名古屋市港区戸建売買市場2026年予測新築中古の価格差と実需競争

「名古屋市港区で戸建を買うなら、新築と中古のどちらが自分に合っているのだろう？」

「中古戸建を売りたいけれど、築年数だけで安く見られてしまわないだろうか？」

 

2025年の名古屋市港区（以後【港区】とのみ表記）では、レインズで115件の戸建が成約し、新築60件・中古55件とほぼ同じ件数が動きました。不動産情報ライブラリでも48件の取引があり、新築23件・中古25件となっています。ただし、価格の分布は新築と中古で大きく異なります。新築は3,000万円台を中心に比較的まとまっている一方、中古は数百万円の築古住宅から5,000万円を超える住宅まで幅広く、レインズでは西茶屋1丁目の中古戸建が6,000万円で成約し、新築の最高価格4,490万円を上回りました。つまり、港区では「中古だから新築より安い」と単純には判断できません。土地の広さや立地、建物規模、築年数、修繕状態などによって評価は大きく変わります。2026年は住宅ローン金利に加え、建築資材や人件費の高騰、購入後の修繕費も家計へ影響します。この記事では、新築と中古の価格帯・土地面積帯・成約傾向を分けて読み解き、購入では総額と将来負担、売却では土地と建物それぞれの価値をどう判断すべきかを具体的に解説します。

名古屋市港区土地売買市場の２０２６年予測はコチラ

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2025年の港区戸建市場は新築と中古が拮抗し価格構造は二分した

2025年は二つの資料とも新築と中古の件数が近く、港区ではどちらか一方だけが市場を支えたわけではありません。ただし平均価格、中央値、最高価格、土地面積には差があり、買主が求める価値も異なります。まず年間全体を俯瞰し、2026年に新築・中古がどのように競合するのかを考える基礎を整理します。

 

レインズ115件では新築60件と中古55件がほぼ同じ規模で動いた

レインズでは戸建全体115件のうち新築60件、中古55件で、供給と成約の両面で新築・中古が拮抗しました。戸建全体の平均成約価格は2,810.0万円、中央値は2,980.0万円です。新築平均3,343.3万円に対して中古平均2,228.3万円と約1,115万円の差がありますが、中古にも6,000万円の成約が存在します。購入者にとっては「中古だから安い」と決めつけず、築年、土地の広さ、建物規模、修繕履歴を分けて比較する必要があります。売主側は、新築と競合する築浅中古なのか、土地価値を重視される築古住宅なのかで販売の見せ方を変えるべきです。

 

不動産情報ライブラリでは新築23件と中古25件で中古の件数がわずかに上回った

不動産情報ライブラリの戸建全体は48件で、新築23件・中古25件でした。新築の平均は3,447.8万円、中央値3,300.0万円、中古は平均1,975.6万円、中央値2,000.0万円です。こちらでも価格差は大きく、新築は3,000万円台に厚みがあり、中古は1,000万円未満から3,000万円台まで広く分布します。買主の予算が3,000万円前後なら、新築の一部と築浅中古が同じ検討表に並ぶ可能性があります。2026年は金利上昇で借入余力が縮みやすいため、中古が総額の受け皿になる一方、修繕費が大きい物件は価格の安さだけでは選ばれにくくなります。

 

2026年は新築価格の下がりにくさと中古の修繕差が同時に表れる

新築は土地仕入れ、建築資材、人件費、住宅性能などのコストが販売価格を「ため、大幅な値下げには限界があります。一方、中古は建物の状態や残存価値によって価格調整の幅が大きく、同じ築年でも手入れの内容で評価が変わります。港区では2025年の新築成約が3,000万円台へ集中しており、2026年もこの価格帯が比較の基準になりやすいでしょう。中古は2,000万円台前後を中心に、リフォーム費込みで新築より総額を抑えられるかが選択の分岐点になります。売却では価格だけでなく、買主が将来支出まで見通せる情報提供が成約力を高めます。

 

 

レインズで新築60件と中古55件の成約差を六つの表から読む

レインズは物件番号ごとの個別成約を確認できるため、新築と中古を分けた価格・面積・四半期の実務的な動きが見えます。2025年は新築と中古の件数が近いからこそ、戸建全体の平均だけでなく、各区分の中央値と最高価格の町名まで追うことが重要です。

 

新築平均3,343.3万円と中古平均2,228.3万円の差は約1,115万円

年間区分集計では、新築60件の平均3,343.3万円・中央値3,294.7万円に対し、中古55件は平均2,228.3万円・中央値2,200.0万円でした。平均土地面積は新築136.41㎡、中古164.41㎡で、中古の方が広いにもかかわらず価格は低い傾向です。これは築年や建物状態が価格へ大きく反映されることを示します。一方、最高価格は中古の西茶屋1丁目6,000万円が新築の小碓3丁目4,490万円を上回りました。築浅・大規模・好条件の中古は新築と同等以上に評価される場合があり、中古市場は価格帯の幅を前提に見るべきです。

 

表1　レインズにおける2025年名古屋市港区【戸建】年間区分集計

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より名古屋市港区の戸建取引情報を抽出・集計

 

新築はQ4平均3,520.2万円まで上がり小碓3丁目4,490万円が最高となった

新築はQ1の18件からQ4の18件まで各期で成約があり、Q4平均3,520.2万円が年間で最も高くなりました。各期の最高はQ1が高木町2丁目3,930万円、Q2が明正2丁目3,990万円、Q3が東茶屋1丁目3,990万円、Q4が小碓3丁目4,490万円です。Q2・Q3も平均3,296.4万円、3,408.0万円で、大きく崩れていません。新築の中央値も3,170万～3,490万円の範囲に収まり、価格帯が比較的まとまっています。2026年に新築を購入する場合は、単純な値下がり待ちより、立地・土地面積・駐車計画・建物性能を同価格帯の物件同士で比べる方が現実的です。販売側は、3,000万円台後半でも買主が納得する具体的な価値を示す必要があります。

 

表2　レインズにおける2025年名古屋市港区【新築戸建】四半期別成約データ

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より名古屋市港区の戸建取引情報を抽出・集計

 

中古はQ3平均1,475.9万円からQ4平均2,464.7万円まで振れ幅が大きい

中古は四半期ごとの差が新築より大きく、Q3平均1,475.9万円に対してQ4は2,464.7万円でした。各期の最高はQ1が正徳町3丁目4,700万円、Q2が正徳町2丁目5,800万円、Q3が大手町5丁目2,450万円、Q4が西茶屋1丁目6,000万円です。少数の高額中古が平均を押し上げる一方、中央値はQ3が1,480.0万円、Q4が2,330.0万円で、中心層も動いています。中古の査定では「港区中古の平均」だけでは精度が不足します。築年、建物面積、土地面積、リフォーム履歴、道路・駐車条件をそろえ、同じ買主層が比較する物件を選ぶことが大切です。購入者も高額中古には土地価値や建物品質の裏付けを確認してください。

 

表3　レインズにおける2025年名古屋市港区【中古戸建】四半期別成約データ

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より名古屋市港区の戸建取引情報を抽出・集計

 

戸建全体ではQ3が低くQ4が回復し新築と高額中古の影響が重なった

戸建全体はQ1平均2,931.6万円、Q2 2,778.0万円、Q3 2,396.0万円、Q4 2,978.2万円でした。四半期最高はQ1が正徳町3丁目4,700万円、Q2が正徳町2丁目5,800万円、Q3が東茶屋1丁目3,990万円、Q4が西茶屋1丁目6,000万円です。Q3は中古の低価格成約が増えたことで全体平均が下がり、Q4は新築18件と中古19件がともに動き、高額中古も加わって回復しています。四半期平均だけを見ると市場が短期間で上下したように見えますが、実際には新築・中古の構成比と個別高額物件が変わった影響が大きいと読みます。売主が時期だけで売却可否を決めるより、自宅と競合する新築・中古が同時期に何件あるかを確認する方が、販売戦略の精度は上がります。

 

表4　レインズにおける2025年名古屋市港区【戸建全体】四半期別成約データ

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より名古屋市港区の戸建取引情報を抽出・集計

 

2,000万～3,999万円に85件が集中し新築と中古の競争帯が形成された

価格帯では2,000万～2,999万円が41件、3,000万～3,999万円が44件で、合計85件、全体の約74％を占めます。新築60件のうち58件が2,000万～4,999万円に入り、とくに3,000万円台が37件です。中古は1,000万円未満6件、1,000万円台19件、2,000万円台20件と低い価格帯にも広がります。買主が3,000万円前後の総予算を持つ場合、新築の価格調整物件と築浅中古が直接競合します。売却する中古が3,000万円を超えるなら、新築との差額だけでなく、土地の広さや立地、設備、改修不要といった優位性を明確にしなければ選ばれにくくなります。

 

表5　レインズにおける2025年名古屋市港区【戸建】価格帯別取引件数

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より名古屋市港区の戸建取引情報を抽出・集計

 

100～149㎡が57件で新築はこの面積帯に39件集中した

土地面積帯では100～149㎡が57件と全体のほぼ半数を占め、そのうち新築39件、中古18件でした。150～199㎡は32件で、中古19件・新築13件です。新築は限られた土地面積の中で駐車場と居住スペースを効率よく確保する商品が主流になっていることが読み取れます。中古は200㎡以上にも一定数あり、広さを求める買主に選択肢を提供しています。ただし広い土地は固定資産税や外構管理も増えます。購入では「広いほど得」とせず、必要な駐車台数や庭の使い方まで含めて評価し、売却では土地の使い方がイメージできる情報を示すと反応につながります。

 

表6　レインズにおける2025年名古屋市港区【戸建】土地面積帯別取引件数

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より名古屋市港区の戸建取引情報を抽出・集計

 

 

不動産情報ライブラリ48件と分布図から新築中古の実需を確認する

不動産情報ライブラリでは2025年の戸建48件が新築23件・中古25件に分かれています。レインズより件数は少ないものの、過去5年と同じ基準で市場の構成変化を追える利点があります。年間区分、四半期、価格帯、土地面積帯、分布図を順に見て、港区の一般的な成約位置を捉えます。

 

遠若町4,500万円と善進本町3,700万円が新築中古の年間上限を示した

年間区分では新築23件の最高が遠若町4,500万円、中古25件の最高が善進本町3,700万円でした。戸建全体の平均2,681.0万円に対して中央値は3,000.0万円で、低価格の中古が平均を押し下げています。新築中央値3,300.0万円、中古中央値2,000.0万円という差は、買主が新築へ支払う価格のプレミアムを示します。ただしレインズには6,000万円の中古もあるため、資料ごとに収録事例が異なることも忘れてはいけません。査定では二つを合算せず、それぞれの中で自宅と近い成約を探し、価格の幅を持って判断します。

 

表7　不動産情報ライブラリにおける2025年名古屋市港区【戸建】年間区分集計

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市港区の戸建取引情報を抽出・集計

不動産情報ライブラリの活用についてはコチラ⇒不動産購入前必見！不動産情報ライブラリの上手な活用法

 

※不動産情報ライブラリの成約データには、新築戸建と中古戸建の区分がされていないため、建築年が2024年、2025年とされているものを『新築戸建』、2023年以前の建築されたものを『中古戸建』として集計しています。

 

戸建全体はQ2平均1,972.9万円からQ4平均3,127.3万円へ上昇した

戸建全体の四半期ではQ2が7件と少なく平均1,972.9万円、Q4は11件で平均3,127.3万円でした。最高価格の町名はQ1が遠若町4,500万円、Q2が小碓3,700万円、Q3が寛政町4,000万円、Q4が正徳町4,400万円です。Q4の中央値も3,300.0万円と年間で最も高くなりました。四半期差は市況だけでなく、新築と中古の件数構成に左右されます。港区の戸建を売る場合、成約時期を選ぶだけで価格が決まるわけではなく、その時点で似た新築供給が多いか、築浅中古が競合しているかが重要です。買主は季節よりも、同価格帯の選択肢が多い時に比較材料を増やすと条件を判断しやすくなります。

 

表8 不動産情報ライブラリにおける2025年名古屋市港区【戸建全体】四半期別成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市港区の戸建取引情報を抽出・集計

 

新築は各四半期で平均3,300万円台以上を維持し価格のまとまりが強い

新築はQ1平均3,487.5万円、Q2 3,550.0万円、Q3 3,300.0万円、Q4 3,580.0万円で推移しました。件数はQ2が2件と少ないものの、年間を通して大きな値崩れは見られません。最高価格の町名は遠若町、小碓、寛政町、正徳町と期ごとに変わり、特定の町名だけが新築価格を支えているわけではありません。土地仕入れと建築費が高い中、新築は総額を抑えるため土地・建物をコンパクトにする傾向も見えます。2026年は、価格そのものより駅距離、駐車台数、間取り、断熱・設備など「同じ3,000万円台で何を得られるか」が比較の中心になります。

 

表9　不動産情報ライブラリにおける2025年名古屋市港区【新築戸建】四半期別成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市港区の戸建取引情報を抽出・集計

 

中古はQ2平均1,342万円とQ4平均2,750万円で物件内容の差が大きい

中古はQ2の平均1,342.0万円に対しQ4は2,750.0万円で、四半期ごとの振れが大きくなりました。最高価格の町名はQ1が大手町3,400万円、Q2が知多2,400万円、Q3が小碓3,000万円、Q4が善進本町3,700万円です。中古は築年が古い低価格物件と、築浅・状態良好で新築に近い価格の物件が同じ区分に含まれます。そのため平均だけで売却価格を決めると、建物状態の良い住宅を安く評価したり、逆に修繕負担が大きい住宅を高く見積もったりする恐れがあります。買主は価格差の理由を、築年だけでなく屋根・外壁・水回り・給湯設備・耐震性など具体的な修繕項目まで落として比較してください。

 

表10　不動産情報ライブラリにおける2025年名古屋市港区【中古戸建】四半期別成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市港区の戸建取引情報を抽出・集計

 

3,000万円台22件のうち新築16件で中心価格帯の主役は新築だった

価格帯別では3,000万～3,999万円が22件で最多となり、そのうち新築16件、中古6件でした。2,000万円台は10件で新築3件・中古7件、2,000万円未満は12件すべて中古です。つまり港区では価格を下げれば中古の選択肢が広がり、3,000万円台へ上がると新築との比較が急に増える構造です。中古を3,000万円台で売却する場合は、単に「新築より安い」だけでは弱く、土地面積、建物の広さ、リフォーム履歴、立地など新築にない価値を示すことが重要です。購入者は同じ予算内で新築保証と中古の広さ・立地を比較し、優先順位を明確にすると選びやすくなります。

 

表11 不動産情報ライブラリにおける2025年名古屋市港区【戸建】価格帯別取引件数

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市港区の戸建取引情報を抽出・集計

 

100～149㎡が29件を占め新築23件のうち18件がこの範囲に入った

土地面積は100～149㎡が29件で最多、新築18件・中古11件でした。100㎡未満は9件、150～199㎡は5件で、200㎡以上は5件にとどまります。新築は土地を大きく取り過ぎず、建物と駐車スペースを効率的にまとめる商品が多いと読み取れます。中古は200㎡以上にも5件あり、広さを重視する層へ別の価値を提供します。売却では土地の広さを単独で強調するより、車を何台置けるか、庭や物置をどう使えるかなど生活像へ変換して伝えると効果的です。買主は面積だけでなく前面道路と間口を確認し、実際の車の出入りまで想像してください。

 

表12　不動産情報ライブラリにおける2025年名古屋市港区【戸建】土地面積帯別取引件数

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市港区の戸建取引情報を抽出・集計

 

戸建分布図では新築のまとまりと中古の価格幅がはっきり分かれる

2025年の戸建取引分布図は48件を新築23件・中古25件として反映しています。新築は3,000万円台を中心に比較的まとまり、中古は低価格から3,000万円台まで広く散らばっています。分布図から築年やリフォーム状態、町名を推測することはできませんが、同じ土地面積でも中古価格の差が大きいことは視覚的に確認できます。この差は建物の残存価値や状態、立地など面積以外の要素を調べる必要があるサインです。査定では分布の中で自宅がどの位置に入りそうかを考え、購入では価格が離れている理由を個別資料と現地で確かめます。

 

図1　 2025年名古屋市港区 戸建取引分布図

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市港区の戸建取引情報を抽出・集計

 

 

過去5年間では新築価格上昇と中古価格の横ばいが別々に進んだ

不動産情報ライブラリの5年推移を見ると、戸建全体の件数は減っていますが、新築の平均・中央値は上向き、中古は2,000万円前後で上下しています。2025年を単年度だけで見るより、新築と中古を分けて時間軸を置くことで、2026年の価格がどこから始まるかを判断しやすくなります。

 

戸建全体は80件から48件へ減った一方で中央値は3,000万円へ戻った

戸建全体の件数は2021年80件、2022年74件、2023年60件、2024年66件、2025年48件と長期的には減少しました。一方、中央値は2021年2,800.0万円、2023年3,000.0万円、2025年3,000.0万円で、件数減少ほど価格の中心は崩れていません。平均土地面積と建物面積は2025年に130.42㎡・101.56㎡まで縮小しており、流通する住宅のサイズ変化も価格を支える一因です。2026年は「件数が少ないから価格が下がる」と単純化せず、新築供給量と中古の品質構成を見分ける必要があります。

 

表13 不動産情報ライブラリにおける過去5年間の名古屋市港区【戸建全体】成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市港区の戸建取引情報を抽出・集計

 

新築は平均3,018万円から3,447.8万円へ上がり土地建物はコンパクト化した

新築の平均成約価格は2021年3,018.0万円から2025年3,447.8万円へ上昇し、中央値も3,000.0万円から3,300.0万円へ切り上がりました。その一方、平均土地面積は132.80㎡から120.65㎡、平均建物面積は101.50㎡から99.13㎡へ縮小しています。価格を抑えるために面積を効率化しながら、建築コストの上昇を吸収している市場構造がうかがえます。2026年も新築が大きく安くなるには原価面の制約があり、買主は「同じ価格で広さが増える」期待より、立地や設備、維持費を含めた満足度で選ぶ場面が増えそうです。

 

表14　不動産情報ライブラリにおける過去5年間の名古屋市港区【新築戸建】成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市港区の戸建取引情報を抽出・集計

 

中古は5年間で上下しても2025年中央値2,000万円へ落ち着いた

中古の中央値は2021年1,850.0万円、2022年1,650.0万円、2023年2,200.0万円、2024年1,950.0万円、2025年2,000.0万円で推移しました。平均価格も1,875.8万～2,451.6万円の範囲で、年ごとに成約物件の質と規模で動いています。2025年の平均土地面積139.40㎡・建物103.80㎡は新築より広めです。中古が新築の受け皿になる余地はありますが、築古住宅は購入後の修繕額を差し引いて評価されます。売主は過去の相場上昇だけを期待せず、現在の建物状態を価格へ反映し、買主が改修後の総額を比較できる材料をそろえることが重要です。

 

表15　不動産情報ライブラリにおける過去5年間の名古屋市港区【中古戸建】成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市港区の戸建取引情報を抽出・集計

 

 

 

住宅ローン金利と建築費は新築価格と中古修繕費の両方へ効いてくる

2026年の戸建市場では、購入価格だけでなく毎月返済と購入後の工事費が選択を左右します。日本銀行の政策金利が1.0％程度となった環境では、変動金利の借入条件も以前と同じ前提では考えにくく、建築費の高止まりは新築だけでなく中古の改修にも影響します。

 

図2　住宅購入に影響する主な要因

 

政策金利1.0％程度の環境で変動金利は商品条件まで確認する

日本銀行は2026年7月30・31日の金融政策決定会合で、無担保コールレートを1.0％程度で推移させる方針を示しました。住宅ローンの適用金利は金融機関ごとに異なりますが、短期金利の上昇は変動金利を選ぶ買主にとって重要な前提です。戸建は返済期間が長く、購入後に固定資産税や修繕費も発生します。変動金利の5年ルール・125％ルールは全商品に共通ではないため、利用予定の契約条件を個別に確認してください。売却側も、買主が従来と同じ借入額を確保できるとは限らないことを理解し、価格交渉の背景を返済負担から捉える必要があります。

 

図3　2026年7月31日の金融政策決定会合で示された政策金利

出典：日本銀行「当面の金融政策運営について」（2026年7月31日）

 

図4　政策金利1.0％程度の環境

出典：日本銀行「金融市場調節方針の変更について」

 

2,500万円借入の金利差は中古購入後の修繕予算にも影響する

2,500万円を30年、元利均等・ボーナス返済なしで借りる試算では、金利0.4％で月約7.37万円、1.4％で月約8.51万円です。差は月1万円強ですが、家計では固定資産税、保険、車、教育費などと同時に負担します。中古戸建を安く買っても、外壁や屋根、水回りの更新が重なる時期なら、その修繕費を現金で確保する必要があります。新築は購入価格が高い代わりに当初の大規模修繕が少ないことが多く、中古は価格差を修繕余力として残せるかが鍵です。買主は月返済額と改修積立を一つの住宅費として考えると比較しやすくなります。

 

図5　住宅ローン2,500万円借入時の月々返済額比較

出典：松屋不動産販売株式会社試算。30年・元利均等・ボーナス払いなし。0.400％と1.400％は比較用の仮定であり、将来金利の予測ではありません。

住宅ローンでお悩みの方はコチラ⇒銀行が教えない「住宅ローン変動金利型」の真実！驚愕の5年後返済額

 

月10万円の返済上限から逆算すると金利上昇で買える価格帯は下がる

毎月10万円、35年返済という単純条件では、金利0.4％なら元金約3,920万円、1.4％なら約3,310万円となります。審査額そのものではありませんが、同じ家計負担から借りられる元金が約610万円縮む方向を示す試算です。港区の新築は3,000万円台が主力なので、この差は物件選択に直接響きます。中古であれば購入価格を抑えられる一方、リフォーム費を別に確保しなければなりません。売主は「以前ならこの価格で売れた」という感覚より、現在の買主が無理なく組める総予算を意識して初期価格を設定した方が反応を集めやすくなります。

 

図6　毎月10万円返済時の借入可能額比較

出典：松屋不動産販売株式会社試算。35年・元利均等・ボーナス払いなし。0.400％と1.400％は比較用の仮定であり、将来金利の予測ではありません。

ローン電卓が無くても計算出来る⇒誰でもできる！住宅ローン借入可能額の簡単な計算法を紹介します

 

建築総合126.4の環境では新築原価だけでなく中古改修費も上がりやすい

国土交通省の2020年度基準の建設工事費デフレーターでは、2026年5月の建築総合が126.4です。個別の住宅見積りが26.4％上がったことを意味する数字ではありませんが、建築資材や人件費が2020年度平均より高い水準にあることを示します。新築では建物原価を下げにくく、中古では屋根・外壁・給湯器・水回りなどの交換費が購入後の総額を押し上げます。中古の価格が新築より1,000万円低くても、改修に数百万円必要なら実質差は縮みます。2026年は売買価格と工事見積りを別々に考えず、一体で比較することがより重要になります。

 

図7　建設工事費デフレーター2026年5月の指数水準

出典：国土交通省＞統計表月次（Excel形式）（令和8年7月31日付け）より一部抜粋

※2020年比で約26％も住宅の建設工事費は上がっています。近年においても、ウッドショックに始まり、半導体不足による住設機器の相次ぐ値上げ、職人不足による人件費の高騰、円高による輸入部材の高騰、更に今年に入って、エネルギー価格の上昇、ナフサショック等、住宅価格を押し上げる要因は多数存在します。

ナフサショックとは何か？⇒中東情勢と【ナフサショック】で読む住宅価格上昇時代の売買判断基準

 

 

2026年の港区戸建市場は3,000万円台を軸に新築中古の比較が強まる

2025年の中心価格帯と5年推移を踏まえると、2026年は戸建全体の急落より、同じ予算の中で新築と中古を比較する動きが強まると予想します。新築は原価に支えられ、中古は状態によって価格差が広がるため、件数と価格を一つの平均へまとめずに見通します。

 

戸建全体の流通は前年並みを基準に新築供給量で上下すると見る

レインズ115件と不動産情報ライブラリ48件は収録範囲が異なるため、一つの件数予測へ合算することはできません。方向性としては2026年も一定の流通が続くものの、金利負担から買主の決定速度は物件条件で差が出やすく、急増を前提にはしません。新築は分譲供給のタイミングで四半期件数が動き、中古は売却希望者の事情で在庫が変わります。条件の良い物件は短期間で成約しやすい一方、価格と建物状態のバランスが悪い物件は販売期間が延びやすく、年間件数だけでは市場の強弱を判断しにくくなるでしょう。

 

新築は3,200万～3,600万円前後が中心となり上値は返済負担で抑えられる

2025年はレインズ新築平均3,343.3万円、不動産情報ライブラリ3,447.8万円で、中央値も3,294.7万円と3,300.0万円でした。二つの資料の水準が近いため、2026年の新築は3,200万～3,600万円前後を中心レンジとして想定します。建築費が高い環境では販売価格を大きく下げにくい一方、金利上昇で買主の借入余力は増えにくく、4,000万円を超える物件は立地や土地面積、仕様の納得感がより厳しく問われます。値下げだけでなく、コンパクト化や仕様調整で総額を抑える商品が増える可能性もあります。

 

中古は1,800万～2,500万円を軸に築浅高額と築古低額の差が残る

中古はレインズ中央値2,200.0万円、不動産情報ライブラリ2,000.0万円で、中心は2,000万円前後です。一方で西茶屋1丁目6,000万円のような高額中古もあり、価格幅は新築より大きくなっています。2026年は1,800万～2,500万円前後を実需の軸としながら、築浅・土地広め・状態良好な住宅は3,000万円台以上でも新築と競合すると見ます。築古物件は修繕費を差し引いた価格調整が進みやすく、現況の安さだけでは決まりません。屋根・外壁・設備の更新履歴が明確な中古は、購入後の支出を読みやすい分、買主の評価を得やすくなります。

 

図8　住宅購入に影響する主な要因

出典：日本銀行・国土交通省・松屋不動産販売株式会社による整理

 

 

売却では建物状態を見える化し購入では修繕込みの総額を比べる

港区で戸建を売る側と買う側の利害が最も重なるのは、建物の状態と今後必要な費用です。中古は情報が少ないほど買主が修繕リスクを大きく見積もり、価格交渉へつながります。新築でも住宅ローンや将来維持費を含め、長く支払える計画かを確認する必要があります。

 

中古売却は修繕履歴と設備年式を示すことで価格の理由を伝えやすくなる

中古戸建を売る場合、リフォーム済みという一言だけでは十分ではありません。外壁塗装の年、屋根工事、水回り交換、給湯器、シロアリ点検、雨漏り履歴など、買主が購入後の支出を判断できる形に整理します。建物状況調査を利用する方法もあります。費用をかけて全面改装すれば必ず高く売れるわけではなく、買主が自分好みに改修したい場合は現況販売の方が合理的なこともあります。2026年は工事費が高い環境なので、修繕済みの価値も上がり得ますが、施工内容を証明できる資料があって初めて価格の説得力につながります。

 

新築購入は価格と性能だけでなく土地条件と将来の売却しやすさも確認する

新築は設備が新しく保証も期待できますが、港区の2025年成約を見ると100～149㎡の土地へ供給が集中しています。駐車場の出入り、隣棟との距離、日当たり、収納、道路幅員などは完成後に変えにくい条件です。価格差が小さい物件同士なら、建物仕様だけでなく土地の使いやすさを比較してください。将来売却する際、買主は築年だけでなく駅距離や道路、駐車台数を見るため、土地の条件は資産性にも残ります。新築プレミアムを支払うなら、数年後にも説明できる立地・土地条件があるかを確認することが大切です。

 

将来支払いへの不安は買う前の資金計画と売る前の住み替え計画で減らす

住宅ローンの返済に不安がある場合は、金利が上がったケース、修繕が発生したケース、教育費が増える時期など複数の家計を試算します。売却して住み替える方は、現在の住宅ローン残高と売却手取りを確認し、次の購入に使える自己資金を先に確定させます。買主は物件価格だけでなく、税金・保険・修繕積立を含む年間住居費を見ます。借りられる上限まで使うより、将来の選択肢を残す余力が重要です。家デパ知立店では、売却査定と購入資金計画を別々にせず、買換えの順序を含めて整理することで、二重ローンや資金不足のリスクを抑える相談が可能です。

 

図9　住宅ローンと将来支出を合わせた戸建資金計画

 

図10　購入後の支払い余力を確認する

図版：松屋不動産販売株式会社作成。5年ルール・125％ルールの採用は金融機関・商品により異なります。

参考：日本銀行「金融システムレポート」2024年4月

家デパでは、購入後の金利上昇もシミュレーションして、安心して生活できる提案をしています。

 

 

FAQで確認する港区の新築中古選びと戸建売却の疑問

港区は新築と中古の成約件数が近く、価格帯が重なる部分もあるため、どちらを選ぶべきか、売却時に何を整えるべきかという質問が多くなります。2025年の実績を基準に、2026年に迷いやすい四つの論点へ答えます。

 

2026年は新築戸建を待てば安くなるでしょうか

大幅な値下がりを前提に待つのは勧めにくい状況です。2025年の新築平均は二資料とも3,300万円台後半に近く、過去5年でも価格は上向いています。建築資材や人件費が高い状態では、売主側にも価格を下げにくい事情があります。ただし金利上昇で買主の予算は厳しくなるため、4,000万円超など高額帯では販売調整が入る可能性があります。待つかどうかは相場全体ではなく、希望エリアで同条件の供給が増えるか、現在の家賃負担、金利変化を含めて比較してください。価格だけでなく希望条件を満たす物件の希少性も判断材料です。

 

中古戸建は新築より1,000万円以上安ければ得ですか

2025年の平均ではレインズで約1,115万円、不動産情報ライブラリで約1,472万円の差がありますが、その差額がそのまま「得」になるわけではありません。中古に外壁・屋根・水回り・給湯器などの改修が必要なら、購入後に費用が加わります。一方、新築より土地が広い中古も多く、立地や駐車条件が優れる場合は差額以上の価値があります。比較するときは購入価格、必要な改修、住宅ローン、税金、将来の修繕を同じ表に入れ、10年程度の総負担で見ます。築年だけでなく、実際にどこまで手入れされているかを確認してください。

 

中古戸建を高く売るために先にリフォームした方がよいですか

販売前のリフォームが常に有利とは限りません。汚れや故障が大きく内覧印象を落としている場合は部分修繕が有効ですが、全面改装費を売却価格へ全額上乗せできる保証はありません。築古住宅では買主が自分で改装したいケースもあります。まず現況での査定額、最低限の補修をした場合、まとまったリフォームをした場合の三つを比較し、費用対効果を確認します。港区の中古は価格幅が大きいので、建物へ投資するより土地条件を生かした販売が適する物件もあります。工事を始める前に販売戦略を決めることが先です。

 

図11　リフォーム工事を強くすすめる不動産会社の思惑

リフォームを勧める業者はやめた方が良い⇒リフォーム頼みの不動産仲介業者が倒産危機！不動産買う前に読んで！

 

築年数が古い戸建でも売却できますか

築年が古くても、土地に需要があり、建物の状態や価格設定が適切なら売却は可能です。レインズには1,000万円未満の中古成約もあり、低価格帯には独自の買主層があります。建物価値が小さい場合は、古家付き土地として利用可能性を評価することもあります。ただし再建築条件、接道、境界、越境、解体費などを確認しないまま価格を決めると、契約前の交渉で大きく修正されることがあります。建物を残すか解体するかは、買主層と費用を比べて判断してください。築年数だけで売れないと決めつけず、土地と建物を分けて評価することが出発点です。

 

 

松屋不動産販売株式会社 代表取締役 佐伯慶智からのアドバイス

戸建売買では、価格表だけで新築と中古を優劣比較することはできません。新築には初期修繕の少なさがあり、中古には立地や土地の広さ、価格面の選択肢があります。私は港区の2025年データを踏まえ、土地と建物を分解しながら、買主がどこへ価値を感じるかを具体的に確認することを勧めます。

 

売主は建物の良い点だけでなく弱点と修繕時期まで先に把握する

中古戸建の販売では、見せたくない不具合を後回しにすると、買付後の交渉や契約条件でかえって不利になることがあります。雨漏り、シロアリ、設備故障、増改築、境界、越境などは分かる範囲で整理し、必要に応じて専門家へ確認します。そのうえで築浅なら建物価値を、築古なら土地価値や利用可能性を中心に訴求します。港区では新築が100～149㎡の土地へ多く供給されているため、広い土地やゆとりある建物を持つ中古は差別化できます。価格を上げるより、買主が比較しやすい資料をそろえる方が成約へ結びつくケースも少なくありません。

 

買主は新築中古の差額を将来10年の修繕費まで含めて比べる

新築3,400万円と中古2,300万円なら価格差は約1,100万円ですが、単純に安い方を選ぶのではなく、その差額で何を得るかを整理します。中古の屋根・外壁・水回り更新が必要なら予算を確保し、新築では将来の売却時に土地条件が評価されるかを見ます。広い中古の維持管理が負担になる世帯もあれば、庭や駐車3台を必要とする世帯には価値になります。生活スタイルと家計によって答えは変わります。住宅診断やリフォーム見積りを利用し、購入前に不確定費用を減らすほど、新築との比較は公平になります。

 

家デパ知立店では売却査定と購入資金を一つの計画として整理する

買換えでは「今の家がいくらで売れるか」と「次の家をいくらまで買えるか」を別々に考えると、資金のずれが生じます。売却手取り、ローン残高、仲介費用、引越し、購入諸費用まで一つの表にし、売却先行・購入先行のリスクを比べます。港区の戸建は新築・中古とも流通があり、売却物件の条件次第で販売期間も変わります。松屋不動産販売株式会社の家デパ知立店では、成約事例を使った価格査定、販売方法、購入候補の比較、住宅ローンの資金計画をまとめて確認し、売主・買主それぞれの優先順位に合わせて進め方を整えます。

 

 

まとめ｜2026年の港区戸建市場は価格差より住み始めた後の総負担で選ばれる

2025年の港区は、新築と中古が近い件数で成約しながら、中心価格は新築3,000万円台、中古2,000万円前後へ分かれました。2026年は金利と工事費の影響で、単純な販売価格より購入後の支出まで見通せる住宅が評価されやすくなります。最後に売却と購入の判断を二つにまとめます。

 

売却では新築との競合関係を把握し中古の価値を具体的に見せる

港区で中古戸建を売る方は、同じ価格帯の中古だけでなく新築分譲も競合として確認してください。3,000万円台なら新築の選択肢が多く、築浅中古には土地の広さ、駅距離、駐車条件、改修済みなど明確な優位性が求められます。2,000万円未満の築古住宅は、土地価値やリフォーム素材としての魅力を整理します。新築戸建を販売する場合は、金利上昇下でも返済に納得できる総額と仕様のバランスが鍵です。価格を高く見せるより「なぜこの価格で買う価値があるのか」を具体的に示すことが、2026年の販売期間を左右します。

 

購入は住宅ローンと修繕費を同時に比べ家デパ知立店へ早めに相談する

港区で戸建を購入する方は、新築・中古を別の市場として探し始めるより、希望エリアと総予算を共通軸にして同時比較すると選択肢が広がります。新築は初期修繕を抑えやすく、中古は購入価格や土地の広さで優位になり得ます。どちらも毎月返済、税金、保険、将来修繕まで含めて無理がないことが条件です。売却を検討する方には価格査定と販売戦略、購入を検討する方には物件選びと住宅ローン・資金計画を、家デパ知立店で具体的にご相談いただけます。成約データと現地の状態を同時に確認し、数字だけでは見えない差まで比べてから決めることが後悔を減らします。

 

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