布図では70～90㎡前後、2,000万～6,000万円台に多くの点が集まる一方、1億円超の高額住戸や1,000万円未満も存在します。外れ値を除外せず略線で圧縮しているため、千種区の価格幅をそのまま確認できます。専有面積が同じでも価格差が大きく、築年数、駅距離、ブランド、階数、眺望、管理状態など面積以外の要素が重要です。

 

図1　名古屋市千種区 マンション取引分布図（2025年）

※外れ値領域は略線で圧縮して表示。図中601点は分析対象件数と一致。

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより千種区のマンション取引情報を抽出・集計

 

 

過去5年間で平均価格は上昇し中央値は3000万円前後を維持

不動産情報ライブラリの5年推移では、平均成約価格が2021年から上昇する一方、中央値は2022年以降3,000万円前後で推移しています。高額住戸の増加と、実需中心帯の安定が同時に起きていると読むことができます。

 

平均成約価格は2021年2908．2万円から3414．9万円へ

平均成約価格は2021年2,908.2万円から2025年3,414.9万円へ約506.7万円上昇しました。中央値も2,700万円から3,100万円へ上がっていますが、平均ほどの上昇幅ではありません。2024年・2025年には1億9,000万円、2億円の最高価格もあり、高額住戸の存在が平均へ影響しています。相場判断では平均上昇と中心帯の動きを分けて確認します。

 

表8　不動産情報ライブラリにおける名古屋市千種区【マンション】過去5年間の推移

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより千種区のマンション取引情報を抽出・集計

 

2025年は601件へ増え平均専有面積も76.23㎡

2025年は601件となり、2024年483件から件数が増えました。平均専有面積も76.23㎡で5年間の中では大きく、広めの住戸が多く含まれています。件数増加と平均価格上昇が同時に起きていますが、これは市場全体の全住戸が同率で値上がりしたことを意味しません。取引された住戸構成が変わるため、2026年予測でも面積・築年数・管理の違いを加味します。

 

高額住戸の存在と実需中心帯を分けて相場を見る

千種区には覚王山、本山、東山公園、星ヶ丘など高額マンションが成立しやすいエリアがある一方、築古の低価格住戸も豊富です。最高価格や平均価格だけを見れば市場が強く見えますが、中央値3,100万円は実需の中心を示します。売却では同じ建物の成約、購入では同予算で選べる複数物件を比較し、高額帯と一般帯を分けて考えることが重要です。

 

 

金利と建築費が2026年の取得負担をどう変えるか

マンションは物件価格だけでなく管理費・修繕積立金など毎月の固定負担があるため、金利上昇の影響を「ローン返済＋維持費」で見る必要があります。さらに大規模修繕や専有部改修の工事費も、建設コストの環境と無関係ではありません。ですが、管理が行き届いたマンションは、永くその価値を維持することが出来て、資産価値が損なわれることがありません。

 

図：中古マンション購入に影響する主な外部要因

 

7月31日の金融政策決定会合でも政策金利1.0%程度を維持

日本銀行は2026年7月31日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.0％程度で推移するよう促す方針を維持しました。住宅ローンの適用金利は金融機関・商品ごとに異なり、政策金利と同幅・同時期に動くとは限りませんが、変動金利の基準となる短期金利環境が以前より高いことは資金計画の前提になります。

 

図：政策金利1.0%程度への引上げ時の参考資料

※図は2026年6月の引上げ時点を示した参考資料。2026年7月31日の会合では1.0％程度の方針が維持されました。

出典：日本銀行「金融市場調節方針の変更について」

 

毎月10万円返済でも金利が上がれば借入可能額は小さくなる

毎月返済額を10万円、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス払いなしとした単純試算では、想定金利0.4％で約3,920万円、1.4％で約3,310万円となり、同じ月額でも借りられる元金には約610万円の差が出ます。実際の審査は年収・返済比率・審査金利等で異なりますが、購入可能価格が金利に影響される構造は売主側の価格設定にも関係します。

 

図：毎月10万円返済と借入可能額の比較

出典：松屋不動産販売株式会社試算。35年・元利均等・ボーナス払いなし。0.400％と1.400％は比較用の仮定であり、将来金利の予測ではありません。

ローン電卓が無くても計算出来る⇒誰でもできる！住宅ローン借入可能額の簡単な計算法を紹介します

 

同じ2500万円の借入でも月々返済額は増える

2,500万円を30年、元利均等返済、ボーナス払いなしで借りる単純試算では、金利0.4％で月約7.37万円、1.4％で月約8.51万円です。差は月約1.14万円となり、長期では家計の余裕度に影響します。売買判断では「いくら借りられるか」だけでなく、税・保険・管理費や修繕費まで含めて「いくらなら払い続けられるか」を先に決めることが重要です。

 

図：2500万円借入時の月々返済額比較

出典：松屋不動産販売株式会社試算。30年・元利均等・ボーナス払いなし。0.400％と1.400％は比較用の仮定であり、将来金利の予測ではありません。

住宅ローンでお悩みの方はコチラ⇒銀行が教えない「住宅ローン変動金利型」の真実！驚愕の5年後返済額

 

変動金利の5年ルールと125％ルールは全商品共通ではない

変動金利型住宅ローンの一部には返済額の見直しを5年ごととする仕組み（5年ルール）や、見直し後返済額の上限を直前の125％とする仕組み（125％ルール）があります。ただし全ての金融機関・商品に一律適用される制度ではありません。適用されても利息負担そのものが消える仕組みではないため、商品説明書や契約条件を確認し、金利上昇後も資金繰りが成り立つかを検証する必要があります。

 

図：変動金利の返済ルールを確認する際の参考資料

図版：松屋不動産販売株式会社作成。5年ルール・125％ルールの採用は金融機関・商品により異なります。

参考：日本銀行「金融システムレポート」2024年4月。

家デパでは、購入後の金利上昇もシミュレーションして、安心して生活できる提案をしています。

 

建設工事費デフレーターは2026年4月に建築総合125.0

国土交通省の建設工事費デフレーターは2026年4月分から2020年度基準へ改定されました。2026年4月分は建設総合125.0、建築総合125.0で、前年同月差はそれぞれ4.9ポイント、4.5ポイント増です。これは個別住宅や個別修繕工事の見積額ではありませんが、工事費環境を確認する公的指標です。基準改定前後の数値をそのまま単純比較せず、同一基準の系列で見る必要があります。

 

図：建設工事費デフレーター（2020年度基準）

出典：国土交通省＞統計表月次（Excel形式）（令和8年6月30日付け）より一部抜粋

※2020年比で約25％も住宅の建設工事費は上がっています。近年においても、ウッドショックに始まり、半導体不足による住設機器の相次ぐ値上げ、職人不足による人件費の高騰、円高による輸入部材の高騰、更に今年に入って、エネルギー価格の上昇、ナフサショック等、住宅価格を押し上げる要因は多数存在します。

ナフサショックとは何か？⇒中東情勢と【ナフサショック】で読む住宅価格上昇時代の売買判断基準

 

管理費修繕積立金と長期修繕計画を購入前に確認する

マンションでは住宅ローン返済だけでなく、管理費・修繕積立金・駐車場代が毎月の住居費になります。修繕積立金が低いこと自体を「得」と判断せず、長期修繕計画、積立残高、段階増額の予定、借入、直近の大規模修繕内容を確認してください。資材・工事費が上がる環境では、将来必要な工事と積立水準のバランスが資産価値へ影響します。売主側も管理資料を揃えて説明できることが重要です。

 

出典：国土交通省＞段階増額積立方式における適切な引上げの考え方についてより一部抜粋

修繕積立金の上昇シナリオを教えます⇒マンション購入で後悔しない―修繕積立金の値上げとコスト増の見通し

 

 

2026年は3000万円台を軸に管理と立地で価格差が広がる

2025年の二つの資料が示す3,000万円台前半の中心価格と、4,000万円以上が約3分の1という高額帯の厚みを前提にすると、2026年は全面上昇より、駅距離・築年数・管理・住戸希少性で価格差が拡大する展開を基本とします。

 

区全体は前年比プラス1％からプラス6％程度を中心に見る

私の見立ての中心シナリオは区全体の成約価格＋1～＋6％程度です。駅近・築浅・管理良好・眺望や希少性のある住戸は＋3～＋8％程度、築古・修繕負担が大きい・管理評価が弱い物件は－3～＋2％程度を想定します。これは公的機関の予測ではなく、2025年実績と2026年8月時点の金融・工事費環境を総合した当社見解です。

 

成約価格中央値は3100万から3400万円程度を基本レンジ

2025年中央値はレインズ3,185万円、不動産情報ライブラリ3,100万円です。2026年は3,100万～3,400万円程度を一つの中心レンジと考えます。高額帯は金利上昇の影響を受けやすい一方、3,000万円台は戸建より総額を抑えたい実需層の選択肢になりやすい価格帯です。ただし管理費等の月額負担が高ければ、同価格でも購入可能額は変わります。

 

駅近築浅管理良好は強く高額帯ほど金利感応度が高い

駅徒歩が短く、築浅、管理状態が良く、修繕計画も明確な住戸は、売却時に比較対象が限られ希少性を説明しやすい傾向があります。一方、1億円前後の高額帯は借入額が大きくなりやすく、金利上昇の影響も大きくなります。高額住戸は価格だけでなく、現金比率の高い買主層や住み替え需要など、買主属性の違いまで考えた販売戦略が必要です。

 

築古は管理状態と将来修繕負担が価格交渉を左右する

築古マンションでも駅近や管理良好なら十分に流通します。ただし給排水管、エレベーター、外壁、防水など大規模修繕の負担が見えにくいと、買主は価格交渉で安全余裕を求めます。長期修繕計画、総会議事録、積立金の改定予定を確認できれば、築年数だけで一律に評価を下げる必要はありません。2026年は「築年数」より「管理の説明力」が価格差へ表れやすい年になります。

 

 

マンションを売る方と買う方が確認すべき実務ポイント

千種区は同じ町内に複数のマンションがあり、建物ごとのブランド、築年数、管理、駅距離で価格差が大きくなります。売主は自室に近い成約を軸にし、買主はローンと維持費を一つの総額として比較することが重要です。

 

売主は同じ棟と近い階専有面積の成約を最優先する

マンション査定では区全体の平均より、まず同じマンションの直近成約を確認します。同じ建物でも階数、方位、眺望、専有面積、リフォーム状況で差が出るため、次に近い住戸条件へ広げます。高額成約が一室出た場合も、その理由が最上階・角部屋・広い専有面積など固有条件なら、他住戸へそのまま当てはめません。

 

管理組合資料と修繕履歴を価値として提示する

売却前に長期修繕計画、総会議事録、管理規約、修繕積立金、管理費、駐車場状況、過去の大規模修繕を確認しておくと、買主の検討が進みやすくなります。室内のリフォームだけでなく、建物全体の管理状態が安心材料です。管理が良いマンションは、その事実を資料で示せるようにすることが販売戦略になります。

 

買主はローン返済と管理費等を一つの月額で判断する

購入予算は物件価格から決めず、「ローン返済＋管理費＋修繕積立金＋駐車場＋税金・保険」を月額で確認してください。金利が上がれば同じ月額返済で借りられる金額は減ります。築浅で価格が高くても維持費が安定する物件、築古で価格が安くても積立金改定が予定される物件などがあるため、毎月と将来の両方で比較します。

 

 

FAQ｜名古屋市千種区のマンション売買でよくある質問

2026年は価格だけでなく、金利と維持費、管理状態への関心が高まると考えられます。千種区のマンション売買で特に判断に迷いやすい点を整理します。

 

2026年に千種区のマンション価格は下がりますか

基本シナリオは区全体で小幅上昇ですが、全物件が上がるとは考えません。駅近・築浅・管理良好は強く、築古で修繕負担や管理不安が大きい物件は横ばいから調整もあり得ます。売却では区全体の予測より同じマンションの現在の競合を重視してください。

 

4000万円以上の物件は売りにくくなりますか

2025年は二資料とも4,000万円以上が約3分の1を占めており、高額帯にも十分な流通があります。ただし借入額が大きいほど金利上昇の影響を受けやすく、価格の根拠が弱い物件は検討者が絞られます。駅距離、築年数、管理、眺望など高い理由を明確に示すことが重要です。

 

築古マンションは管理状態が良ければ売却できますか

築年数が古くても、立地が良く、管理組合が機能し、修繕履歴と将来計画が明確なら売却は十分可能です。逆に築浅でも修繕積立金や管理上の不安があれば買主は慎重になります。築年数だけで値付けせず、同じ建物の成約と管理資料を合わせて評価してください。

 

修繕積立金が安いマンションの方がお得ですか

必ずしもそうではありません。積立金が低すぎると、将来の大規模修繕時に一時金や大幅増額が必要になる場合があります。長期修繕計画と積立残高、改定予定、借入の有無を確認し、必要な工事費に対して適正な水準かを見ることが大切です。また、適切な時期に大規模修繕をおこない、古くても資産価値を維持しているマンションの方が長い目で見るとお得ということも十分考えられます。

 

図：中古マンションで管理状態を重視する考え方

マンションは管理状態の確認が大事です⇒中古マンション購入の格言『マンションは管理を買え！』の意味を知る

 

 

松屋不動産販売株式会社 代表取締役 佐伯慶智からのアドバイス

マンションは「部屋」だけで売買する不動産ではありません。同じ専有面積でも、建物の管理、修繕、駅距離、共用部、駐車場などによって将来の価値が変わります。千種区のように物件数が多い地域ほど、区平均からマンション名単位へ分析を深めることが重要です。

 

千種区はマンション名ごとの成約履歴を優先してください

区全体平均3,400万円台は市場の大きさを知るには役立ちますが、査定価格を決める数字ではありません。まず同じ建物、次に近隣・同築年数・同面積のマンションへ広げて比較します。レインズで建物名まで確認できる強みを活かし、実際に買主が比較する範囲で価格を考えることが重要です。

 

売主は部屋の内装より建物全体の安心材料も整えましょう

室内をきれいに見せることは大切ですが、長期修繕計画や積立金、管理状況を説明できることも成約力になります。買主は入居後に自分で変えられない共用部や管理を慎重に見ます。売却準備では室内写真と同時に管理資料を揃え、物件の安心材料を具体的に示してください。

 

買主は価格と管理と将来負担の三点を同時に見ましょう

価格が安い住戸ほど魅力的に見えますが、管理費・修繕積立金、将来工事、駐車場、リフォーム費まで確認して初めて総額が分かります。住宅ローン金利が上昇していく局面では、無理なく払い続けられる月額を先に決め、その範囲で立地と管理に優先順位を付けることをおすすめします。

 

 

まとめ｜2026年は3000万円台と管理力が成約を分ける

2025年の千種区マンション市場は、二つの資料の平均・中央値・高額帯比率が近く、3,000万円台前半を中心に4,000万円以上も厚い市場でした。2026年は小幅な上昇余地がある一方、金利と維持費によって物件選別が進み、管理力が価格差へ表れやすくなると考えます。

 

二資料の平均と中央値が近く2025年の価格軸は明確

レインズ平均3,422.2万円・中央値3,185万円、不動産情報ライブラリ平均3,414.9万円・中央値3,100万円という近さは、2025年の中心価格感を強く補強します。ただし601件と414件を合算してはいません。異なる資料で同じ傾向が確認できた点を利用し、個別査定はマンション名・住戸条件へ落とし込みます。

 

価格上昇余地があっても全物件が同じ方向には動かない

駅近・築浅・管理良好な物件は価格を維持しやすい一方、修繕負担が見えにくい築古や高額帯は金利上昇の影響を受けやすくなります。2026年は「千種区のマンション相場」だけで売買時期を決めるのではなく、自室の競合、同棟成約、管理状態、資金計画を重ねて判断してください。

 

家デパ知立店で売却購入資金計画を一体で相談する

マンションを売りたい方には同棟・近似住戸の成約から査定と販売戦略を整理し、購入したい方には住宅ローンと管理費・修繕積立金を含む総支払額から候補を比較します。買換えでは売却価格と次の購入資金を同時に設計します。千種区のマンション売買をご検討の方は、家デパ知立店へご相談ください。

 

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