名古屋市守山区戸建売買市場2026年予測新築高値と中古再評価の差

『守山区で戸建を買うなら、新築と中古のどちらが今の自分たちに合っているのだろうか？』

『守山区の戸建を売ろうと考えているが、2026年の市場を見据えると今動くべきなのだろうか？』

 

名古屋市守山区の戸建市場では、新築と中古で価格帯がはっきり分かれています。2025年のレインズは202件で、新築90件の平均3,776.7万円に対し、中古112件は2,952.1万円でした。不動産情報ライブラリでも新築59件が平均4,186.4万円、中古48件は2,719.9万円でした。新築は価格の高さが課題になる一方、中古は築年数や建物状態によって修繕負担が大きく変わります。2026年は金利上昇で借入余力が小さくなるため、「新築か中古か」を先に決めるのではなく、購入後の修繕費や土地価値まで含めた総額で比較する視点が欠かせません。売却では、自宅がどの価格帯・築年・土地条件に位置するかを把握してから価格を決めることが重要です。

 

 

 

 

2025年の守山区戸建市場は新築4,000万円前後と中古2,000万円台が並ぶ

2025年の守山区戸建市場は、新築が4,000万円前後、中古が2,000万円台後半から3,000万円前後に厚みを持つ構造でした。レインズでは中古件数が多く、不動産情報ライブラリでは新築比率が高いものの、新築と中古の価格差はどちらでも明確です。2026年は金利負担が増すため、中古の割安感が見直される一方、修繕費を無視した比較はできません。

 

二つのデータで新築が中古を大きく上回る価格構造が共通する

レインズの新築平均は3,776.7万円、中古は2,952.1万円で差は約824.7万円です。不動産情報ライブラリでは新築4,186.4万円、中古2,719.9万円で差がさらに大きくなりました。収録範囲は異なりますが、新築の建築費や住宅性能、土地仕入れが価格を支える一方、中古は築年・状態・土地条件で価格差が広がるという方向は共通しており、新築の価格上昇が中古の割安感を目立たせています。二つの資料で同じ方向が出ている以上、この価格差は一時的な誤差ではなく、守山区の市場構造として捉える方が実務的です。2026年は単純な新旧比較ではなく、その差額で修繕や性能差をどこまで埋められるかが判断軸になります。

 

2026年は新築の安心感と中古の総額メリットを修繕費込みで比べる

新築は当面の大規模修繕が少なく、設備や性能面の安心があります。一方、中古は取得価格を抑えやすく、立地や土地面積を優先しやすいのが利点です。2026年は金利差が家計へ効くため、新築と中古の差額を「得か損か」で判断せず、中古なら必要な修繕費、新築なら高い借入額による返済負担を加えて比較する必要があります。

 

 

レインズ202件で見る新築90件と中古112件の成約実態

レインズでは戸建202件のうち新築90件、中古112件でした。新築は3,000万円台に集中し、中古は2,000万円台から3,000万円台を中心に幅広く動いています。2026年完成予定でも2025年中に未完成で契約した新築物件が含まれており、成約年と完成年がずれるケースを除外してはいません。

 

年間区分では新築平均3,776.7万円と中古平均2,952.1万円に差がある

新築90件の平均は3,776.7万円、中央値3,690.0万円でした。中古112件は平均2,952.1万円、中央値2,880.0万円で、中央値でも約800万円の差があります。戸建全体は平均3,319.5万円、中央値3,280.0万円で、価格の中心は3,000万円台前半です。ただし中古の最高は小幡1丁目9,450万円で、新築最高5,920万円を上回っており、中古だから安いとは限らず、土地の広さ、築浅度、建物グレードによって上側は大きく伸びます。新築の価格差だけでなく、中古の件数が全体の半数を超えることも、守山区で中古が実需の選択肢として定着していることを示し、平均差は入口であり、個別物件は土地価値を分けて見る必要があります。

 

表1　レインズにおける2025年名古屋市守山区【戸建】年間区分集計

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より名古屋市守山区の戸建取引情報を抽出・集計

 

新築四半期は2,480万円から5,920万円まで価格差がある

新築はQ1平均3,922.0万円、Q2は3,597.8万円、Q3は3,780.2万円、Q4は3,788.0万円でした。Q4最高は喜多山2丁目の5,920万円です。四半期中央値もQ1が3,990万円、Q2が3,585万円、Q3が3,690万円、Q4が3,559.5万円で、年間を通じて3,500万円台後半から4,000万円前後に厚みがあり、極端な崩れはありません。最高価格だけを見るより、この中央値の安定が新築実需の予算帯を示します。ただし、価格帯別では2,000万円台も10件あり、同じ新築でも土地面積、駅距離、仕様で総額を抑えた商品が存在するため、売れ筋から外れる価格設定では立地や建物仕様の明確な理由が必要です。

 

表2　レインズにおける2025年名古屋市守山区【新築戸建】四半期別成約データ

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より名古屋市守山区の戸建取引情報を抽出・集計

 

中古は小幡1丁目9,450万円が平均を押し上げる

中古はQ2の小幡1丁目9,450万円が年間最高で、年間全体でも最高価格として平均を押し上げました。Q4平均は2,391.5万円まで下がり、低価格の築古物件も多く動いています。中古中央値は2,880万円で、1,000万円未満も6件あるなど価格幅が非常に広く、中古市場は「平均2,952万円の家」が並ぶ市場ではなく、土地価値の高い高額戸建と、建物の経年を価格へ反映した物件が同時に存在します。査定では築年だけで一括りにせず、小幡1丁目の高額事例は土地・建物条件が強い上限事例として扱い、一般的な中古は3,000万円前後の取引密度を基準に比較してください。この価格幅の広さこそが、中古市場を平均値だけで語れない最大の理由です。

 

表3　レインズにおける2025年名古屋市守山区【中古戸建】四半期別成約データ

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より名古屋市守山区の戸建取引情報を抽出・集計

 

戸建全体はQ4に平均が3,000万円を下回った

戸建全体はQ1平均3,471.7万円、Q2 3,419.3万円、Q3 3,372.8万円、Q4 2,985.7万円です。Q4は新築20件に対し中古27件で、中古の低価格成約が平均を下げています。年間中央値3,280万円と比較すると、Q4の下振れだけで市場全体が急落したとは言えません。売却時は直近四半期だけでなく、新築・中古の構成と自分の物件に近い事例を優先してください。

 

表4　レインズにおける2025年名古屋市守山区【戸建全体】四半期別成約データ

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より名古屋市守山区の戸建取引情報を抽出・集計

 

価格帯は3,000万～3,999万円が78件で最多

価格帯は3,000万～3,999万円が78件（全体の約39％）で最多です。新築48件、中古30件がこの帯に入り、両者が最も競合しやすいゾーンです。4,000万円台では新築29件、中古9件と新築の比重が高まる一方、2,000万円台は中古44件に対し新築10件で中古の価格メリットが明確です。2,000万～2,999万円の54件を合わせると132件、市場の約3分の2が2,000万～3,999万円に収まり、買主はこの範囲で新築の面積や仕様を取るか、中古で土地や立地を優先するかを直接比較しやすい市場です。この範囲に候補を絞り込めれば、新築と中古を同じ土俵で比較しやすくなり、予算配分の判断もより具体的になります。

 

表5　レインズにおける2025年名古屋市守山区【戸建】価格帯別取引件数

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より名古屋市守山区の戸建取引情報を抽出・集計

 

土地面積100～149㎡が125件で市場の中心になる

土地面積は100～149㎡が125件で全体の約62％（新築90件中75件）を占め、150㎡以上の新築は8件にとどまります。新築は総額を抑えるため土地をコンパクトに設計する傾向が強く、中古は200㎡以上にも27件あります。駐車2台や庭を重視する買主は中古で選択肢が広がりやすい一方、建物の新しさを重視する買主はコンパクトな新築を受け入れる構造が見え、庭や外構の維持費、固定資産税も含めて比較する必要があります。同じ100～149㎡でも建物の間取りや配置によって使い勝手は変わるため、面積の数字だけでなく駐車スペースや動線まで確認することをおすすめします。

 

表6　レインズにおける2025年名古屋市守山区【戸建】土地面積帯別取引件数

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より名古屋市守山区の戸建取引情報を抽出・集計

 

 

不動産情報ライブラリ107件は新築59件中古48件で新築比率が高い

不動産情報ライブラリでは戸建107件、新築59件、中古48件でした。レインズとは件数構成が逆ですが、新築平均4,186.4万円、中古2,719.9万円という大きな価格差が確認できます。2025年の市場を一つのデータだけで決めつけず、両方から中心価格帯と新築中古の違いを読み取ることが大切です。

 

年間区分では新築平均4,186.4万円と中古平均2,719.9万円

年間区分では新築59件の中央値4,000万円、中古48件は2,800万円、戸建全体は3,700万円で、平均価格差は1,466.5万円あります。最高価格は新築の中新7,100万円、中古の川西6,000万円でした。高額中古も存在しますが、価格帯表では中古の中心は2,000万円台から3,000万円台です。2026年に新築価格が高止まりすると、この差は中古需要を支える一方、修繕費の大きい中古には価格交渉が入りやすく、売主が新築価格をそのまま中古の売出価格へ当てるのは難しいため、土地価値と建物状態に応じた説明が必要です。査定を依頼する側も、新築の相場だけを参考にせず、同じ中古区分の中でどの位置にあるかを確認する視点を持つことが実勢の理解につながります。

 

表7　不動産情報ライブラリにおける2025年名古屋市守山区【戸建】年間区分集計

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市守山区の戸建取引情報を抽出・集計

不動産情報ライブラリの活用についてはコチラ⇒不動産購入前必見！不動産情報ライブラリの上手な活用法

 

※不動産情報ライブラリの成約データには、新築戸建と中古戸建の区分がされていないため、建築年が2024年、2025年とされているものを『新築戸建』、2023年以前の建築されたものを『中古戸建』として集計しています。

 

戸建全体の四半期最高はQ3で中新7,100万円が影響した

戸建全体のQ3は平均3,706.7万円で年間最高となり、最高7,100万円の中新が上値を押し上げましたが、Q3中央値は3,700万円で年間中央値と同水準です。Q2は平均3,402.0万円で年間最低です。中央値はQ1 3,500万円からQ4 3,950万円へ上がっており、平均だけを見ると見落とす動きがあります。高額1件が平均へ影響しても中心価格帯自体が急変したわけではなく、四半期ごとの新築・中古比率と高額成約を確認すると、守山区の価格水準は一方向に下がったのではなく構成によって見え方が変わったと分かります。四半期の強弱を判断するときは、最高価格と中央値を同時に見る必要があります。特定の四半期だけを切り取って市場の強弱を語ることは避けたいところです。

 

表8　不動産情報ライブラリにおける2025年名古屋市守山区【戸建全体】四半期別成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市守山区の戸建取引情報を抽出・集計

 

新築は3,000万～4,999万円に47件が集中する

新築は3,000万～3,999万円26件、4,000万～4,999万円21件で合計47件、全59件の約8割です。5,000万～6,999万円は10件、7,000万円台は1件にとどまり、守山区の新築は4,000万円前後が明確な実需ゾーンです。2026年も新築の主戦場はこの範囲になる可能性が高く、5,000万円を超える物件では立地・敷地・設備の差別化や、駐車、間取り、住宅性能まで含む納得感が一段求められます。価格を下げにくい原価環境が続くほど面積や仕様の調整で総額を抑える商品が増える一方、買主側では月額返済の増加が選択肢を狭めます。この実需ゾーンから外れる価格設定をする場合は、その理由を買主へ明確に伝えられるかどうかが成約の分かれ目になります。

 

表9　不動産情報ライブラリにおける2025年名古屋市守山区【戸建】価格帯別取引件数

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市守山区の戸建取引情報を抽出・集計

 

新築四半期はQ3の中新7,100万円が年間最高を形成した

新築戸建を四半期で見ると、Q1は17件、Q2とQ3は各15件、Q4は12件で、年間を通じて成約が続きました。平均成約価格は4,094.1万～4,326.7万円に収まり、供給時期が変わっても大幅な価格崩れは見られません。Q3の中新で7,100万円の成約があり、この1件が年間の最高価格です。一方、中央値は3,900万～4,300万円で推移しており、新築市場の中心は高額事例より4,000万円前後にあります。売主側は最高値を基準にせず、土地面積、建物面積、道路条件、設備仕様が近い物件で価格を組み立てることが重要です。

 

表10　不動産情報ライブラリにおける2025年名古屋市守山区【新築戸建】四半期別成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市守山区の戸建取引情報を抽出・集計

 

中古四半期はQ2の川西6,000万円と価格の広がりを確認する

中古戸建はQ1が14件、Q2が20件、Q3が8件、Q4が6件で、取引は上半期に厚くなりました。Q2の川西6,000万円が年間の最高価格で、Q1にも小幡北5,600万円、Q3に小幡5,000万円の高額成約があります。ただし各四半期の中央値は2,750万～2,950万円の範囲で、一般的な中古需要は3,000万円前後が軸です。中古は築年、建物状態、敷地条件の差が価格へ表れやすいため、高額成約をそのまま自宅の査定へ当てはめず、修繕履歴と土地条件まで近い事例を選ぶ必要があります。

 

表11　不動産情報ライブラリにおける2025年名古屋市守山区【中古戸建】四半期別成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市守山区の戸建取引情報を抽出・集計

 

100～149㎡に新築47件が集中し商品設計がコンパクト化する

土地面積では100～149㎡が戸建全体62件、新築47件（新築59件のうち47件で約8割）、中古15件で最多で、レインズと同じ傾向です。新築価格を抑えるため土地面積を大きく取りすぎない供給が主流で、コンパクトな土地で総額を管理していることが分かります。中古は150㎡以上にも29件あり、広い敷地や庭を重視する買主は中古を含めて探した方が選択肢は増えます。二つの資料でほぼ同じ傾向が出ていることからも、100～149㎡という規模は守山区の新築供給における標準的な設計方針といえます。ただし広い土地の価値は建物状態とは別に評価し、売主は土地の広さが価格へどう効くかを分けて説明しつつ、将来の建替えや売却も視野に入れて判断する必要があります。

 

表12　不動産情報ライブラリにおける2025年名古屋市守山区【戸建】土地面積帯別取引件数

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市守山区の戸建取引情報を抽出・集計

 

分布図は新築のまとまりと中古のばらつきを明確に示す

分布図では新築が3,000万～4,500万円前後にまとまり、中古は500万円未満から6,000万円まで大きく散らばっています。土地面積100～150㎡付近では新築と中古が同じ範囲に重なるため、価格だけでなく築年、修繕状態、立地を比べる必要があります。200㎡を超える領域は中古が中心で、広い土地を優先する需要を中古が受け止めています。中古は土地面積が近くても成約価格に大きな差があり、この差は建物状態や築年、立地、リフォームの有無を反映しているとみるべきです。中古の査定では「同じ面積だから近い価格」とせず、建物の残存価値と土地条件を別々に比べる必要があります。

 

図1 名古屋市守山区 戸建取引分布図（2025年）

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市守山区の戸建取引情報を抽出・集計

 

 

過去5年間は新築件数が減り中古の比重が高まった

過去5年間では戸建全体の件数が2021年160件から2025年107件へ減少しましたが、中央値は3,500万円から3,700万円へ上昇しています。新築件数の減少が大きく、中古は34件から48件へ増えました。供給構成が変わる中で新築の価格は高値圏にあり、総額を抑えたい買主が中古へ目を向けやすい状況です。

 

戸建全体は160件から107件へ減少しても中央値は3,700万円へ上昇

戸建全体の平均は2024年3,989.1万円から2025年3,528.6万円へ下がりましたが、中央値は2021年の3,500万円から2025年は3,700万円へ上昇しました。2024年には平均建物面積211.94㎡など特殊値の影響もあり、平均だけで年次を比較するのは危険です。新築件数が126件から59件へ半減する一方で中古の比重が高まり、市場構成が変わっているため、流通量の縮小と価格下落は同義ではありません。件数が減っても中心価格が崩れていないため、2026年は市場の縮小より、新築と中古の構成比を見ながら、売れる物件の条件が絞られる動きを重視します。5年間の推移を平均値だけで追うと、市場の実態を見誤りやすい点にも注意が必要です。

 

表13　不動産情報ライブラリにおける過去5年間の名古屋市守山区【戸建全体】成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市守山区の戸建取引情報を抽出・集計

 

新築は126件から59件へ減少し平均価格は4,186.4万円へ上昇

新築は2021年126件から2025年59件へ半減しました。一方、平均価格は3,704.8万円から4,186.4万円、中央値は3,600万円から4,000万円へ上昇しています。土地や建築費の上昇に加え、供給される商品の価格帯が変わった影響も考えられ、需要が弱いから値下がりするという単純な関係ではなく、供給戸数と原価の両方が新築価格を支える構造です。建築費と土地仕入れが高い環境では、販売価格を大きく下げるより、敷地や延床面積、設備仕様を調整して総額を合わせる動きが出やすくなるため、2026年も供給量と価格の両方を見ながら判断する必要があります。件数の減少だけを見て「売れていない」と判断せず、供給側の事情まで含めて相場を読み解く必要があります。

 

表14　不動産情報ライブラリにおける過去5年間の名古屋市守山区【新築戸建】成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市守山区の戸建取引情報を抽出・集計

 

中古は48件まで増え中央値2,800万円が安定する

中古は2021年34件から2025年48件へ増え（2024年は47件とほぼ同水準）、中央値は2,500万円から2,800万円へ上がり、2022年以降は2,800万～2,900万円前後で大きく崩れていません。2024年の平均4,015.3万円は広い土地や高額成約の影響を受け、2025年は2,719.9万円へ戻りました。中古の市場価値は年平均よりも、築年、土地面積、建物状態による差が大きいと分かります。新築価格が上がる局面で中古が総額を抑えたい層の受け皿になっていると読めますが、築古物件は修繕費を含めて評価する必要があり、2026年も新築高値の受け皿として中古への関心が続きやすいでしょう。

 

表15　不動産情報ライブラリにおける過去5年間の名古屋市守山区【中古戸建】成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市守山区の戸建取引情報を抽出・集計

 

 

 

金利と建築費と修繕費が2026年の新築中古比較を変える

2026年の新築・中古比較では、住宅ローン金利と建築・修繕コストを避けて通れません。政策金利は1.0％程度、短期プライムレートは2.375％。建設工事費デフレーターの建築総合は126.4と高止まりの状況下で、資材や人件費が基準年度より高い環境です。新築の販売価格が下がりにくい一方、中古も購入後の修繕費を以前より厚く見積もる必要があります。

 

図2　住宅購入に影響する主な要因

 

政策金利1.0％程度では借入額の大きい新築ほど返済差が出る

住宅ローンを考えるうえで、2026年は「以前と同じ金利水準で借りられる」と考えないことが大切です。日本銀行の資料では、短期プライムレートの最頻値は長く1.475％で推移していましたが、2024年以降は段階的に上昇し、2026年8月には2.375％となっています。長期プライムレートも3.250％まで上昇しており、添付図からも短期・長期の金利環境がともに上向いていることが分かります。

 

変動型住宅ローンは、短期金利や短期プライムレートの動きが基準金利の見直しにつながる商品が多く、固定金利型では長期金利の動向が借入金利に影響します。実際にフラット35の借入金利も、低金利期と比べれば高い水準へ移っています。つまり2026年の戸建購入では、変動か固定かを問わず、住宅ローン金利そのものを購入条件の一つとして考える必要があるということです。

 

守山区で新築戸建を検討する場合も、販売価格だけで判断せず、現在の適用金利、将来の金利見直し、毎月返済額、固定資産税、将来の修繕費まで含めて資金計画を組むことが欠かせません。中古戸建についても、価格が低い分を単純な「お得さ」と捉えるのではなく、購入後の修繕費を加えた総支出で新築と比較することが、2026年にはより重要になります。

 

図3　短期プライムレート等の推移

出典：日本銀行＞長・短期プライムレート（主要行）の推移　2001年以降

出典：住宅金融支援機構＞借入金利の推移

 

図4　政策金利1.0％程度の環境

出典：日本銀行「金融市場調節方針の変更について」

 

短期プライムレート2.375％で変動金利の見直し条件を確認する

主要行の短期プライムレートは、2026年8月3日適用分が2.375％です。変動型住宅ローンの中には、この短期基準に連動して基準金利を見直す商品があります。守山区では新築・中古のどちらも長期ローン利用が一般的になるため、店頭の適用金利だけで判断せず、基準金利が変わる時期、優遇幅の扱い、返済額の更新方法まで融資条件として確認しておきたいところです。

 

図5　主な短期プライムレートの推移と政策金利・住宅ローン金利との関係図

出典：日本銀行＞長・短期プライムレート（主要行）の推移　2001年以降より一部抜粋

 

2,500万円の借入でも月額差は1万円を超える

2,500万円を30年返済する例では、年0.4％から1.4％になると月額は約73,706円から85,086円へ増えます。新築と中古の価格差が800万円前後あっても、借入額と金利によって家計の余裕は変わります。中古を選んで借入を抑えた分を修繕予算へ回す、新築を選んで当初修繕を減らすなど、総支出で比較することが重要です。

 

図6　住宅ローン2,500万円借入時の返済額比較

出典：松屋不動産販売株式会社試算。30年・元利均等・ボーナス払いなし。0.400％と1.400％は比較用の仮定であり、将来金利の予測ではありません。

住宅ローンでお悩みの方はコチラ⇒銀行が教えない「住宅ローン変動金利型」の真実！驚愕の5年後返済額

 

月10万円返済なら借入可能額は約600万円変わる

毎月10万円を35年返す場合、年0.4％で約3,920万円、年1.4％で約3,310万円が単純計算上の借入限度額です。月額返済を一定に保つ場合、金利上昇は買える物件価格そのものを押し下げるため、約600万円の差は、守山区の中古一戸建てでは価格帯一段分に近い差であり、新築から築浅中古へ候補を変える、土地面積を広く取る代わりに築古を受け入れるといった選択へ直結します。返済額から逆算すると、新築を無理に選ぶより築浅中古を選ぶ、土地面積を優先するなど、家族に合う選択肢を冷静に比較できます。売主側も、買主の月額上限を意識した価格帯に入るかどうかで反響数が変わる点を見逃せません。

 

図7 毎月返済10万円とした場合の借入可能額比較

出典：松屋不動産販売株式会社試算。35年・元利均等・ボーナス払いなし。0.400％と1.400％は比較用の仮定であり、将来金利の予測ではありません。

ローン電卓が無くても計算出来る⇒誰でもできる！住宅ローン借入可能額の簡単な計算法を紹介します

 

将来支払いと修繕を同じ家計表へ入れる

戸建は購入後も固定資産税、火災保険、外壁・屋根、給湯器、水回りなどの費用がかかります。変動金利を選ぶなら将来の金利上昇と修繕が重なるケースを想定し、毎月の余裕資金を確保してください。5年ルールや125％ルールはすべての金融機関・商品で共通ではありません。契約条件を確認したうえで家計表へ反映する必要があります。

 

図8　将来の支払いまで含めた資金計画の考え方

出典：住宅ローン・税・修繕等の一般的な支出項目を踏まえて整理。

 

図9　購入後の支払い余力を確認する

図版：松屋不動産販売株式会社作成。5年ルール・125％ルールの採用は金融機関・商品により異なります。

参考：日本銀行「金融システムレポート」2024年4月

家デパでは、購入後の金利上昇もシミュレーションして、安心して生活できる提案をしています。

 

建築資材や人件費の高騰は新築価格と中古修繕費の両方に影響する

国土交通省の2026年5月値では、建設工事費デフレーターの建築総合は126.4でした。2020年度平均を100とする指数なので、建築工事を取り巻く価格水準が基準時より約26％高い位置にあることを示します。これは各住宅の建築費が一律に26％増えたという意味ではありませんが、新築は原価が高いため大幅な値下げが難しく、中古は購入後の工事費が以前より重くなりやすいという両面があります。特に築20年以上では屋根・外壁・給湯器・水回りが同時期に更新期へ入ることがあるため、守山区で新築と中古を比べる際は、新築の販売価格だけでなく、中古の近い将来の更新費まで見積り、実際に負担する総額で差を確認してください。購入前にインスペクションや見積りを使い、必要工事を数年単位で並べると、総額比較の精度が上がります。

 

図10　建築資材や人件費の上昇を考えるための参考図

出典：国土交通省「建設工事費デフレーター」。2020年度基準、2026年5月分は建築総合126.4・住宅総合127.1。

 

図11　建設工事費デフレーター2026年5月の指数水準

出典：国土交通省＞統計表月次（Excel形式）（令和8年7月31日付け）より一部抜粋

※2020年比で約26％も住宅の建設工事費は上がっています。近年においても、ウッドショックに始まり、半導体不足による住設機器の相次ぐ値上げ、職人不足による人件費の高騰、円高による輸入部材の高騰、更に今年に入って、エネルギー価格の上昇、ナフサショック等、住宅価格を押し上げる要因は多数存在します。

ナフサショックとは何か？⇒中東情勢と【ナフサショック】で読む住宅価格上昇時代の売買判断基準

 

住宅購入の判断要因を価格だけに絞らない

戸建購入では住宅ローン、物件価格、税・諸費用、建物状態、立地、将来の売却しやすさを同時に見ます。守山区は新築と中古の選択肢が多いため、価格だけで決めると本来の優先順位を見失いやすくなります。駐車台数、通勤、土地面積、間取り、修繕費を同じ比較表へ入れると、家族にとっての価値が見えやすくなります。

 

図12　住宅購入に影響する主な要因

出典：松屋不動産販売株式会社 作成資料

 

中古は購入価格に屋根外壁水回り等の修繕費を加えて比べる

中古は購入価格だけでなく、屋根・外壁、防水、水回り、給湯器、耐震・断熱などを確認します。すぐ必要な工事と5～10年先の交換を分ければ、自己資金をどれだけ残すべきか判断できます。中古が新築より1,000万円安くても、短期間に大規模な修繕が必要なら差額は小さくなる一方、既に外壁や水回りが更新されていれば、価格差を家計の余裕として残せます。売主は修繕履歴、保証書、設備交換時期を整理しておくと、買主が予算を組みやすく将来費用も読みやすくなり、単なる値引き競争や価格だけの比較から抜け出しやすくなります。

 

図13　中古戸建で確認したい主な修繕項目

出典：松屋不動産販売株式会社 作成資料

 

図14　新築戸建と中古戸建を購入後の総支出で比べる視点

出典：住宅取得時・保有時の一般的な費用項目を踏まえて整理。

 

 

2026年は新築高値圏を維持し中古の選択肢が再評価される

2026年は新築の原価が下がりにくい一方、金利上昇で買主の借入余力は抑えられます。その結果、新築は販売価格の下げ余地は限られやすく、中古は購入後の改修費を見込んでも予算を組みやすい物件が見直されると見ます。市場全体では急落よりも、築浅・状態良好・駐車条件の良い物件へ需要が集中し、修繕負担の大きい物件との価格差が広がる展開が現実的です。

 

新築は3,500万～4,200万円前後を中心に上値が重くなる

2025年の中央値はレインズ3,690万円、不動産情報ライブラリ4,000万円で、これを踏まえ2026年の中心は3,500万～4,200万円前後、3,000万円台後半から4,000万円台前半が主戦場になりやすいと広く想定します。建築費が高い環境で大幅値下げは難しい一方、買主の返済上限も厳しくなり金利負担が上値を抑えるため、4,500万円を超える物件では駅距離、駐車条件、間取り、住宅性能など、価格差を納得できる要素がより強く求められます。販売価格を検討する際は、この中心レンジのどこに自社の土地・建物条件が位置するかを、近隣の新築成約と照らして確認することが出発点になります。総額を抑えた新築が選ばれやすくなるでしょう。

 

中古は2,500万～3,200万円前後を軸に状態で価格差が広がる

中古はレインズ中央値2,880万円、不動産情報ライブラリ2,800万円と近く、2,500万～3,200万円前後が実需の軸になりやすいでしょう。築浅や土地価値の高い物件、リフォーム済みは新築に近い4,000万円を超える価格まで伸びる一方、修繕を多く要する築古は1,000万円台以下の低価格帯へ分かれます。2026年は「中古相場」という一つの価格より、建物状態と土地価値の組み合わせで価格差がさらに明確になり、購入後5～10年の費用が読める物件ほど成約しやすくなると予想します。自宅や候補地の価格が中古相場のどの位置にあるかを判断する際も、この幅の広さを前提に、同じ町名・築年帯の個別成約と照らし合わせることが欠かせません。

 

戸建全体の流通量は前年並みから小幅減を想定する

流通量は2025年の水準を大きく上回るより、前年並みから小幅減を想定します。不動産情報ライブラリでは5年間で160件から107件へ減少し、新築の供給減が目立ちます。一方、レインズでは中古112件が動いており、既存住宅の流通は厚い状態です。新築供給が限られるほど中古への需要が移り、売却物件の状態が良ければ成約機会は残ります。

 

 

売却と購入では土地価値と建物状態を分けて判断する

売却では建物状態と土地価値を分けて見せ、購入では新築・中古の価格差を修繕費まで含めて比較してください。守山区は同じ価格帯で新築と中古が競合するため、どちらが得かを一律に決めることはできません。2026年は住宅ローンの返済負担が重くなる分、買主が価格の根拠と将来費用をより細かく確認する市場になります。

 

売主は修繕履歴と設備年式を整理して価格の不安を減らす

中古を売る場合は、外壁、屋根、水回り、給湯器、シロアリ、耐震、設備交換などの履歴を整理してください。買主は築年数から修繕費を大きめに想定しがちなので、「修繕してある」だけでなく、いつ、どこを、どの程度行ったかを時系列で示せると、買主は必要な工事と当面不要な工事を分けて追加費用を見積もりやすくなります。売却前に過度なリフォームをするより、建物状態を正確に伝え見積り可能な状態へ整える方が費用対効果の高いケースもあり、新築との価格差が小さい物件では、土地面積、立地、建物の状態という中古ならではの強みを具体的に伝えることが必要です。

 

買主は新築中古の差額を修繕費と住宅性能まで含めて比較する

買主は新築価格と中古価格の差額をそのまま得と考えず、中古に必要な修繕費を足してください。中古では耐震性、断熱、設備年式、雨漏りや白蟻の有無を確認し、必要なら改修費を加算します。逆に新築では借入額が増えることで金利上昇の影響が大きくなります。新築の保証や断熱性能に価値を感じるか、中古の立地・土地面積・価格余力を優先するかで適解は変わるため、土地面積を優先するなら中古、当初修繕と性能を優先するなら新築など、家族が重視する項目で比較する方が判断しやすくなります。価格差だけでなく10年間の支出と暮らしやすさを並べると選択理由が明確になり、将来の売却では土地価値も大きな要素です。

 

 

FAQ｜守山区の戸建売買で2026年に迷いやすいこと

守山区では新築と中古の件数が多く、同じ予算で複数の選択肢を比較できます。その分、単純な価格差だけでは決めにくい市場です。ここでは2025年の成約構造と2026年の金利・修繕負担を踏まえ、よくある迷いを実務的に整理します。

 

2026年は新築戸建が値下がりしますか

新築価格が一律に大きく下がるとは見ていません。建築費や土地仕入れが高い環境が続く一方、金利上昇で買主の上限は厳しくなるため、値下げよりも面積や仕様を調整した商品が増える可能性があります。完成在庫や立地条件によって価格調整はありますが、守山区全体を一つの下落率で考えるより、同じ価格帯の競合と販売状況を確認する方が実務的です。

 

中古戸建は何年築までなら安心ですか

築年数だけで安心・不安を決めることはできません。築20年でも定期的に修繕されている家と、築10年でも管理が十分でない家では将来費用が違います。購入前に建物状況調査、修繕履歴、雨漏りやシロアリ、設備年式などを確認し、必要なら専門家の点検と見積りを取ってください。土地価値も合わせて判断することが大切です。

 

100～149㎡の土地面積で十分ですか

2025年はレインズで100～149㎡が125件、不動産情報ライブラリでも新築47件を含む62件で最多でした。駐車2台と一般的な4LDKを考えるなら現実的な面積帯ですが、建ぺい率や道路、土地形状によって建物配置は変わります。面積だけで十分と決めず、希望する間取りと駐車計画が入るかを確認してください。

 

5％ルールと125％ルールがあれば金利上昇時も安心ですか

「変動金利でも5％ルールや125％ルールがあるなら、金利が上がっても返済額はそれほど増えないのでは？」と考える方は少なくありません。確かに、これらの仕組みを採用する住宅ローンでは、金利が上昇しても毎月の返済額を5年間据え置き、見直し後の返済額も原則として直前の125％までに抑える仕組みがあります。

 

ただし、返済額がすぐ増えないことと、利息負担が増えないことは同じではありません。 金利が上がれば毎月返済額の中で利息に充てられる割合が増え、その分だけ元金の減りが遅くなります。さらに急激な金利上昇が続けば、毎月の返済額だけでは利息を払い切れず、「未払い利息」が生じる商品もあります。添付の図は、返済額が一定でも利息部分が膨らみ、元金返済が圧迫されていく仕組みを分かりやすく表しています。

 

そのため、守山区で戸建を購入する際は「5年間は返済額が変わらないから大丈夫」と考えるのではなく、金利が上昇した場合に元金の減り方や将来の返済額がどう変わるのかまで確認しておくことが大切です。また、5％ルール・125％ルールはすべての金融機関・住宅ローン商品に共通する仕組みではありません。利用する商品の金利見直し方法や返済額の変更ルールまで確認したうえで、無理のない借入額を決めることが、2026年の住宅購入では欠かせません。

 

図15　金利が上がり続けると『未払い利息』が発生するかも・・・

5年ルール・125％ルールについてはコチラ⇒住宅ローン元金均等返済には5年・125％ルール適用されないって本当？

 

 

松屋不動産販売株式会社 代表取締役 佐伯慶智からのアドバイス

私が守山区の戸建売買で最も大切だと考えるのは、「新築か中古か」という分類より、土地価値、建物状態、購入後費用、住宅ローンを一つの総額で比べることです。2025年は3,000万円台で新築と中古が多く競合しました。2026年は金利負担が増すため、価格の安さだけでなく、住み続けられる余裕と将来売却しやすい条件を見極める必要があります。

 

守山区の戸建は新築中古の種別より総額と土地価値で比べる

新築は当初の修繕負担が軽く性能面も分かりやすい一方、借入額が大きくなりやすい。中古は総額を抑え、土地の広さや立地を選びやすい一方、修繕費が読みにくい。私はこの違いを金額へ置き換えて比較します。戸建は建物が古くなっても土地が残るため、将来の売却を考えると道路条件や敷地形状、駅・生活施設との距離が重要です。守山区では土地100～149㎡の物件が中心なので、土地価値を残しつつ、家族の暮らしに必要な建物へ予算を配分する視点が重要です。新築の設備の新しさだけに予算を寄せるか、中古で立地や土地の広さを取るかは家族ごとに異なりますが、購入時点から土地と建物を分けて評価すると、将来の資産性も判断しやすくなります。

 

売却は建物の弱点を隠さず費用感まで整理した方が強い

売却では不具合や修繕の必要性を隠すより、買主がどの程度の費用を想定すべきか整理して伝える方が、結果として価格を守りやすくなります。買主は分からないことに対して大きな安全余裕を取るからです。建物状況調査や修繕履歴、設備年式を揃え、土地の強みと建物の状態を分けて説明すれば、中古の価格根拠が伝わりやすくなります。

 

購入は今の返済額だけでなく10年後の維持費まで見る

住宅ローンは35年など長期で組むことが多く、現在の返済額だけで決めると将来の修繕や教育費と重なる可能性があります。中古なら10年以内に必要な工事、新築でも外壁や設備の将来更新を想定し、積立を残すべきです。毎月返済と固定資産税、保険、修繕積立を合わせても家計に余裕がある水準を決めてから物件価格を選ぶことを勧めます。

 

図16　新築戸建と中古戸建を購入後の総支出で比べる視点

出典：住宅取得時・保有時の一般的な費用項目を踏まえて整理。

 

 

まとめ｜2026年は新築高値と中古再評価が同時に進む

2026年の守山区戸建市場は、新築が高値圏を維持しつつ、中古が総額を抑える現実的な選択肢として再評価されると見ています。新築・中古のどちらが正解かではなく、土地価値、建物状態、修繕費、金利を合わせて家族に合う方を選ぶことが重要です。売却側は選ばれる理由を整え、購入側は将来支出まで含めて判断することで、価格変動に振り回されにくくなります。

 

家デパ知立店で売却価格と購入予算を具体化する

守山区で戸建を売る方は、査定額だけでなく、土地価値と建物状態を分け、修繕履歴や設備年式まで買主へ伝えられる販売準備が重要です。購入する方は、新築・中古という名称に先に答えを出さず、住宅ローン返済、将来修繕、土地条件、住宅性能を同じ予算表で比べてください。松屋不動産販売株式会社が運営する家デパ知立店では、売却査定、買換え、購入物件の比較、住宅ローンと資金計画を、守山区の実際の成約価格に合わせて具体化します。価格と建物状態の両方に納得できる選択肢を一緒に整理します。

 

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