専有部分と共用部分の違いを理解！購入前に確認すべき『管理規約』

「玄関ドアや窓、バルコニーって共用部分？それとも専有部分？」

「水漏れや破損が起きたら、修繕費は誰が負担するの…？」

 

マンションは“部屋の中＝全部専有部分”ではありません。共用部分と専有部分の境界は、区分所有法の考え方に加えて管理規約・使用細則で具体化され、専用使用権が付く場所（バルコニー等）では誤解が起きがちです。本記事では、法定共用部分・規約共用部分の違いから、玄関ドアや窓サッシ、PS・配管などの判断ポイント、修繕の費用負担、リフォーム時の総会決議や工事申請の流れまで、取引前に押さえるべき実務を整理します。購入後の「知らなかった」を防ぎ、安心して意思決定できる状態をつくりましょう。チェックの視点も提示します。

マンションを検討中の方はまずコチラを⇒中古マンション購入の格言『マンションは管理を買え！』の意味を知る

 

 

まず結論｜線引きは「区分所有法」＋「管理規約」で決まる

マンションの専有部分（自分の部屋）と共用部分（みんなのスペース）の境界は、個人の感覚ではなく法律とルールによって明確に定められています。つまり「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」と各マンションの「管理規約」に基づいて決まるのです。これらを正しく理解していないと、水漏れや設備故障の際に「誰が修理費を負担するのか」といった予想外のトラブルに発展しかねません。不動産のプロとして言えば、トラブルを避ける第一歩は感覚に頼らず書面を確認することです。以下では、そのポイントを初心者にも分かりやすく解説します。

 

なぜ“感覚”で判断すると揉めるのか

マンションの区分所有において境界線は法律と規約で決まると述べました。しかし、初心者ほど「ここから先は自分のもの」という感覚で判断しがちです。例えば「窓も扉も自分の部屋についているのだから自分の物だろう」と思い込むケースがあります。ところが実際には窓枠や玄関扉は共用部分であり、勝手に取り換えたり改造したりできません。このように思い違いをしたままだと、いざ設備が壊れたり水漏れが起きたりしたときに「管理組合が直すべきだ」「いや所有者の負担だ」といった争いになりかねません。実際、共用部分と専有部分の線引きに対する認識不足から、水漏れ事故時の責任の所在で揉めるケースは少なくありません。不動産のプロとして、感覚ではなく客観的な基準に基づいて境界を理解することが大切だと言えます。

 

管理規約・使用細則・図面（竣工図/設備図）を最初に確認すべき理由

では、境界線で迷ったとき具体的に何をすれば良いのでしょうか。答えはシンプルで、まず自分のマンションの「管理規約」を確認することです。区分所有法自体には細かな境界の規定がないため、各マンションで管理規約により具体的な区分を定めています。さらに「使用細則」や「竣工図（建物完成時の図面）」「設備図面」も併せてチェックしましょう。水漏れなどトラブル発生時には、感情的にならずその原因箇所が専有部分なのか共用部分なのか特定することが最優先です。そのために規約や図面を参照し、責任の所在を明らかにします。判断に迷う場合はすぐ管理組合や管理会社に相談するのが賢明です。不動産のプロとしても、ルールブックである規約類を確認することがトラブル対応の第一歩だと感じます。

出典：国土交通省＞マンション標準管理規約(令和7年10月17日改正)単棟型より一部抜粋

 

 

用語を3分で整理｜共用部分・専有部分・専用使用権の関係

ここからはマンションの権利関係で使われる基本用語を整理します。共用部分とは、先に述べたとおり専有部分以外の建物部分すべてを指し、区分所有者全員で共有する資産です。それに対して専有部分は区分所有者が単独で所有権を持つ部分、つまり各住戸の内部空間のことです（壁で囲まれた部屋の内側部分）。もう一つ重要なのが専用使用権という概念。マンションの共用部分の一部を特定の人だけが排他的に使用できる権利のことです。専有部分ではなく共用部分ですが、その住戸にかぎり専用に使ってよいと管理規約で定められています。以下、専用使用権のポイントや共用部分の種類について詳しく見ていきましょう。

 

専用使用権は「所有」ではなく「使用」の権利

マンション特有の概念である専用使用権ですが、その名のとおり「所有」ではなく「使用」の権利です。例えば1階住戸の「専用庭」は、法律上はマンション全体の共用部分ですが、「その部屋の人だけが使ってよい」と管理規約で定められている部分になります。従って、専用庭を自分の所有地のように勝手に改造したり他人に貸し出したりすることはできません。あくまで“共用部分だがあなたが排他的に使える”という位置づけなのです。専用使用権はその部屋の所有者および借主に与えられるもので、部屋を売却すれば次の所有者に引き継がれ、賃貸すれば借主がその部分を使えます。しかし、専用使用権だけを部屋と切り離して売買・譲渡することはできません。また、専用使用権部分を専有部分と誤解する方々が多いので注意しましょう。

 

専用使用権が付く典型（バルコニー／専用庭／ポーチ等）と注意点

専用使用権が付与される代表的な場所として、バルコニーがあります。バルコニーは各住戸に面していますが、火災時の避難経路になるなど建物全体に関わるため法律上は共用部分です。そのうえで居住者だけが使えるよう「専用使用権付きの共用部分」として扱われます。したがって勝手に物置を設置したり、避難の妨げになる改造をしたりすることは管理規約で禁止されています。同様に、1階住戸の専用庭や玄関前の専用ポーチも専用使用権が設定された共用部分です。いずれもその住戸の居住者だけが日常的に使用しますが、所有しているわけではありません。注意すべきは、これら専用使用部分には利用上のルールがある点です。例えばバルコニーであれば避難ハッチや隔て板の周辺に荷物を置かない、防炎性能のないウッドデッキを敷かない等、防災上・安全上の決まりがあります。専用庭であれば植栽の高さや管理方法、ポーチであれば私物を置いてよい範囲など、細かな使用細則が定められていることが多いです。場合によっては毎月の専用使用料がかかることもあります（特に専用庭や大きなルーフバルコニー等）。こうした点も購入前に確認すべき重要事項です。

 

買主・借主が誤解しやすい“言葉の落とし穴”を整理

不動産広告や契約書には、マンション特有の用語で誤解しやすいポイントがあります。まず「専有面積」の表示です。広告の間取り図などでは壁の中心線で測った「壁芯面積」が使われ、登記簿には壁の内側だけを測った「内法面積」が記載されます。壁芯面積の方が大きくなるため、資料によって数値が違う場合がある点に注意しましょう。また「専用○○」という言葉にも注意が必要です。たとえば「専用庭」「専用駐車場」と書かれていても、それは“専用使用権が認められた共用部分”という意味であり、自分が単独所有するわけではありません。販売図面の注釈等で使用料の有無を必ず確認しましょう。さらに図面上の「PS」（パイプスペース）や「MB」（メーターボックス）にも留意です。PSとは配管が通るパイプシャフトで、多くの場合共用部分です。MBも玄関脇の廊下側に設置されるタイプは共用部分扱いとなります。素人目には自分の部屋の一部に見えるこれらのスペースも、実際には共有設備のための領域です。入居後に勝手に棚を設置する等のないよう注意しましょう。以上のように用語の意味を取り違えると「聞いていた話と違う！」という事態になりかねません。購入や賃貸契約の前に、わからない言葉は営業担当者に確認し、不明点をクリアにしておくことが大切です。

出典：マンション専有部分と共用部分の区分完全ガイド

 

 

共用部分は2種類｜法定共用部分と規約共用部分を分けて理解する

一口に共用部分と言っても、その範囲には実は2種類あります。まず法定共用部分とは、法律上当然に共用部分とみなされる部分です。専有部分以外のすべての部分であり、廊下・階段・エントランス・エレベーターホール・外壁・屋上・建物を支える柱や梁などが該当します。これらは登記するまでもなく区分所有法の規定により共有部分になります。

一方、規約共用部分とは、本来は一住戸の一部として独立し得る空間や建物付属施設を、管理規約で共用部分と定めたものです。典型例は管理員室（管理人室）や集会室でしょう。他にも敷地内の特定の駐車場や物置、ゲストルームなど、規約上共用と定めれば共有財産となります。規約共用部分については登記簿にその旨を記載しないと第三者に対抗できないため、通常は管理組合が共有であることを示す登記がなされています。まとめると、法定共用部分は「専有部分以外すべて」であり、規約共用部分は「規約で共用と拡張された部分」という違いがあります。マンションごとに何が規約共用部分になっているか、購入前に規約で確認しておきましょう。

 

法定共用部分（躯体・主要設備・PS等）の考え方

法定共用部分に当たるものとして、建物の躯体（くたい）構造部分や主要な設備があります。建物を支える柱・梁・床や壁のコンクリート、外壁、屋上防水、基礎構造などの構造体はすべて共用部分です。さらに全住戸で使用する設備配管類、たとえば各戸に給水するための縦主管（パイプスペース内の管）や下水の縦配管、全館に関わる電気の幹線、エレベーター設備、消防設備といったものも共用部分となります。マンション全員の生活を支える基幹部分は全員の共有財産という位置づけです。このため各区分所有者が勝手に手を加えることは許されず、管理組合が維持管理します。例えばPS内を通る共用幹線に不具合があれば管理組合が費用負担して修繕します。居住者の故意・過失で破損させた場合はその人に賠償責任が生じますが、基本的には区分所有者全員に恩恵を及ぼす部分は全員のものなのです。なお法定共用部分は区分所有法第4条で定義されており、登記しなくても当然に共用となります。

 

規約共用部分（集会室・管理室等）—規約で広がる範囲

規約共用部分とは前述のとおり、管理規約の定めによって共用部分と扱われる箇所です。典型例である管理人室や集会室は、一見ひとつの独立した部屋なので専有部分のように思えますが、マンション全体のための施設なので共有財産にした方が合理的です。そこで管理規約でそれらを共用部分と位置づけ、全員で持ち分を共有します。これは区分所有法第4条第2項でも「規約により共用部分とすることができる」と定められています。規約共用部分の具体例としては他にも、マンション内の来客用施設（ゲストルームやパーティールーム）、キッズルームやレンタサイクル置場など様々なケースがあります。また一戸建て感覚では「この部屋の玄関前ポーチはその住人のものでは？」と思うスペースでも、マンションによっては規約上共用部分と定めている場合があります。規約共用部分かどうかは不動産登記にも表れます。規約共用部分として設定された場所は個別の登記が作成され、表題部に「共用部分である旨」が記載されます。そのマンション独自の共有空間と言えますので、購入の際には重要事項説明で確認し、自身でも規約を読んで把握しておくと安心です。

 

専用使用権の範囲・使用料・管理の線引き（規約の読み方）

共用部分のうち特定の人だけが使える「専用使用部分」については、管理規約や使用細則で範囲と使用条件が定められています。例えば「バルコニーは専用使用権部分とし、その床板から手すりの内側面までを当該住戸の専用使用部分とする」等、具体的な範囲が図示されていることもあります。また専用使用部分ごとに使用料の有無や金額が規定されています。専用庭やルーフバルコニーには月額使用料が課されるケースがありますし、駐車場やトランクルームならなおさらです。管理上の役割分担についても重要です。通常、専用使用部分は日常的な維持管理（清掃・簡易な補修）を専用使用権者が自己負担で行うと規約に定められています。例えばバルコニー床の清掃や専用庭の草むしりは居住者の責任です。一方で構造体に関わる大規模な修繕や更新は管理組合が行い、費用も修繕積立金等から支出される場合が多いです。判断に迷う点があれば規約を読み直すことが大切でしょう。規約の「専用使用権に関する規定」には使用範囲・権利設定手続・使用料・維持管理責任などが網羅されています。購入時にはここをしっかりチェックしておくことをお勧めします。

※マンション管理規約よりバルコニー等の専用使用部分の表示より一部抜粋

 

 

ここが一番揉める｜共用部分と専有部分の境界「部位別」完全チェック

マンション生活で実際にトラブルになりやすいのが、共用部分と専有部分の境界付近にある設備や構造です。境界線の解釈が難しい箇所について、部位ごとに詳しく見ていきましょう。「玄関ドアや窓サッシはどっち？」「バルコニーに置いた物は？」「室内にある配管は誰のもの？」といった疑問をここで解決します。それぞれ管理規約で個別に定めがありますので、確認ポイントと実務上の注意点を押さえてください。経験上、特に玄関扉・窓・バルコニー・配管まわりは要注意ポイントです。

 

玄関ドア（鍵・ドアクローザー含む）／窓・サッシ・網戸

玄関ドアや窓サッシは「内と外」で区分けが分かりにくい典型です。一般的には玄関ドア本体は共用部分であり、ドアの内側表面（室内側の塗装面）のみ専有部分とされています。またドアに付属する錠（鍵）やドアクローザーなども建物全体の防犯・防火上重要なため共用部分扱いです。したがって玄関ドアに穴を開けるような改造（追加の鍵穴を開ける等）は勝手にはできません。標準管理規約でも玄関扉への加工は禁止され、防犯目的の二重ロック設置などは組合への申請・承認を経て行うよう定められています。一方、室内側のドア塗装面は専有部分なので内側だけ自費で塗り替えることは可能です。

次に窓ガラス・窓枠（サッシ）ですが、こちらも窓そのものは共用部分とするのが一般的です。マンション全体の外観や断熱性能に関わるためで、窓の修繕交換は原則管理組合が行います。ただし居住者の不注意でガラスを割ってしまった場合などは原因を作った側の負担で交換するのが通常です。なお網戸についても標準管理規約上は共用部分に分類されます。住人が自分で網戸を交換しても、それは共用部分の維持管理を自己負担で行っただけで、網戸自体が自分の所有物になるわけではありません。そのためサッシや網戸の交換時には、形状や性能を勝手に変えないよう注意が必要です。

 

バルコニー／ルーフバルコニー／専用庭（避難経路・工作物・私物）

バルコニーは専用使用権のある共用部分の代表例です。火災時の避難経路となるため、自分だけの場所という意識でいると危険です。実際、管理規約でもバルコニーは避難経路としての機能を妨げない範囲で使用する旨が定められており、避難ハッチ上や隔て板付近への荷物放置は禁止されています。また建物外観を損ねるような使用や改造も制限され、「勝手に物置を置かない」「許可なく壁面に日除けやアンテナを設置しない」等のルールがあるのが通常です。専用庭やルーフバルコニーの場合も考え方は同様です。地面に直接接する専用庭では植栽の管理や高さ制限、柵の外側（共用部分側）の排水溝清掃などについてルールが定められています。ルーフバルコニー（屋上テラス）は下の階の天井を兼ねる構造上の共用部分なので、防水層を傷つけるような行為は禁止です。いずれの場合も、私物の置き方にもマナーがあります。特に避難経路や外観・美観に影響する物品は置かないよう求められます。マンションの管理者目線では一住戸の快適さより建物全体の安全・景観が優先されますので、バルコニー等は“借りている共有スペース”という意識で使うことが大切です。

 

PS・メーターボックス／縦配管と枝管／室内にある“共用設備”

各戸の玄関脇などにあるPS（パイプスペース）やMB（メーターボックス）も混同しやすい箇所です。PS内には上下水道管・ガス管など複数戸に関わる配管が通っており、ここは共用部分です。MBには電気・ガス・水道メーター類が収まりますが、玄関外の共用廊下側にあるものは共用部分扱いとなります。居住者から見ると部屋の一部のようでも、これらは共有設備スペースですので勝手に物を収納したり改造したりしてはいけません。

では配管そのものの所有区分はどうでしょうか。一般に、各戸へ給水・ガス等を供給する縦管（立管）や幹線は共用部分とされ、そこから分岐して各室内の設備に繋がる枝管は専有部分とされています。標準管理規約でも同様の考え方が示されており、共用部分たる縦管の老朽化による漏水なら管理組合の責任、各戸内の枝管からの漏水ならその区分所有者の責任と明確化できます。例えば天井裏を通る給水管の継手から漏水した場合、その管が他の住戸にも水を送る幹線であれば共用部分として組合負担、各戸への分岐管であれば当該住戸の負担、といった具合です。室内にあっても共有インフラとなっているものは多々あります。エアコン室外機の設置場所や排気ダクトスペースなども共有部分ですし、火災報知設備の一部は共用設備です。日常生活では意識しにくいですが、トラブル時には「それは自分のものか共有のものか」を意識して対応する必要があります。

 

躯体（床スラブ・戸境壁・柱）—遮音・配管工事で揉める要点

最後に構造躯体部分です。床スラブ（コンクリート床板）や戸境壁（隣戸との間の壁）、柱・梁といった構造体はすべて共用部分です。専有部分はその内側の内装仕上げに留まり、コンクリート躯体そのものは共有と考えるのが基本です。このため床スラブに穴を開けて配管を通す、戸境壁を一部撤去してリフォームする、といった行為は構造躯体に手を加えることになるので許されません。遮音性能や耐火性能を損なう恐れがあるからです。多くの管理規約でも、専有部分のリフォームであっても構造体に影響を及ぼすものは禁止事項とされています。例えば上階住戸がじゅうたんからフローリングへ床材を変更する場合などは遮音性能に関わるため、事前に管理組合への申請が必要です。これを怠って勝手に工事すると、後に騒音トラブルになった際に原状回復を求められる場合があります。戸境壁も壁自体は共用部分なので、防音工事や穴あけ配線等には十分注意が必要です。プロの立場から言っても、躯体に手を入れるような工事はリスクが大きいため避けるのが賢明でしょう。

 

 

修繕・交換・破損｜誰が直し、誰が払う？（費用負担と保険の実務）

ここからは「故障や損傷が起きた場合、誰が直して誰が費用を負担するか」というテーマです。マンションでは設備の故障や水漏れなど様々なトラブルが起こり得ますが、その際の責任区分は「所有部分（共用/専有）×原因（経年/過失/事故）」で整理すると分かりやすくなります。

原則として、専有部分の修繕は所有者本人の責任と負担、共用部分の修繕は管理組合（区分所有者全員）の責任と費用負担で行われます。例えば室内設備が経年劣化で壊れたなら自分で直し、共用廊下の電球が切れたなら管理組合（管理委託先の管理会社）が交換します。ただしそこに「誰の過失か」「偶発的な事故か」といった要素が加わると判断が変わります。共用部分が誰かの不注意で破損した場合、その人に修理費を請求できる場合がありますし、逆に専有部分のトラブルでも原因が共用部分（建物や配管の老朽化等）にある場合は組合側で対応すべきケースもあります。また保険によるカバーも重要な論点です。以下では具体例を挙げながら、費用負担の基本ルールと例外、保険実務で押さえておきたいポイントを解説します。

 

「所有（共用/専有）×原因（経年/過失/事故）」で判断する基本式

まず基本となる考え方です。前述のとおり原則は「専有部分の不具合は所有者本人が直し、共用部分の不具合は管理組合が直す」です。これに不具合発生の原因という軸を掛け合わせて整理します。経年劣化など通常の故障なら原則通り専有部分は本人負担・共用部分は組合負担となります。居住者の過失による破損は過失をした側が負担し、誰の過失でもない偶発的事故の場合は原則の区分に従って処理されます。

 

専用使用権付き共用部分の費用負担—“ケースバイケース”の整理法

専用使用権部分（バルコニーや専用庭など）の修繕負担はケースによって判断が分かれます。原則として通常の使用に伴う不具合は専用使用権者（区分所有者）が修繕義務を負うと規約で定められていることが多いです。一方、共用部分としての側面が強い不具合、例えば避難ハッチの腐食やバルコニー床防水の劣化による漏水などは管理組合が主体となって修繕すべきでしょう。つまり専用使用部分の問題は「その不具合が当該住戸だけの問題か、構造的・全体的な問題か」で判断すると分かりやすいです。前者であれば専用使用者負担、後者であれば組合負担と整理できます。ただし最終的には理事会・総会の判断によります。グレーな事例では管理組合の決議で組合負担とすることも可能です。現実にはケースバイケースとなるため、理事会や管理会社と相談しながら対応を決めることが大切です。

 

水漏れ・結露・配管詰まり—責任が割れやすい典型パターン

水漏れや結露、排水管の詰まりは原因の切り分けが難しく責任が揉めやすいです。基本的には原因箇所が専有部分か共用部分かで修理費負担者を決めますが、状況に応じて管理組合と当事者同士で協力し、保険も活用して円満解決を図ります。

 

管理組合の保険／個人賠償／火災保険でカバーできる範囲

トラブル時には保険の活用も重要です。管理組合の火災保険（共用部分対象）に個人賠償責任補償を付け、各戸も火災保険（専有部分対象）に加入しておけば、漏水事故などでの損害賠償もスムーズにカバーできます。日頃から保険内容を把握しておきましょう。

 

 

リフォーム・工事の可否｜共用部分は勝手に変えられない（総会決議・申請）

中古マンションを購入すると、自分好みにリフォームしたくなるものです。しかし、マンションでは共用部分に手を加える工事は原則として禁止されており、変更したい場合は所定の手続きを踏む必要があります。区分所有法では共用部分の形状または効用に著しい変更を加える場合、原則として区分所有者の4分の3以上の多数による特別決議が必要と定められています。一方、建物の維持・管理に関する通常の事項は過半数の普通決議で足ります。つまり大きな変更ほどハードルが高いのです。専有部分内の工事であっても、その内容が共用部分に影響する場合（構造躯体に絡む工事など）は管理組合の事前承認や総会決議が求められます。無断で行えば原状回復を命じられることもあります。以下では変更行為と保存行為の境目、手続きが必要になるケース、総会決議のライン、工事申請のポイントなどを解説します。計画中のリフォームがある方はぜひ参考にしてください。

 

「変更」と「保存行為」—どこから手続きが必要になる？

区分所有法では、共用部分に対する行為を「変更」と「保存」に分けています。「変更」とは共用部分の形状・効用を著しく変更することで、原則4分の3の特別決議事項です。一方、「保存行為」とは現状を維持し保存するための行為で、区分所有者全員の責任において当然になされるべきものとされています。通常の修繕や補修は保存行為に該当し、過半数の普通決議で実施可能です。

 

例えば外壁や屋上防水の改修工事は建物の機能維持のための保存行為であり、管理組合の責務と言えます。逆にエントランスの模様替えやエレベーターの増設など用途変更は「重大な変更」に当たり、高い合意形成が必要です。専有部分内の工事でも、共用部分に影響を与えるか否かで手続きが変わります。壁紙の貼替えなど専有部分内だけで完結する工事は自由ですが、窓サッシを交換するなど共用部分に及ぶ工事は組合の許可が要ります。判断に迷う場合は必ず管理規約や管理組合に確認しましょう。勝手な判断で工事を進めるのは禁物です。

 

原則3/4決議が絡みやすい場面と、揉めやすい工事例

共用部分の変更で特別決議（4分の3以上）が必要になる典型例を挙げます。

 

• 外観デザインの変更

建物外壁の色変更、大型の看板設置など外観が大きく変わるものは「形状の著しい変更」に該当します。景観に対する好みも分かれるため合意形成が難しく揉めやすいです。

 

• 共用施設の用途変更

集会室をジムやコワーキングスペースに改造する、空き部屋をゲストルームに転用する等は重大な変更とみなされます。当然、総会での高い賛成率が必要です。

 

以上のような工事は住民間の利害調整が難航しがちです。「自分は便利になるが他の人に不利益はないか」「資産価値に影響しないか」といった視点で慎重に検討されるべきでしょう。

 

窓・玄関扉の性能向上（防犯/防音/断熱）を通す現実的手順

専有部分のリフォームの中でも、窓や玄関扉の性能向上はよく希望されます。防犯性を高めるため玄関に補助錠を付けたい、結露対策で窓ガラスをペアガラス（二重ガラス）に替えたい、といったニーズです。しかし前述のとおり、窓枠・ガラス・玄関扉は共用部分ですので、交換や改良には管理組合の許可が必要になります。現実的には、管理組合として一括改修する方法と、各自が細則に基づき個別申請する方法があります。まず理事会に相談して工事細則の制定または緩和を働きかけることが有効です。例えば「複層ガラスへの交換」「玄関ドアの二重ロック化」などをガイドラインに沿って許可するようルール化し、細則に定めてしまえば、各戸が申請ベースで改良工事を行えるようになります。管理組合としても防犯・断熱性能の向上はメリットが大きいため、前向きに検討してくれるでしょう。ただし工事にあたっては他住戸への騒音など影響に十分配慮し、トラブル防止に努める必要があります。

 

工事申請で見落としがちな提出物（仕様書・工程・養生・周知）

管理組合へリフォーム工事の申請を出す際、提出すべき書類や情報があります。見落としがちなのは以下のような項目です。

 

• 工事内容の仕様書・図面

どの部分をどう工事するか、具体的な仕様を示す書面です。使用材料や設備のカタログ、施工図なども添付します。共用部分に影響する場合は現状と計画後の図面比較も必要です。

 

• 工事工程表

工事日程と各日の作業内容を記載した工程表です。何日に大きな音が出るかなど、近隣への説明資料にもなります。

 

• 養生計画

資材搬入や作業時にエレベーター・廊下など共用部分を傷つけない養生方法を記載します。エレベーターにマットを張る、廊下にシートを敷く等の対策です。場合によっては養生後の写真提出を求められることもあります。

 

• 周知文の案

工事で周囲に迷惑をかける場合、事前に掲示板などに出す周知文の案文を用意します。「○月○日～○日に○号室でリフォーム工事を行います。ご迷惑をおかけしますがご了承ください」といった内容です。管理組合の承認を得て掲示します。

 

この他にも工事業者の連絡先や保険加入状況などを提出すると親切です。管理組合側は工事によるトラブルを未然に防ぎたいので、必要事項を漏れなく提出しスムーズに許可が下りるようにしましょう。

 

 

共用部分トラブルの予防と対応｜私物放置NGの理由〜実例で落としどころまで

共有スペースである共用部分では、ルール違反の行為がしばしば問題になります。ここでは共用部分に私物を置くトラブルの予防策や、実際に起きた場合の対処方法について解説します。特に「少しくらい…」という油断で廊下やバルコニーに物を置いてしまうケースが後を絶ちませんが、それがなぜ厳禁なのかを確認しましょう。また、万一違反が発覚した場合に揉めずに円満に撤去させるための段取りや、過去の具体的なトラブル事例とその解決策（落としどころ）も紹介します。安全・快適なマンション生活のためにルール遵守の重要性を再認識しましょう。

 

避難経路・消防・防犯・景観—マナーではなく“安全と資産価値”

共用部分への私物放置が禁止される理由は単なるマナーの問題ではありません。防災上・防犯上の重大なリスクがあるからです。まず防災面では、避難はしごや隔壁板の前などの避難経路に物があると火災や地震の際に避難の妨げとなり、人命に関わります。実際、消防法や自治体の条例でも避難経路の確保義務が定められており、廊下等を塞ぐ行為は法令違反となります。違反が見つかれば消防署から是正命令が出され、従わない場合は罰則（罰金等）も科され得ます。つまり「ベビーカーをちょっと置くだけ」でも法律上NGなのです。

防犯面でも共用部の私物放置は問題です。廊下に脚立代わりになる物が置いてあると外部からの侵入者に悪用されかねませんし、死角に私物が積まれていると不審者が隠れる場所にもなります。景観・美観の点でもマンションの資産価値に影響します。廊下が荷物置き場のようになっている建物はだらしない印象を与え、将来の買い手にも敬遠される可能性があります。不動産のプロの視点でも、共有部が整理整頓され管理の行き届いたマンションほど資産価値が維持される傾向があります。共用部分の秩序は安全と資産価値直結の問題なのです。決して「細かいマナー」程度に考えず、一人ひとりがルールを守ることが重要です。

 

撤去・注意喚起を「揉めにくく」進める段取り（管理組合の実務）

もし共用部分に私物放置が発覚した場合、対処のポイントは段階的に冷静に進めることと、管理組合を通じて対応することです。具体的には次のステップが推奨されます。

 

• 事実関係の確認

何がどこに置かれているか、規約違反かどうかを確認します。写真撮影など記録も残します。

 

• 管理会社・理事会へ報告

住民同士で直接注意すると感情的対立に発展しかねません。必ず管理組合（理事会）や管理会社に状況を伝え、対応を依頼します。

 

• 注意喚起（警告）

管理会社または理事会名で撤去を求める通知を行います。掲示板や各戸配布で周知し、一定の猶予期間内に自主撤去するよう促します。

 

• 再通知・最終警告

期限後も改善されない場合、理事会が個別訪問や再通知を検討します。それでも従わなければ「○月○日までに撤去しなければ組合で撤去する」旨の最終警告をします。

 

• 撤去実施

最終期限後も従わない場合、管理組合の判断で違反物を撤去します（業者に依頼して廃棄）。撤去費用は違反住戸に請求する旨を事前に通知しておくと良いでしょう。

 

このように段階を踏めば違反者も自発的に改善しやすくなります。注意文面では特定個人を非難せず、マンション全体の安全のためであることを強調します。対応過程の記録も残し、「聞いてない」等の言い逃れを防ぎましょう。最終手段は法的措置ですが、まずは話し合いと注意喚起で解決を図るのが現実的です。

 

ケースで理解（漏水／ガラス破損／バルコニー工作物／無断工事と原状回復）

最後に、共用部分にまつわる典型的なトラブル事例とその落としどころを紹介します。

 

• 他戸からの漏水事故

上階からの漏水で天井が濡れた場合、まず応急措置として管理会社が駆けつけ、漏水箇所を特定・止水します。その後、原因が上階専有部の設備なら上階の所有者負担で修理・補償し、共用部の老朽配管なら組合負担で復旧します。お互いの火災保険・個人賠償保険を活用し、当事者同士の直接負担を極力減らす形で解決するのが落としどころです。

 

• 窓ガラスの破損

共用部分である窓ガラスが割れたケースです。台風で飛来物が当たった、敷地外から石を投げられた等、加害者不明の場合は組合の火災保険で対応できる可能性があります。居住者の不注意で割った場合はその人の費用負担（自身の保険請求）となります。重要なのは迅速にガラスを復旧して安全を確保することで、費用負担の話し合いは後でも構いません。

 

無断工事は厳禁ですが、実務上は状況に応じて柔軟に対応策が取られることもあります。トラブル事例を通じて、共用部分の扱いは安全第一・ルール順守が鉄則だと再確認しましょう。

 

 

取引で差がつく総まとめ｜売買・相続・賃貸のチェックポイント＋FAQ

以上、共用部分と専有部分の考え方やトラブル事例を見てきました。最後に、不動産取引（売買・相続・賃貸）において注意すべき点を総まとめします。購入前に確認すべきポイント、売却時に買主へ説明すべき事項、相続や賃貸でありがちな誤解とその予防策などを整理しましょう。また、読者の皆様から寄せられそうな質問にQ&A形式で回答するFAQも用意しました。これらを押さえればマンションの共用部分・専有部分に関する理解が深まり、取引や日常対応で一歩リードできるでしょう。

 

購入前チェック（規約・使用細則・長期修繕計画・積立金・工事履歴）

マンションを購入する際には、物件自体の状態だけでなく管理面の資料をしっかり確認しましょう。以下のポイントは必ずチェックすることをお勧めします。

 

• 管理規約と使用細則

専有部分と共用部分の範囲、専用使用権のルール、トラブル時の費用負担、リフォーム制限、ペット飼育ルールなど重要事項が網羅されています。特に本記事で述べた境界に関する規定や専用使用部分の扱い（使用料や管理分担）は要チェックです。

 

• 長期修繕計画

マンション全体の修繕スケジュールと費用計画書です。外壁塗装や屋上防水など大規模修繕の予定時期と予算が示されています。計画が適切に策定・実行されているマンションは共有部分の維持管理に安心感があります。

 

• 修繕積立金の月額と残高

毎月の積立金額と現在の積立総額を確認します。将来の修繕に備えて十分な金額か、不足しそうなら値上げ予定があるかなど資金面の健全性を判断します。

 

• 過去の工事履歴

直近でどんな修繕工事を実施したか（例：○年に給排水管更換工事、○年に屋上防水工事など）を把握します。共有設備の更新状況が分かりますし、逆に未更新なら近い将来大工事が控えている可能性があります。

 

• 管理組合の運営状況

総会議事録や管理報告を入手できれば目を通します。共用部分を巡るトラブルが過去になかったか、その対応は適切か、理事会が機能しているかといった点もマンション選びの重要な判断材料です。

 

売却時の説明ポイント（専用使用権・使用料・トラブル履歴・申請書控え）

マンションを売却する際は、買主への説明責任があります。以下の点をしっかり伝えることで後々のトラブルを防げます。

 

• 専用使用権の内容

バルコニーはもちろんのこと専用庭・ルーフバルコニーなど専用使用権付き部分がある場合、その範囲とルールを説明します。特に専用庭やルーフバルコニーには月○○○円の使用料がかかる場合がありますので金額も正確に伝えます。「共有部分なので改造不可」であることも念押ししましょう。

 

• 過去のトラブル履歴

共有部分に関する重大なトラブル（漏水事故や近隣紛争など）が過去にあった場合は告知しておくのが望ましいです。例えば「◯年前に上階から漏水被害があったが修繕済み」等、買主が安心できるよう説明します。

 

• 工事申請や承認書類

売主が以前リフォーム等で管理組合の承認を得た工事がある場合、その申請書や承認書の写しを用意しましょう。例えば二重サッシ設置の承認書などがあれば買主も安心です。「無断でやった工事ではない」ことの証明になります。

 

• 共有部分の維持管理状況

長期修繕計画や修繕積立金の情報、直近の大規模修繕時期なども尋ねられれば答えられるようにします。特にバルコニー防水や窓枠交換の履歴は買主が関心を持つポイントです。

 

相続・賃貸で起きがちな勘違いと予防策

マンションを相続した場合や人に貸す（賃貸に出す）場合にも、共有部分と専有部分の知識が役立ちます。

 

• 相続時の勘違い

マンションを相続した人が慣れていないと「専用庭も自分のものになった」と誤解しがちです。しかし専用庭等は共用部分なので勝手な改変は不可です。また相続人が複数いて共有状態になる場合、管理組合への意思表示（総会での議決権行使など）は代表者を決めて行う必要があります。相続登記や管理組合への連絡を速やかに行いましょう。

 

• 賃貸時の勘違い

貸主（オーナー）は借主にマンションの使用ルールを説明する責任があります。借主は区分所有者ではないため管理規約の効力は直接及びませんが、賃貸借契約に規約順守義務を明記するのが一般的です。借主が「玄関ポーチは自分専用だから荷物を置いて良い」と誤解しないよう、入居時に注意しましょう。また借主が共用部分に損害を与えた場合、管理組合は区分所有者である貸主に賠償請求します。貸主は借主に転請求することになりますが、トラブル防止のため事前に借主にルールや保険加入の重要性を説明しておくことが大切です。

 

FAQ（最低6問：バルコニー、玄関ドア、窓サッシ、水漏れ初動、PS配管、3/4決議の例外）

Q1. バルコニーは自分の所有物ではないのですか？
A1. バルコニーは共用部分で居住者に専用使用権が認められているだけです。勝手な改造や荷物の放置はできません。避難経路なので特に注意が必要です。

 

Q2. 玄関ドアを交換したり鍵を追加したりできますか？
A2. 玄関扉本体は共用部分のため無断交換は不可です。補助錠を付ける場合も管理組合の許可を取りましょう。

 

Q3. 窓ガラスを二重にするなど性能アップできますか？
A3. 窓枠・ガラスは共用部分のため変更は組合許可が必要。内窓の設置など外観に影響しない方法なら比較的認められやすいです。

 

Q4. 水漏れ事故が起きたらまず何をすればいい？
A4. まず水を止め、管理会社・上階など関係先へ連絡します。原因により修理費負担者は変わりますが、初動では被害拡大防止が最優先です。

 

Q5. PS内の配管トラブルは誰が修理しますか？
A5. 縦管など共用部分が原因なら組合負担、各戸の枝管が原因なら当該住戸負担が基本です。

 

Q6. 共用部分変更の4分の3決議に例外はありますか？
A6. 軽微な変更や緊急の修繕は、過半数決議や理事会判断で可能な場合があります。著しい変更でなければ柔軟に対応できます。

 

 

松屋不動産販売 代表取締役・佐伯慶智の実務メモ

最後に、マンション取引の実務に携わる不動産のプロとして一言。ここまで述べてきたように、マンションの共用部分・専有部分の正しい理解は購入後のトラブル防止や資産価値維持に直結します。現場の感覚としても、管理規約をよく読みルールを守る居住者が多いマンションほど良好なコミュニティが保たれ資産価値も安定しています。

マンションの購入・売却でお悩みの際は、ぜひ私たち松屋不動産販売株式会社にお気軽にご相談ください。弊社営業担当者が、プロの視点で物件の管理状況やリスク面も含めたアドバイスを提供します。当社は、長年の経験を活かしお客様に寄り添った対応をお約束します。いつでもご相談をお待ちしています。