名古屋市名東区戸建売買市場2026年予測新築中古の接近と価格選別

「名東区なら新築戸建と中古戸建は、どちらが予算に合うのだろう」

「築後相当年数が経った家でも土地が良ければ高く売れるのか」

 

こうした疑問に対し、2025年の名古屋市名東区では、この二つの問いを同時に考えたくなる市場でした。レインズでは新築33件の平均4,425.7万円に対し、中古88件も4,410.9万円とほぼ同水準です。不動産情報ライブラリでも新築47件5,110.6万円、中古41件5,072.2万円と平均差は小さく、一方で中古の最高成約は一社3億1,000万円、レインズでは植園町1億5,800万円でした。中古を単純に「新築より安い」と扱えないのが名東区の特徴です。2026年は金利上昇と修繕費負担が加わり、築年数だけではなく土地価値、建物状態、購入後総額まで比較する力が問われます。だからこそ、価格だけでなく、土地と建物を分けて考える視点が必要です。

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2025年の名東区戸建市場は新築と中古の平均価格が接近した

名東区の2025年戸建市場は、新築と中古の平均価格差が小さいという都市部らしい特徴を見せました。中古には築古住宅だけでなく、広い土地や建物、立地条件に価値がある高額物件が含まれます。そのため「中古なら安い」という前提では相場を読み違えます。件数、中央値、土地・建物面積、高額成約を組み合わせ、新築と中古を別々に見たうえで市場全体を捉えます。ここでは価格差の背景を土地・建物の構成まで掘り下げます。

 

レインズ121件と不動産情報ライブラリ88件は合算せず傾向を重ねる

レインズは121件で新築33件・中古88件、不動産情報ライブラリは88件で新築47件・中古41件でした。収録範囲が違うため209件として扱いません。重要なのは、両資料とも新築と中古の平均価格が近いこと、価格帯では3,000万～6,000万円台に厚みがあることです。レインズは個別の成約現場、不動産情報ライブラリは過去5年と分布の確認に使い分けると、名東区の戸建を一方向から決めつけずに分析できます。新築・中古の平均が近い年ほど、土地と建物の内訳を分けると価格差の理由が見えやすくなります。

 

新築と中古の平均差は小さくても中央値と面積を見れば性格は違う

レインズの平均は新築4,425.7万円、中古4,410.9万円でわずかな差ですが、平均土地面積は新築118.20㎡、中古169.51㎡です。不動産情報ライブラリでも新築平均5,110.6万円、中古5,072.2万円に対し、平均土地面積は120.11㎡と223.78㎡でした。中古は土地規模が大きい物件や高額住宅を含むため、価格だけでは新築との価値差が見えません。購入では土地価値と建物状態を分けて比較する必要があります。中古の広さは魅力ですが、維持管理に掛かる費用も含めて比較すると実際の負担差を判断しやすくなります。

 

一社と植園町の高額中古が中古平均を押し上げた

不動産情報ライブラリの中古最高は一社3億1,000万円、レインズの中古最高は植園町1億5,800万円でした。高額中古があることで、中古全体の平均は新築に接近します。しかし中古の中央値はレインズ4,150万円、不動産情報ライブラリ3,800万円で、新築中央値4,360万円・5,000万円より低い水準です。名東区では平均では価格差が小さく見えても、中央値では中古の総額メリットが残っている点を見落とせません。高額中古を参照するときは、土地規模と建物グレードが自宅と同程度かを先に確認する必要があります。

 

 

レインズ121件で新築33件と中古88件の成約構造を確認する

レインズでは中古が約7割を占め、名東区の戸建流通を支えました。新築は100～149㎡の土地、3,000万～4,999万円を中心にまとまり、中古は面積と価格の幅が広い構成です。四半期ごとの最高成約町名を見ると、高額中古の存在が平均を動かす局面もあります。新築・中古・全体を別表で確認し、どこに需要が集まったかを整理します。各表を分けることで新築と中古の違いを曖昧にしません。

 

年間集計では中古88件が流通の中心で最高は植園町1億5,800万円

戸建全体121件の平均は4,415.0万円、中央値4,160.0万円でした。新築33件は平均4,425.7万円、中央値4,360.0万円、中古88件は平均4,410.9万円、中央値4,150.0万円です。平均だけならほぼ同じですが、中古の最高1億5,800万円が植園町で成約しており、上側の幅は中古が大きくなっています。売却では築年数だけでなく土地・建物規模、立地、改修状況を含めて価格を評価する必要があります。年間表は相場の入口として使い、実際の査定では築年と土地面積が近い個票へ絞るのが基本です。

 

表1　レインズにおける2025年名古屋市名東区【戸建】年間区分集計

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より名古屋市名東区の戸建取引情報を抽出・集計

 

新築はQ3の本郷6,700万円が最高でQ4は平均4,026.1万円へ低下した

新築はQ1が9件、Q2が11件、Q3が5件、Q4が8件でした。Q3は本郷の6,700万円が最高で平均5,014.0万円まで上がる一方、Q4は平均4,026.1万円、中央値3,735.0万円です。新築市場は供給された物件の立地や仕様により四半期平均が動きやすく、単純な右肩上がりではありません。2026年も供給戸数と価格設定によって見え方が変わるため、年間だけでなく直近の在庫と競合確認が重要です。新築の四半期差は供給物件の入れ替わりでも起こるため、販売中在庫と合わせて読むことが大切です。

 

表2　レインズにおける2025年名古屋市名東区【新築戸建】四半期別成約データ

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より名古屋市名東区の戸建取引情報を抽出・集計

 

中古はQ2社台1億4,000万円とQ4植園町1億5,800万円が上値を形成した

中古は各四半期19～27件あり、新築より継続的に成約しました。Q2の最高1億4,000万円は社台、Q4は植園町1億5,800万円です。一方、中央値はQ2が4,100万円、Q4が4,000万円で、高額成約ほどは上がっていません。高額中古の存在は「築古でも高く売れる」ことを一律に意味せず、土地価値、建物規模、築年、状態の組み合わせが評価された結果と見るべきです。中古の高額成約は希少物件の価値を示しますが、一般中古の中央値とは切り離して扱います。

 

表3　レインズにおける2025年名古屋市名東区【中古戸建】四半期別成約データ

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より名古屋市名東区の戸建取引情報を抽出・集計

 

戸建全体はQ2とQ4の高額中古で平均が上振れても中央値は4,000万円台

戸建全体ではQ1平均4,540.3万円、Q2 4,405.9万円、Q3 4,270.7万円、Q4 4,422.4万円でした。各期の中央値は3,990万～4,715万円で、年間中央値は4,160万円です。Q2社台、Q4植園町の高額成約があっても、取引の中心は4,000万円台に残っています。売主は最高価格を自宅へ当てはめるのではなく、買主が同時に比較する価格帯の中で物件の強みを説明することが必要です。全体中央値が安定していても、新築・中古の構成比が変われば平均は動く点に注意が必要です。

 

表4　レインズにおける2025年名古屋市名東区【戸建全体】四半期別成約データ

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より名古屋市名東区の戸建取引情報を抽出・集計

 

4,000万～4,999万円39件が最多で新築も中古も同じ帯に集まった

価格帯は4,000万～4,999万円が39件で最も多く、3,000万～3,999万円32件、5,000万～6,999万円28件が続きます。新築33件のうち26件が3,000万～4,999万円、中古も4,000万～6,999万円に44件あります。同じ予算帯で新築と中古が競合するため、買主は「新築か中古か」ではなく、立地、広さ、修繕の必要性、月々返済を比較して選びます。売却側も競合を物件種別で狭めすぎない方がよいでしょう。同じ4,000万円台なら新築と中古が直接競合するため、買主の比較条件を想定した販売説明が重要になります。

 

表5　レインズにおける2025年名古屋市名東区【戸建】価格帯別取引件数

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より名古屋市名東区の戸建取引情報を抽出・集計

 

新築は100～149㎡へ集中し中古は150㎡以上にも大きく広がる

土地面積帯は新築33件のうち24件が100～149㎡で、商品企画としてまとまりがあります。中古は150～199㎡が42件で最多、200㎡以上も18件あり、土地の広さが一つの価値になっています。新築は限られた敷地で建物と駐車計画を効率化し、中古は広い土地や建物を選べるという違いがあります。購入時は価格差だけでなく、土地面積を将来どのように使えるかまで比較すると選択の意味が明確になります。土地の広さを優先する世帯と建物の新しさを優先する世帯では、同じ予算でも選択が大きく分かれます。

 

表6　レインズにおける2025年名古屋市名東区【戸建】土地面積帯別取引件数

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より名古屋市名東区の戸建取引情報を抽出・集計

 

 

不動産情報ライブラリ88件と分布図が示す新築中古の違い

不動産情報ライブラリでは新築47件、中古41件と件数が近く、レインズとは違う市場の断面が見えます。新築の平均は5,110.6万円、中古5,072.2万円ですが、土地・建物面積と最高価格には大きな差があります。四半期、価格帯、面積帯を別々に確認し、分布図で価格と土地面積の関係を視覚的に捉えます。分布と年間値を重ね、平均だけでは見えない差を確認します。数値の差が生じる理由を新築中古別に確かめます。

 

年間平均は新築5,110.6万円と中古5,072.2万円でほぼ並んだ

新築47件と中古41件の平均価格差は38.4万円にとどまりました。ただし新築の平均土地面積120.11㎡に対して中古は223.78㎡、平均建物面積も100.21㎡と150.49㎡で差があります。中古最高は一社3億1,000万円、新築最高は照が丘9,100万円です。平均価格が近いから商品価値も同じとは言えず、名東区の中古には土地・建物の規模や立地で高く評価される物件が含まれることが分かります。不動産情報ライブラリの年間表は、レインズとは異なる収録構成でも価格の接近が確認できる点に意味があります。

 

表7　不動産情報ライブラリにおける2025年名古屋市名東区【戸建】年間区分集計

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市名東区の戸建取引情報を抽出・集計

不動産情報ライブラリの活用についてはコチラ⇒不動産購入前必見！不動産情報ライブラリの上手な活用法

 

※不動産情報ライブラリの成約データには、新築戸建と中古戸建の区分がされていないため、建築年が2024年、2025年とされているものを『新築戸建』、2023年以前の建築されたものを『中古戸建』として集計しています。

 

戸建全体Q2平均6,008.7万円は一社3億1,000万円の影響が大きい

Q2は23件で平均6,008.7万円まで上がりましたが、中央値は4,200万円です。最高成約は一社3億1,000万円で、この一件が平均を大きく押し上げました。Q1の最高は西里町1億3,000万円、Q3は望が丘1億1,000万円、Q4は丁田町7,500万円です。四半期の平均変化を市場全体の値上がり・値下がりと読むのではなく、最高成約と中央値の距離を見ることで高額物件の影響を分離できます。四半期最高値だけで強い時期と判断せず、中央値と件数を併用すると高額物件の影響を切り分けられます。

 

表8　不動産情報ライブラリにおける2025年名古屋市名東区【戸建全体】四半期別成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市名東区の戸建取引情報を抽出・集計

 

新築はQ4に14件と最も多く中央値5,250万円まで上がった

新築の成約はQ1 13件、Q2 10件、Q3 10件、Q4 14件でした。Q4は中央値5,250万円で年間中央値5,000万円を上回り、丁田町7,500万円が最高です。一方で平均土地面積は各期114～131㎡程度、平均建物面積もおおむね100㎡前後に収まり、商品サイズは比較的そろっています。価格差は土地の場所や仕様、道路条件などが反映されやすく、2026年も同程度の面積で価格競争が起きる可能性があります。新築はサイズがそろうため、価格差の理由を立地や仕様で比較しやすいという特徴があります。

 

表9　不動産情報ライブラリにおける2025年名古屋市名東区【新築戸建】四半期別成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市名東区の戸建取引情報を抽出・集計

 

中古Q2の一社3億1,000万円で平均6,746.2万円でも中央値は3,800万円

中古はQ2の平均が6,746.2万円と突出しましたが、中央値は3,800万円でした。一社3億1,000万円の高額成約が平均へ強く影響しています。Q4は6件と少ないものの、平均3,633.3万円、中央値4,050万円で高額案件がないと市場の中心に近い数字へ戻ります。中古の相場を平均だけで語ると高く見えやすいため、築年と土地面積が近い成約へ絞ることが売却査定でも購入比較でも欠かせません。中古は物件ごとの差が大きいので、売却では建物状態を説明できる資料が価格維持に役立ちます。

 

表10　不動産情報ライブラリにおける2025年名古屋市名東区【中古戸建】四半期別成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市名東区の戸建取引情報を抽出・集計

 

3,000万～6,999万円に64件が集まり新築中古が同じ予算帯で競合する

不動産情報ライブラリでは3,000万～3,999万円23件、4,000万～4,999万円16件、5,000万～6,999万円25件で、計64件がこの範囲です。新築は3,000万～6,999万円に41件、中古も23件あり、購入者は同じ予算内で双方を比較できます。中古に必要な改修費まで含めた総額が新築に近づくなら新築へ、広さや立地の価値が上回るなら中古へという選択が起こりやすい価格構造です。価格帯が重なるほど買主は新築の保証と中古の立地・広さを天秤にかけるようになります。

 

表11　不動産情報ライブラリにおける2025年名古屋市名東区【戸建】価格帯別取引件数

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市名東区の戸建取引情報を抽出・集計

 

新築は100～149㎡36件に集中し中古は150㎡以上へ広がった

新築47件のうち100～149㎡が36件を占めました。中古は150～199㎡が13件、200㎡以上も13件あり、面積のばらつきが大きくなっています。土地を重視する買主にとって中古は有力な選択肢ですが、広い土地ほど固定資産税や外構管理、将来の手入れも増えます。新築は面積を抑える代わりに建物性能や設備の新しさを得やすく、何に予算を配分するかで向き不向きが分かれます。土地面積帯の違いは将来の建替えや再売却にも関わるため、購入時に長期視点で確認したい項目です。

 

表12　不動産情報ライブラリにおける2025年名古屋市名東区【戸建】土地面積帯別取引件数

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市名東区の戸建取引情報を抽出・集計

 

戸建分布図では新築がまとまり中古は低価格から高額まで大きく散らばる

分布図では新築が比較的狭い土地面積と価格の範囲に集まり、中古は横にも縦にも広く分散しています。これは、中古住宅が築年、土地規模、建物規模、状態によって別の商品に近いほど差が出ることを示します。図から個別の町名や建物状態は読み取れないため、点の位置だけで良し悪しを決めることはできません。中古購入では気になる物件を分布の中で位置づけた後、現地と建物調査へ進むことが大切です。分布図は中古のばらつきを把握する入口であり、最終判断は個別物件の調査へ戻すことが欠かせません。

 

図1　2025年名古屋市名東区【戸建】取引分布図

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市名東区の戸建取引情報を抽出・集計

 

 

過去5年間では新築価格が上がり中古中央値は2025年に下がった

過去5年の推移を見ると、戸建全体の平均価格は4,700万～5,300万円程度の範囲で動き、2025年は5,092.7万円でした。ただし新築は平均・中央値が上向き、中古は2025年の中央値が3,800万円へ低下しています。市場全体の平均だけでは新築と中古の別方向の動きが隠れるため、両者を分けて確認することが必要です。2025年が過去の流れのどこにあるかを新築中古別に見ます。

 

戸建全体は件数88件で2024年から増え平均価格も5,000万円台へ戻った

不動産情報ライブラリの戸建全体は2024年80件から2025年88件へ増え、平均価格も4,777.5万円から5,092.7万円へ上がりました。ただし中央値は4,800万円から4,400万円へ下がっています。平均上昇と中央値低下が同時に起きたのは、高額物件の影響と一般的な価格帯の動きが異なるためです。2026年を予測するときは、平均の回復だけを需要増の根拠にせず、価格帯ごとの成約件数を見るべきです。戸建全体の長期推移は市場規模を示しますが、新築・中古の別方向の変化を隠さないように読み分けます。

 

表13　不動産情報ライブラリにおける過去5年間の名古屋市名東区【戸建全体】成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市名東区の戸建取引情報を抽出・集計

 

新築は5年間で平均4,575.9万円から5,110.6万円へ切り上がった

新築の平均価格は2021年4,575.9万円から2025年5,110.6万円へ上昇し、中央値も4,300万円から5,000万円へ切り上がりました。その一方、平均土地面積は127.34㎡から120.11㎡へやや縮小しています。土地を大きくせず販売総額を抑えながら、建築費や性能向上を価格へ反映する供給構造がうかがえます。2026年も大幅値下げより、面積や仕様を調整して買える総額へ寄せる動きが出やすいでしょう。新築価格の上昇を考える際は、土地縮小や仕様調整で総額が抑えられていないかも同時に確認します。

 

表14　不動産情報ライブラリにおける過去5年間の名古屋市名東区【新築戸建】成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市名東区の戸建取引情報を抽出・集計

 

中古は平均5,072.2万円でも中央値3,800万円で高額物件との二極化が強い

中古の2025年平均5,072.2万円は2024年4,588.6万円を上回りましたが、中央値は4,800万円から3,800万円へ大きく下がりました。3億1,000万円など高額成約が平均を上げる一方、一般中古の中心はより低いところにあることを示します。中古売却では「名東区の中古平均5,000万円台」をそのまま自宅に当てはめず、築年や状態、土地価値の近い成約を選ぶことが特に重要です。中古中央値の低下は買いやすさにつながる一方、築古比率の上昇なら修繕負担も大きくなる可能性があります。

 

表15 不動産情報ライブラリにおける過去5年間の名古屋市名東区【中古戸建】成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより名古屋市名東区の戸建取引情報を抽出・集計

 

 

 

金利上昇と建築・修繕費が名東区の戸建購入予算を変える

名東区では2025年の不動産情報ライブラリで、新築戸建の中央値が5,000万円、戸建全体でも4,400万円でした。住宅価格が高い地域ほど、金利が少し変わっただけでも毎月返済や借入可能額への影響は大きくなります。2026年は物件価格だけでなく、政策金利、住宅ローン金利、建築・修繕費まで含めて、新築と中古の「購入後に実際に負担する金額」を比べることが欠かせません。

 

図2　住宅購入に影響する主な要因

 

短期・長期の金利上昇を見れば住宅ローンを低金利前提で考えにくい

2026年の住宅購入では、数年前と同じ低金利が続く前提で資金計画を組むのは現実的ではありません。添付資料では、主要行の短期プライムレートが2.375％、長期プライムレートが3.250％まで上昇しており、フラット35の借入金利も低金利期より高い位置にあります。住宅ローンの適用金利がこれらの数字とそのまま一致するわけではありませんが、金利環境そのものが上向いていることは読み取れます。

 

名東区では新築戸建の中央値が5,000万円に達しているため、借入額が大きい世帯ほど金利変化の影響を受けやすくなります。購入時には現在の適用金利だけでなく、借入後に金利が上がった場合でも家計に余裕が残るかまで確認しておきたいところです。

 

図3　短期プライムレート等の推移

出典：日本銀行＞長・短期プライムレート（主要行）の推移　2001年以降

出典：住宅金融支援機構＞借入金利の推移

 

政策金利1.0％程度の環境では住宅ローン金利の先行きも確認する

日本銀行は2026年6月16日に無担保コールレートを1.0％程度で推移させる方針へ変更し、その後7月31日に公表した「当面の金融政策運営について」でも金融政策の方針を示しています。したがって住宅購入では、「いずれすぐ以前の超低金利へ戻る」と決めつけず、現在の金利水準を前提に返済計画を作ることが重要です。

 

名東区の新築中央値5,000万円、中古中央値3,800万円という価格差は、単純に1,200万円安いか高いかだけで見るべきではありません。新築で借入額が増えれば金利上昇の影響も大きくなり、中古なら取得価格を抑えた分を修繕予算として残せます。新築・中古の比較では、購入価格と借入額をセットで考える必要があります。

 

図4　政策金利1.0％程度の環境

出典：日本銀行「金融市場調節方針の変更について」

 

短期プライムレート2.375％は変動金利の見直し条件を確認する材料になる

主要行の短期プライムレートは2026年8月時点で2.375％まで上昇しています。変動型住宅ローンの中には短期プライムレート等を基準金利の見直しに利用する商品があるため、店頭で提示された当初の適用金利だけを見て判断するのは十分ではありません。

 

確認したいのは、基準金利がいつ見直されるのか、優遇幅がどのように扱われるのか、金利が変わった場合に返済額へいつ反映されるのかという契約条件です。すべての住宅ローンが同じ仕組みではありません。名東区で4,000万～5,000万円台の戸建を購入する場合は、金利の小さな差でも長期間では家計へ影響するため、借入時の数字だけでなく見直し方法まで比較してください。

 

図5　主な短期プライムレートの推移と政策金利・住宅ローン金利との関係図

出典：日本銀行＞長・短期プライムレート（主要行）の推移　2001年以降より一部抜粋

 

2,500万円を30年借りても金利1％差で毎月返済は大きく変わる

添付の試算では、2,500万円を30年、元利均等、ボーナス払いなしで借りた場合、金利0.400％では月73,705円、1.400％では85,085円となります。これは現在の住宅ローン商品を示すものではなく、金利が1％違ったときに返済負担がどの程度変わるかを見るための比較例です。

 

名東区では戸建全体の中央値が4,400万円、新築では5,000万円ですから、実際の借入額が2,500万円を上回る世帯も少なくありません。購入価格だけを予算上限まで使うのではなく、金利が上がった場合の返済額も試算し、それでも教育費や修繕費を確保できる範囲を購入予算とする方が安全です。

 

図6　住宅ローン2,500万円借入時の返済額比較

出典：松屋不動産販売株式会社試算。30年・元利均等・ボーナス払いなし。0.400％と1.400％は比較用の仮定であり、将来金利の予測ではありません。

住宅ローンでお悩みの方はコチラ⇒銀行が教えない「住宅ローン変動金利型」の真実！驚愕の5年後返済額

 

月10万円の返済上限では金利上昇が購入できる価格帯を変える

毎月の返済額を10万円、返済期間35年、元利均等、ボーナス払いなしとした試算では、金利0.400％なら約3,920万円、1.400％では約3,310万円が借入可能額の目安となり、その差は約600万円規模になります。この試算も審査上の融資限度額を示すものではありませんが、返済額を一定にすると金利上昇によって借りられる金額が減ることがよく分かります。

 

名東区の戸建全体中央値4,400万円、新築中央値5,000万円と照らすと、自己資金や世帯収入によっては、新築から築浅中古へ候補を広げる、土地面積や駅距離を調整するなどの選択が必要になります。売主側にとっても、買主が融資を組みやすい価格帯に入るかどうかは反響数を左右します。

 

図7 毎月返済10万円とした場合の借入可能額比較

出典：松屋不動産販売株式会社試算。35年・元利均等・ボーナス払いなし。0.400％と1.400％は比較用の仮定であり、将来金利の予測ではありません。

ローン電卓が無くても計算出来る⇒誰でもできる！住宅ローン借入可能額の簡単な計算法を紹介します

 

建築費の高い環境は新築価格と中古戸建の修繕費の両方に影響する

国土交通省の建設工事費デフレーターでは、2026年5月の建築総合は126.4でした。2020年度平均を100とする指数ですから、建築工事を取り巻く価格水準が基準時より約26％高い位置にあることを示しています。ただし、個々の住宅建築費が一律に26％上昇したという意味ではありません。

 

新築では土地仕入れに加えて資材・設備・人件費が販売価格を下支えし、大幅な値下げを難しくします。一方、中古戸建も外壁、屋根、給湯器、水回りなどの改修費が以前より重くなりやすい環境です。新築価格5,000万円と中古価格3,800万円を比べる場合も、価格差1,200万円だけではなく、中古側に今後必要となる工事費まで加えて比較する必要があります。

 

図8　建築資材や人件費の上昇を考えるための参考図

出典：国土交通省「建設工事費デフレーター」。2020年度基準、2026年5月分は建築総合126.4・住宅総合127.1。

 

図9　建設工事費デフレーター2026年5月の指数水準

出典：国土交通省＞統計表月次（Excel形式）（令和8年7月31日付け）より一部抜粋

※2020年比で約26％も住宅の建設工事費は上がっています。近年においても、ウッドショックに始まり、半導体不足による住設機器の相次ぐ値上げ、職人不足による人件費の高騰、円高による輸入部材の高騰、更に今年に入って、エネルギー価格の上昇、ナフサショック等、住宅価格を押し上げる要因は多数存在します。

ナフサショックとは何か？⇒中東情勢と【ナフサショック】で読む住宅価格上昇時代の売買判断基準

 

中古戸建は購入価格に今後10年の修繕費を加えると本当の価格差が見える

名東区では2025年の中古戸建中央値が3,800万円で、新築中央値5,000万円より総額を抑えやすい一方、中古は物件ごとの状態差が大きくなります。築年数だけで判断せず、屋根・外壁、防水、水回り、給湯器、耐震性、断熱性能、設備交換履歴を確認し、購入直後に必要な工事と5～10年後に必要な工事を分けて考えてください。

 

例えば購入価格を抑えられても、短期間に外壁・屋根・水回りが重なれば新築との差は縮まります。反対に、主要設備や外装が更新済みで土地条件も良ければ、中古の価格差を住宅ローンの圧縮や将来の修繕積立へ回せます。名東区では「新築か中古か」ではなく、購入後10年間に家から出ていく総額で比べる方が実態に合います。

 

図10　中古戸建で確認したい主な修繕項目

出典：松屋不動産販売株式会社 作成資料

 

図11　新築戸建と中古戸建を購入後の総支出で比べる視点

出典：住宅取得時・保有時の一般的な費用項目を踏まえて整理。

 

 

2026年の名東区戸建市場は新築中古とも価格より条件の納得感が問われる

2025年は新築と中古の平均が接近しましたが、2026年に両者が同じ方向へ動くとは限りません。新築は建築費に支えられ、中古は土地価値と建物状態で価格差が広がります。金利上昇によって買主の総予算には上限が生まれるため、単純な全面高ではなく、価格に見合う理由がある物件へ需要が集中する展開を想定します。予測は高額中古の偶然性を残し、中心帯を重視して組み立てます。中心価格帯を軸に2026年の方向を組み立てます。

 

戸建全体の流通は前年並みを軸に4,000万円台を中心とする展開を想定する

レインズ121件、不動産情報ライブラリ88件と収録件数は異なりますが、両方で4,000万円台の厚みが確認できます。2026年は借入金利の上昇で予算が締まりやすい状況がある一方、名東区の既存住宅地としての流通は続くと考えます。件数は前年並みから小幅減を基本線とし、中央値は4,000万～4,600万円程度を中心レンジに置きます。高額中古が成約する年は平均が大きく上振れるため、平均値の予測は幅を持たせて見る必要があります。市場全体の件数が横ばいでも、価格に納得感のある物件とそうでない物件では販売期間の差が広がります。

 

新築は4,300万～5,300万円前後で総額を抑えた商品が選ばれやすい

レインズ新築中央値4,360万円、不動産情報ライブラリは5,000万円でした。過去5年の上昇と建築費を考えると、新築が大きく値崩れするより、4,300万～5,300万円前後で土地面積や建物の仕様を調整した物件が中心になりやすいと見ます。5,000万円超では月々返済の負担感が増すため、駅距離、駐車場、間取り、住宅性能に価格差の理由が必要です。完成在庫が増える局面では個別値引きが出ても、市場全体の値下げとは分けて考えます。新築は完成時期や在庫状況で値引きが出るため、個別値下げと相場全体の下落を区別して見ます。

 

中古は3,500万～4,800万円の実需帯と高額邸宅を分けて見るべき

中古の中央値は3,800万～4,150万円であり、一般的な実需層には新築より総額を抑える余地があります。一方で植園町や一社のような高額成約があり、土地・建物条件に優れた中古は別市場として動きます。2026年は3,500万～4,800万円前後の実需中古に需要を集めやすいでしょう。対して築年が進み改修費がかさむ住宅では、価格面の調整が成約条件になりやすくなります。高額中古は希少性と状態の説明ができるかが成約の鍵です。中古の価格レンジは広いので、予算だけでなく希望する土地面積と改修許容額を先に決めると探しやすくなります。

 

駅距離だけでなく土地の広さと修繕履歴を説明できる物件が強くなる

名東区では新築は土地面積がまとまり、中古は広い土地を含むため、比較軸が価格だけでは足りません。2026年は買主が借入額を絞るほど、「なぜこの価格なのか」が説明できる物件に反響が集まります。中古なら点検・修繕履歴、リフォーム内容、駐車条件、新築なら土地配置と建物性能が重要です。弱点がある物件でも事前に費用や対応策を示せれば、購入後の不確実性を減らし、価格交渉を抑えられる可能性があります。価格説明の材料が多い物件ほど買主が購入後を想像しやすく、反響から申込みまで進みやすくなります。

 

 

2026年に戸建を売却・購入するなら新築中古の比較軸をそろえる

売主は自宅と同じ価格帯で買主が何を比較するか、買主は物件価格以外にどの費用が発生するかを整理する必要があります。名東区では4,000万～6,000万円台で新築と中古が重なるため、別々の市場だと考えると判断を誤ります。売却では土地と建物の価値を分け、購入では取得後10年程度の費用まで視野に入れると、選択の優先順位が見えやすくなります。売主と買主では同じ数字でも使い方が違う点を整理します。

 

中古売却は築年数より土地価値と手入れ状況を具体的に伝える

中古戸建の最高価格が新築を大きく上回る名東区では、築年だけで価値を判断できません。土地面積、接道、建物の構造・規模、過去の修繕、設備交換の記録を整理し、買主が将来費用を見通せる状態にします。リフォームをしていないことが必ずしも弱点ではなく、購入者が好みに合わせて改修できる余地として評価される場合もあります。売る前に大規模工事を決めず、費用対効果を査定と合わせて検討してください。修繕履歴を残している住宅は、維持管理の実態を伝えられるため築年だけで評価されにくくなります。

 

売出価格は高額邸宅ではなく同じ買主層が比較する競合から決める

植園町1億5,800万円や一社3億1,000万円は名東区の上値を示しますが、4,000万円台の戸建の価格根拠にはなりません。買主は予算内で新築・中古を横断して比較するため、同じ価格帯の競合物件が実質的な相手です。販売開始時に高く置きすぎると、新築も含む候補一覧から外れる可能性があります。価格の強気・弱気ではなく、反響が得られる比較レンジの中で物件固有の価値を上乗せする考え方が有効です。販売時は同価格帯の新築在庫も確認し、買主が何と比較するかを把握してから訴求点を決めます。

 

新築購入は価格だけでなく土地面積と将来売却のしやすさも見る

新築は100～149㎡に成約が集中しており、限られた土地を効率よく使う商品が主流です。購入時は最新設備や保証だけでなく、駐車のしやすさ、道路、隣地との距離、将来増改築の余地を確認します。建物は年数とともに価値が変わるため、長期的には土地条件が売却しやすさを左右します。金利が上がる局面ほど購入総額を抑えたくなりますが、将来手放す可能性があるなら価格だけで妥協しない方がよい条件があります。新築では将来の土地価値、中古では建物状態という異なるリスクを同じ資金計画の中で比較します。

 

中古購入はインスペクションと改修見積りを申込み前に揃える

中古は価格の幅が大きいため、安い理由を把握することが重要です。可能であれば建物状況調査を活用し、雨漏り、腐食、シロアリ、給排水、外装、防水などを確認します。加えて水回りや内装の改修見積りを取り、購入価格と合算して新築と比較します。状態が良ければ中古の広い土地や好立地が大きな魅力になりますし、修繕が重ければ価格交渉の根拠になります。感覚ではなく費用を数字にすることが判断を助けます。建物状況調査は価格交渉のためだけでなく、購入後の修繕計画を立てる材料としても有効です。

 

図12　新築戸建と中古戸建を購入後の総支出で比べる視点

出典：住宅取得時・保有時の一般的な費用項目を踏まえて整理。

 

 

名古屋市名東区の戸建売買で迷いやすい質問

名東区の戸建は新築と中古の平均価格が近く、高額中古も存在するため、一般的な「新築は高い、中古は安い」という説明だけでは足りません。買主は総予算と建物状態、売主は土地価値と競合物件を見ながら判断する必要があります。2025年の成約構造を基に、2026年に実際の相談で論点になりやすい四つの質問へ答えます。FAQでは実際の資金計画と査定に結びつく回答を優先します。

 

FAQ1　名東区では中古戸建を買うメリットが小さいのでしょうか

平均価格だけなら新築と中古は近いですが、中央値は中古の方が低く、土地面積は中古の方が大きい傾向です。つまり中古には、同じ総額で広い土地や好立地を選べる可能性があります。一方で修繕費が必要な物件もあるため、価格差だけでは判断できません。建物状況と改修見積りを確認し、購入後総額が新築より合理的か、希望する立地や広さを得られるかで選ぶのが適切です。中古の魅力は価格だけでなく成熟した街並みや土地の広さにもあり、その価値を数字以外でも確認します。

 

FAQ2　築年数が古い戸建でも名東区なら高く売れますか

築古でも土地条件や建物規模、維持状態によって高く評価されることはあります。ただし高額中古の一例を自宅へそのまま当てはめるのは危険です。中古の中央値はレインズ4,150万円、不動産情報ライブラリ3,800万円で、高額成約との距離があります。査定では土地としての価値と建物としての価値を分け、解体前提・現況利用・リフォーム前提の買主を想定して売り方を比較すると判断しやすくなります。高額中古がある地域ほど、築年だけでなく土地価値の比率を査定時に意識することが重要です。

 

FAQ3　2026年は新築戸建の値下がりを待った方が得ですか

建築費や土地仕入れが高い環境では、待てば市場全体が大幅に安くなるとは限りません。完成在庫や販売時期による個別値引きはあり得ますが、金利が上がれば物件価格が少し下がっても月々返済が増えることがあります。購入時期は価格だけでなく、現在の家賃、家族計画、自己資金、金利条件を含めて比較してください。希望条件に合う物件が出たときに無理なく買える資金計画を先に作る方が現実的です。売却前の工事は市場価値を上げる部分と単なる好みの部分を分け、回収可能性を見て判断します。

 

FAQ4　変動金利の5年ルールと125％ルールがあれば安心ですか

これらのルールはすべての金融機関や商品に共通する制度ではありません。また、返済額の急上昇を抑える仕組みがあっても、利息負担そのものがなくなるわけではありません。住宅ローンを選ぶ際は適用条件、元金の減り方、金利見直し時期を商品ごとに確認してください。名東区では4,000万～5,000万円台の借入を検討するケースも多いため、将来金利を上乗せした返済試算まで行うことが大切です。購入予算は金融機関の上限ではなく、家計に余裕を残せる返済額から決める方が長期的には安全です。

 

図13　金利が上がり続けると『未払い利息』が発生するかも・・・

5年ルール・125％ルールについてはコチラ⇒住宅ローン元金均等返済には5年・125％ルール適用されないって本当？

 

 

松屋不動産販売株式会社 代表取締役 佐伯慶智からのアドバイス

名東区の戸建は、新築か中古かという分類より「その価格で何を買えるか」を丁寧に比べる地域だと考えています。2025年は平均価格が接近する一方、中古には土地・建物の規模が大きい高額物件もありました。売却では自宅の強みを買主の比較軸へ落とし込み、購入では住宅ローンと修繕費を一つの総額にして検討することが、2026年の失敗を防ぎます。価格だけでなく期間と将来費用まで含めて助言します。

 

売主は土地価値と建物価値を分けると価格の説明力が上がります

中古戸建の査定では、建物が古いから低い、築浅だから高いと単純化しません。土地面積、接道、道路方向、形状、周辺環境を確認し、その上で建物の築年、構造、維持管理、改修履歴を評価します。名東区のように高額中古が存在する地域では、土地の比重が大きい物件もあります。買主に対し「土地にいくら、建物にいくらの価値を見ているか」を説明できると、価格交渉でも根拠を示しやすくなります。同一条件の成約が少ない場合は、土地面積・築年・道路条件を一つずつそろえて比較範囲を広げます。

 

買主は新築の安心と中古の広さを同じ10年総額で比べてください

新築は当面の大規模修繕が少なく保証も使いやすい反面、土地がコンパクトな傾向があります。中古は広い土地や成熟した住宅地を選べる一方、設備更新が早く来る場合があります。購入価格に諸費用、住宅ローン利息、想定修繕費を加え、少なくとも向こう10年程度の総額を並べると比較が公平になります。どちらが得かではなく、ご家族が何へお金を使いたいかを明確にすることが選択の軸です。総額比較では購入諸費用や引越し費用も含めると、新築中古の実質差をより正確に把握できます。

 

売却前のリフォームは査定額と回収見込みを比べてから決めます

売る前に数百万円を掛けて全面改修しても、その費用が成約価格へ同額上乗せできるとは限りません。買主が自分でリフォームしたい場合は、未改修の方が選ばれることもあります。清掃や小修繕で印象を整えるのか、設備交換まで行うのか、現況で価格を抑えて出すのかを比較すべきです。家デパ知立店では、売却査定と想定買主を整理したうえで、工事をする・しない両方の販売戦略を検討します。買換えでは売却時期と購入時期のずれが資金繰りへ影響するため、ローン残債を先に確認しておきます。

 

住宅ローンは物件探しより先に金利上昇後の返済上限を確認してください

気に入った物件が見つかってから借入額を決めると、希望条件と資金計画の調整が難しくなります。先に現在金利と上昇時の返済額を試算し、教育費や車、将来修繕費を払っても余裕が残る月額を決めてください。その上限が分かれば、新築・中古のどこを比較すべきかが明確になります。家デパ知立店では物件紹介だけでなく、住宅ローンや買換えを含めた資金計画からご相談いただけます。市場予測は個別物件の成約保証ではないため、売り出した後の反響を見て価格戦略を調整する余地を残します。

 

 

まとめ　2026年は新築中古の価格差より内容差を見極める年になる

2025年の名東区は、新築と中古の平均価格が接近し、中古の高額成約が市場の上値を作りました。2026年は金利と修繕費の負担が強まることで、「中古だから割安」「新築だから安心」という単純な選び方はさらに通用しにくくなります。土地、建物、改修、住宅ローンを一体で比較し、価格に見合う理由があるかを確認することが売却・購入双方の基本です。最後に2025年の特徴を2026年の行動へつなげます。

 

新築は総額管理、中古は状態確認が成約の分かれ目になる

新築は4,000万～5,000万円台で買主の返済負担が重くなりやすく、価格と土地・建物条件のバランスが重要です。中古は3,000万円台から高額邸宅まで幅があるため、近似成約と建物状態の確認が欠かせません。2026年に売れるのは「安い物件」だけではなく、購入後に掛かる費用まで見通せて、価格の納得感が高い物件です。売主は情報を整え、買主は総額を数字にすることから始めてください。相談時には売却理由や購入期限まで共有いただくと、価格だけでなく期間を含めた現実的な選択肢を提示できます。

 

名東区の戸建売却と購入は家デパ知立店で条件を並べて比較できます

戸建を売却する方には、土地・建物を分けた査定、競合新築も含む販売価格、リフォームの必要性を整理します。購入する方には、新築と中古を同じ資金計画で比較し、住宅ローンと将来修繕まで含めた選択肢をご案内します。松屋不動産販売株式会社　家デパ知立店では、売却と購入を同じ結論へ誘導せず、それぞれの目的に合わせて判断材料を作ります。具体的な物件がなくても早めにご相談ください。最終判断は「今の価格」と「将来掛かる費用」を同じ表に並べると、新築中古の優先順位が明確になります。

 

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