愛知郡東郷町戸建売買市場2026年予測中央値で読む新築中古価格差

「レインズで見た中古戸建の平均価格は、なぜ新築より高かったのだろうか」

「住宅ローン金利が上がるなか、東郷町ではどの価格帯を比較すればよいのか」

 

2025年の愛知郡東郷町では、レインズの中古戸建1件に成約価格143,399万円（14億3,399万円）という記載がありました。しかし、同じ物件の販売図面には価格3,399万円と表示され、所在地、2022年6月の築年月、91.91㎡の建物面積も一致しています。成約金額そのものの訂正は確認できていないため、この記事では当該1件を3,399万円と仮定した再集計値を示します。その場合、レインズ58件の平均は3,278.9万円、新築24件は3,742.7万円、中古34件は2,951.5万円です。不動産情報ライブラリ37件の新築平均3,890.9万円、中古2,706.7万円は一切変更していません。両資料を混同せず、中心価格帯と建物状態を見ながら、2026年の売却価格と購入予算を考えます。

 

図1　成約価格を修正した物件資料

※おそらくは誤記載であると思われますが、実際に14億3,399万円で取引されていた場合はご容赦ください。

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2025年の東郷町戸建市場は成約価格の記載疑義を踏まえて新築中古を比べる

レインズに登録された2025年の戸建58件のうち、物件番号【200132511383】は原票価格と販売図面の価格に大きな食い違いがあります。成約価格の確証はないため、3,399万円に置き換えた数値は「仮修正に基づく再集計」として扱い、正式な訂正済みのレインズ統計とは区別します。この前提で新築24件と中古34件の価格差を読み直すと、昨年の成約の姿が変わります。

 

価格の記載疑義を明示した再集計では戸建全体平均3,278.9万円となる

レインズ58件の平均成約価格は、原票記載値のままなら5,692.7万円ですが、疑義のある1件を3,399万円と仮定すると3,278.9万円になります。中央値も新たに並べ直して3,320.0万円で、平均とほぼ近い水準です。誤記の可能性がある数字に市場分析を引っ張られないようにする一方、別の高額成約である大字和合の1億1,100万円は変更していません。実際に自宅の価格を考える際は、この年間数値に加え、築年や土地面積が近い成約を確認してください。

 

不動産情報ライブラリでは新築3,890.9万円と中古2,706.7万円に差がある

不動産情報ライブラリは37件で、新築22件、中古15件です。新築の平均は3,890.9万円、中央値3,450.0万円、中古は平均2,706.7万円、中央値2,800.0万円でした。この資料には今回のレインズの価格疑義はなく、既存の集計と分布図をそのまま掲載しています。レインズを仮修正した後も二つの資料で中古は新築より平均価格が低く、価格差を手掛かりに物件を比較できます。ただし、築年数や屋根・設備の交換時期によって購入後の支出が変わる点は忘れないでください。

 

2026年は新築の価格維持と中古の状態差が同時に意識される

仮修正後のレインズでは新築の平均3,742.7万円、中古2,951.5万円です。新築の中央値3,735.0万円と中古2,699.0万円の差もあり、新築と中古には価格の開きがあります。金利が上がれば月返済を抑えられる中古へ目が向きますが、築年が古ければ屋根や外壁、水回りの工事費が発生することもあります。2026年は購入価格だけを見て安い方を選ぶより、初期修繕と将来の維持費を含めて比較したい市場です。

 

二つの資料は合算せず価格差と収録物件の違いを確かめる

レインズ58件と不動産情報ライブラリ37件は収録範囲が異なるため、合計95件を市場の取引件数とは扱いません。今回の仮修正後は、レインズの新築平均3,742.7万円に対し中古平均2,951.5万円となり、不動産情報ライブラリの新築3,890.9万円・中古2,706.7万円と同じ方向の価格差が確認できます。ただし、平均額が一致するわけではありません。中央値や物件の築年、土地条件まで比べ、実際の売買に適した成約事例を絞り込んでください。

 

 

レインズ58件から新築24件と中古34件の成約構造を読む

レインズの個票は物件番号と成約時期、町名、建物面積まで確認できる利点があります。その一方、1件の登録価格に疑義が生じた場合、平均価格や最高価格、価格帯別件数まで連動して変わります。今回の再集計は当該物件を3,399万円と仮定した試算値として明記し、四半期別・新築中古別の区分を崩さず比較します。原票の正式訂正が確認されれば、再集計値も改めて更新する必要があります。

 

年間区分では新築中央値3,735万円と中古中央値2,699万円に約1,036万円の差

新築24件は平均3,742.7万円、中央値3,735.0万円で、価格の中心が3,000万円台後半にあります。中古34件は疑義のある1件を仮修正すると平均2,951.5万円、中央値2,699.0万円です。新築と中古の平均差は791.2万円、中央値差は1,036.0万円でした。年間最高価格は大字和合で成約した中古戸建の1億1,100万円で、新築最高は和合ケ丘の4,480万円です。大字和合の高額取引を一般住宅の標準と混同せず、築年と面積が近い成約同士で比較することが実務的です。

 

表1　レインズにおける2025年愛知郡東郷町【戸建】年間区分集計（疑義1件の価格を仮修正）

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より愛知郡東郷町の戸建取引情報を抽出・集計

注：表1・表3・表4・表5の価格に関する数値は、レインズ原票143,399万円（14億3,399万円）の1件を販売図面の価格3,399万円と仮定して再計算した参考値です。成約価格の正式な訂正は未確認です。元の物件番号・成約日・区分・面積・町名は変更していません。

 

新築はQ3平均3,982.9万円で和合ケ丘4,480万円が年間最高

新築はQ1からQ4まで6件、4件、7件、7件と年間を通して成約がありました。Q3は平均3,982.9万円、中央値4,090.0万円で最も高く、和合ケ丘の4,480万円が新築年間最高です。Q4は平均3,504.3万円まで下がり、同じ新築でも供給された立地や土地面積で価格帯が変わっています。2026年の売主・購入者は、年間平均だけでなく、同じ分譲規模・土地面積・完成時期の成約を優先して比較する必要があります。

 

表2　レインズにおける2025年愛知郡東郷町【戸建】新築戸建 四半期別成約データ

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より愛知郡東郷町の戸建取引情報を抽出・集計

 

中古Q1平均は仮修正後2,919.7万円となり中央値3,030万円に近づく

中古の2025年Q1は6件です。原票記載の143,399万円をそのまま使うと平均26,253.0万円ですが、同一物件の販売図面を根拠に3,399万円と仮定すれば平均2,919.7万円となり、中央値3,030.0万円に近づきます。Q1の最高価格も大字春木の3,399万円へ変更されます。Q2は平均2,603.0万円、Q3は大字和合の1億1,100万円を含んで平均3,522.8万円、Q4は2,686.6万円です。年間を通じて中古の成約は2,000万円台を中心としつつ、高額な個別住宅も見られました。

 

表3　レインズにおける2025年愛知郡東郷町【戸建】中古戸建 四半期別成約データ（疑義1件の価格を仮修正）

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より愛知郡東郷町の戸建取引情報を抽出・集計

注：表1・表3・表4・表5の価格に関する数値は、レインズ原票143,399万円（14億3,399万円）の1件を販売図面の価格3,399万円と仮定して再計算した参考値です。成約価格の正式な訂正は未確認です。元の物件番号・成約日・区分・面積・町名は変更していません。

 

戸建全体Q1平均は3,290.2万円でQ3最高1億1,100万円とは区別する

戸建全体ではQ3が17件と最多で、平均3,712.2万円、中央値3,580.0万円でした。Q1は12件で、当該中古戸建の価格を3,399万円と仮定すると平均3,290.2万円、中央値3,389.5万円です。Q1の最高は兵庫の新築4,080万円へ変わります。Q2平均2,990.5万円、Q4平均3,044.3万円も踏まえると、Q3は大字和合の1億1,100万円を含むため平均が高い一方、中央値も他の四半期より高いことが分かります。単独の高額成約と多数の住宅が成約した価格帯を分けて読みたいところです。

 

表4　レインズにおける2025年愛知郡東郷町【戸建】戸建全体 四半期別成約データ（疑義1件の価格を仮修正）

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より愛知郡東郷町の戸建取引情報を抽出・集計

注：表1・表3・表4・表5の価格に関する数値は、レインズ原票143,399万円（14億3,399万円）の1件を販売図面の価格3,399万円と仮定して再計算した参考値です。成約価格の正式な訂正は未確認です。元の物件番号・成約日・区分・面積・町名は変更していません。

 

3,000万～3,999万円は仮修正後25件で中古9件を含む

疑義のある中古1件を3,399万円として価格帯を入れ直すと、3,000万～3,999万円は25件となり、新築16件・中古9件を含みます。2,000万～2,999万円は18件で、そのうち17件が中古でした。一方、1億円以上は大字和合の中古1件だけになります。訂正前の3,000万円台24件・1億円以上2件という構成とは異なりますが、年間58件という件数は変わりません。売主は価格帯の厚みを参考にしながら、建物状態による差額を説明できる価格設定を考えてください。

 

表5　レインズにおける2025年愛知郡東郷町【戸建】価格帯別取引件数（疑義1件の価格を仮修正）

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より愛知郡東郷町の戸建取引情報を抽出・集計

注：表1・表3・表4・表5の価格に関する数値は、レインズ原票143,399万円（14億3,399万円）の1件を販売図面の価格3,399万円と仮定して再計算した参考値です。成約価格の正式な訂正は未確認です。元の物件番号・成約日・区分・面積・町名は変更していません。

 

100～199㎡が48件を占め土地の広さは新築中古とも住宅規模へ集中

土地面積帯では100～149㎡が27件、150～199㎡が21件で、合わせて58件中48件です。新築は100～149㎡が16件と最も多く、中古は150～199㎡が14件で厚みがあります。200㎡以上は少数ですが、広い敷地の中古は建物規模や土地価値によって価格が上がることがあります。土地面積だけで戸建価格を決めず、建物面積、築年、改修履歴と合わせて比較することが、売却査定でも購入判断でも欠かせません。

 

表6　レインズにおける2025年愛知郡東郷町【戸建】土地面積帯別取引件数

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より愛知郡東郷町の戸建取引情報を抽出・集計

 

 

不動産情報ライブラリ37件と分布図で新築中古の相場を確かめる

不動産情報ライブラリでは2025年の成約が37件あり、新築22件・中古15件です。新築平均3,890.9万円、中古平均2,706.7万円という数値と、四半期・価格帯・土地面積帯、37点の分布図はすべて元資料どおりです。仮修正後のレインズとは件数も平均価格も違いますが、新築の方が中古より平均価格が高いという共通点があります。売却・購入時には取引の中心となった価格と広さを、それぞれの資料で確かめることができます。

 

年間37件では戸建全体中央値3,200万円が新築中古の境目に近い

不動産情報ライブラリ側の37成約を並べると、価格の中心を示す中央値は3,200.0万円で、全体平均は3,410.8万円です。新築22件は中央値3,450.0万円、中古15件は2,800.0万円で、全体中央値は両者の間に位置します。最高価格は新築の和合ケ丘7,300万円、中古は兵庫4,200万円です。平均価格だけを見るより、3,000万円前後を境に中古から新築へ選択肢が変わる市場と理解した方が実務的です。売主は自宅がどちらの比較群に入るかを築年と状態から整理してください。

 

表7　不動産情報ライブラリにおける2025年愛知郡東郷町【戸建】年間区分集計

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより愛知郡東郷町の戸建取引情報を抽出・集計

不動産情報ライブラリの活用についてはコチラ⇒不動産購入前必見！不動産情報ライブラリの上手な活用法

 

※不動産情報ライブラリの成約データには、新築戸建と中古戸建の区分がされていないため、建築年が2024年、2025年とされているものを『新築戸建』、2023年以前の建築されたものを『中古戸建』として集計しています。

 

戸建全体はQ4が15件で最多だが中央値は2,900万円まで低下した

Q4は15件で年間最多でしたが、平均3,246.7万円、中央値2,900.0万円とQ1の中央値3,600万円より低くなりました。件数が多い四半期ほど価格が高いわけではなく、供給された新築・中古の構成で水準は変わります。Q1の最高7,300万円は和合ケ丘、Q4最高5,100万円は春木台です。2026年の市場を見るときも、件数増加を価格上昇と短絡せず、新築比率と高額成約の有無を確認する必要があります。

 

表8　不動産情報ライブラリにおける2025年愛知郡東郷町【戸建】戸建全体 四半期別成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより愛知郡東郷町の戸建取引情報を抽出・集計

 

新築Q4は中央値4,250万円まで上がり春木台5,100万円が上値を形成

新築はQ1とQ4が各8件で、Q4の平均4,012.5万円、中央値4,250.0万円が高水準でした。Q3は2件のみで中央値3,050万円と低く、四半期ごとの供給内容で数値が大きく動いています。年間最高はQ1の和合ケ丘7,300万円です。2026年の新築は、同じ東郷町でも土地面積や分譲仕様で価格が分かれるため、町全体の平均だけで値ごろ感を判断せず、近い完成時期・広さ・住宅性能の比較が必要です。

 

表9　不動産情報ライブラリにおける2025年愛知郡東郷町【戸建】新築戸建 四半期別成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより愛知郡東郷町の戸建取引情報を抽出・集計

 

中古はQ1中央値3,600万円からQ4の2,500万円まで条件差が広がった

中古はQ1が2件で中央値3,600万円、Q4は7件で2,500万円でした。年間最高は兵庫4,200万円で、Q3には兵庫と大字和合で3,200万円の最高成約が確認されています。中古は築年だけでなく、建物状態、リフォーム、駐車台数、土地の広さで価格差が大きくなります。売却時は新築相場へ単純に近づけるのではなく、買主が購入後に必要とする修繕費を含めても納得できる価格かどうかが2026年の成約力を左右します。

 

表10　不動産情報ライブラリにおける2025年愛知郡東郷町【戸建】中古戸建 四半期別成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより愛知郡東郷町の戸建取引情報を抽出・集計

 

3,000万～3,999万円17件が中心で新築13件と中古4件が重なる

価格帯は3,000万～3,999万円が17件で最多となり、新築13件、中古4件が含まれます。2,000万～2,999万円は中古8件が中心で、新築は1件のみです。4,000万円台は新築6件、中古1件で、価格が上がるほど新築比率が高くなります。買主にとって3,000万円台は新築と築浅中古を比較しやすい帯です。中古売主はリフォーム履歴や土地条件を整理し、「新築との差額に見合う価値」を具体的に示す必要があります。

 

表11　不動産情報ライブラリにおける2025年愛知郡東郷町【戸建】価格帯別取引件数

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより愛知郡東郷町の戸建取引情報を抽出・集計

 

150～199㎡が16件で最多、100～149㎡13件と合わせて住宅用地が主流

土地面積帯は150～199㎡が16件、100～149㎡が13件で、37件中29件が100～199㎡です。新築はこの二帯に18件、中古は11件あり、土地の広さは両者で大きく離れていません。つまり新築・中古の価格差は、土地面積だけでなく建物の築年、仕様、状態による影響が大きいと読めます。購入時は敷地の広さだけで「中古の方が得」と判断せず、建物価値と今後の改修費を分けて見ることが重要です。

 

表12　不動産情報ライブラリにおける2025年愛知郡東郷町【戸建】土地面積帯別取引件数

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより愛知郡東郷町の戸建取引情報を抽出・集計

 

分布図では新築が3,000万円台後半、中古は2,000万円台を中心に広がる

戸建分布図では37件の位置関係を、新築22件と中古15件に分けて確認できます。新築は3,000万円台から4,000万円台へまとまり、中古は2,000万円台を中心に幅広く分散しています。土地面積が大きいから必ず高いわけではなく、同程度の敷地でも価格差があります。売主は自宅と近い点の集まりを出発点にし、築年や建物状態で補正する方が現実的です。買主も価格差の理由を物件ごとに確認し、安さだけで結論を出さないようにします。

 

図2　2025年愛知郡東郷町【戸建】取引分布図

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより愛知郡東郷町の戸建取引情報を抽出・集計

 

 

過去5年間で新築価格は緩やかに低下し中古は2,000万円台を保った

過去5年の不動産情報ライブラリを見ると、2021年から2025年にかけて戸建全体と新築の平均成約価格は低下しています。中古は価格が年ごとに上下しつつ2025年の中央値が2,800万円でした。これらは今回のレインズ仮修正とは無関係の公的データであり、数値は変更していません。単年の高額な個別住宅に目を奪われるより、件数の推移と新築中古の構成を一緒に確認することで、2026年の売却・購入予算の基準を考えやすくなります。

 

戸建全体平均は2021年3,967.4万円から2025年3,410.8万円へ低下

過去5年の戸建全体は46件、35件、21件、32件、37件と推移し、2025年は前年より件数が増えました。平均価格は2021年3,967.4万円から2025年3,410.8万円へ下がり、中央値も3,750万円から3,200万円へ低下しています。これは需要消失を意味するというより、成約する住宅の価格構成が変わった結果と読むべきです。2026年も3,000万円台前半を中心に、築浅・好条件住宅が上振れする構造が続く可能性があります。

 

表13　不動産情報ライブラリにおける過去5年間の愛知郡東郷町【戸建全体】成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより愛知郡東郷町の戸建取引情報を抽出・集計

 

新築平均は5年間で約509万円低下し2025年中央値は3,450万円

新築平均は2021年4,400.0万円、2022年4,245.8万円、2023年4,115.4万円、2024年3,994.4万円、2025年3,890.9万円と緩やかに低下しました。中央値も2024年3,800万円から2025年3,450万円へ下がっています。土地や建物のコンパクト化、供給エリアの違いなどが価格へ影響している可能性があります。2026年に新築が一段安くなると決めつけず、供給される分譲商品の広さと仕様が前年と同じかを確認することが大切です。

 

表14　不動産情報ライブラリにおける過去5年間の愛知郡東郷町【新築戸建】成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより愛知郡東郷町の戸建取引情報を抽出・集計

 

中古平均は2,700万～2,900万円台で推移し2025年も大きく崩れていない

中古は2021年平均2,869.2万円、2022年2,800.0万円、2023年2,972.5万円、2024年2,964.3万円、2025年2,706.7万円です。中央値も2,700万～3,100万円の範囲で推移し、2025年は2,800万円でした。新築価格が高いほど中古の総額メリットは意識されやすい一方、築古では修繕費が必要です。2026年は価格だけでなく、建物診断、修繕履歴、設備更新の有無が中古の売れやすさを分ける要素になりそうです。

 

表15　不動産情報ライブラリにおける過去5年間の愛知郡東郷町【中古戸建】成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより愛知郡東郷町の戸建取引情報を抽出・集計

 

 

 

政策金利1.25％への引き上げと建築費が戸建の負担を変える

2026年9月18日、日本銀行は短期金利の誘導目標を1.00％程度から1.25％程度へ引き上げました。住宅ローンの適用金利に同じ幅が直ちに反映されるとは限りませんが、借入額の大きい新築では毎月の返済負担が、中古では返済に加えて改修費の確保が課題になります。東郷町の新築・中古の価格差を考える際も、現在の金利と上昇した場合の返済額、購入後の工事費を同じ家計の中で比較しましょう。

 

図3　住宅購入に影響する主な要因

 

金利上昇を見込み新築中古の返済と修繕費を一緒に比べる

2025年の東郷町では、レインズの新築中央値3,735万円と中古中央値2,699万円に1,036万円の差がありました。ただし中古を選べば差額が全額手元に残るわけではありません。給湯器、水回り、屋根・外壁などの工事が近ければ、購入後にまとまった支出が必要です。金利が上昇する場面でも修繕資金を確保できるかを考え、借入額、月返済、購入時の諸費用と将来の修繕予備費をまとめて比べてください。新築についても固定資産税や長期の修繕に備える必要があります。

 

図4　住宅購入に影響する主な要因

出典：松屋不動産販売株式会社 家デパ作成資料

 

政策金利1.25％への引き上げで変動金利の見直し条件を確認する

日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、無担保コールレート翌日物を1.25％程度へ誘導する方針を決めました。7月時点の1.00％程度から0.25ポイントの引き上げです。政策金利と住宅ローンの適用金利は同じ数字ではなく、変動金利の改定時期も金融機関によって異なります。短期プライムレートを基準とする商品では、その変更の有無や優遇幅、返済額の見直し時期まで確認しましょう。東郷町で新築を借入中心に購入する場合も、中古の改修費を住宅ローンに組み込む場合も、金利上昇後の月返済を事前に試算してください。

 

図5　政策金利と住宅ローンの確認ポイント

出典：日本銀行「金融市場調節方針の変更（2026年9月金融政策決定会合）」（2026年9月18日）より抜粋

 

月10万円の返済上限でも金利差で借入可能額が約610万円変わる

毎月の返済額を10万円に固定し、35年間の元利均等・ボーナス返済なしで試算すると、年0.4％なら借入元金は約3,920万円、年1.4％なら約3,310万円です。同じ返済上限でも約610万円の差が生じます。これは住宅ローン金利の比較例であり、政策金利1.25％を住宅ローンへ直接当てはめた計算ではありません。レインズの新築中央値3,735万円と中古2,699万円の間には1,036万円の開きがあり、借入可能額の変化が候補の価格帯を変えることもあります。売主も、現在の借入条件で物件を検討できる買主層を意識したいところです。

 

図6　毎月10万円返済時の借入可能額比較

出典：松屋不動産販売株式会社試算。35年・元利均等・ボーナス払いなし。0.400％と1.400％は比較用の仮定であり、将来金利の予測ではありません。

ローン電卓が無くても計算出来る⇒誰でもできる！住宅ローン借入可能額の簡単な計算法を紹介します

 

2,500万円借入の返済差は月約1.14万円で修繕費にも影響する

2,500万円を30年・元利均等、ボーナス返済なしで借りる比較例では、年0.4％なら月約7.37万円、年1.4％なら約8.51万円です。差は月約1.14万円で、年間約13.7万円に相当します。試算の0.4％と1.4％は政策金利ではなく、住宅ローン金利の仮定です。中古購入では毎月の返済が増えた後でも、外壁塗装や給湯器交換などへ備える積立を続けられるかを確認してください。新築でも将来の修繕費が不要になるわけではありません。売出価格と借入額が同じでも、金利の条件によって手元に残る金額は変わります。

 

図7　2,500万円借入時の返済額比較

出典：松屋不動産販売株式会社試算。30年・元利均等・ボーナス払いなし。0.400％と1.400％は比較用の仮定であり、将来金利の予測ではありません。

住宅ローンでお悩みの方はコチラ⇒銀行が教えない「住宅ローン変動金利型」の真実！驚愕の5年後返済額

 

金利が上がっても5年ルールがあれば安心とは限らない

変動型住宅ローンの5年ルールや125％ルールは、返済額の見直し方を定める仕組みですが、すべての金融機関や商品にあるわけではありません。返済額を一定期間据え置く商品でも、金利が上昇すると毎月返済のうち利息の割合が増え、元金が減りにくくなる場合があります。契約前に基準金利と優遇幅、適用金利の更新日、返済額の再計算方法を確認しましょう。東郷町で中古を購入するなら、返済の見直し時期と外壁・水回りなどの修繕が重なる場合を想定し、当初返済額だけで借入上限を決めないことが大切です。

 

図8　短期プライムレートの推移

出典：日本銀行＞長・短期プライムレート（主要行）の推移　2001年以降

出典：住宅金融支援機構＞借入金利の推移

※2026年8月時点の金利のため、今回の政策金利の利上げは反映されていません。

 

図9　金利が上がり続けると『未払い利息』が発生するかも・・・

5年ルール・125％ルールについてはコチラ⇒住宅ローン元金均等返済には5年・125％ルール適用されないって本当？

 

建築資材と人件費の上昇は中古購入後の改修費にも及ぶ

国土交通省の建設工事費デフレーターでは、2026年5月の建築総合が126.4でした。2020年度の平均を100とすると、建築工事全般の費用水準を示す指数は約26％高い位置にあります。ただし「東郷町の住宅の建築費や改修費が一律26％上昇した」という意味ではありません。資材や人件費の高い環境では、同じ工事でも過去の見積額をそのまま使うと予算が不足するおそれがあります。中古戸建では屋根、外壁、水回りの工事を現在の金額で見積もり、新築でも本体価格以外の外構や追加工事費を確かめてください。

 

図10　建設工事費デフレーターの直近水準

出典：国土交通省「建設工事費デフレーター」（2020年度基準、2026年5月分、2026年7月31日公表）

 

図11　建設工事費デフレーター2026年5月の指数水準

出典：国土交通省＞統計表月次（Excel形式）（令和8年7月31日付け）より一部抜粋

※2020年比で約25％も住宅の建設工事費は上がっています。近年においても、ウッドショックに始まり、半導体不足による住設機器の相次ぐ値上げ、職人不足による人件費の高騰、円高による輸入部材の高騰、更に今年に入って、エネルギー価格の上昇、ナフサショック等、住宅価格を押し上げる要因は多数存在します。

ナフサショックとは何か？⇒中東情勢と【ナフサショック】で読む住宅価格上昇時代の売買判断基準

 

 

2026年の東郷町戸建市場は新築3,000万円台後半と中古2,000万円台が軸になる

レインズの疑義のある1件を3,399万円と仮定した2025年の戸建全体平均は3,278.9万円、中央値は3,320万円です。不動産情報ライブラリは37件で中央値3,200万円でした。新築・中古の中心価格帯が分かれる構造は両資料で共通しています。2026年9月の利上げで借入条件の変化が意識される一方、建築費の高い環境が新築の価格設定に影響します。市場全体の大幅な上下を断定せず、立地、築年、修繕負担による価格差を中心に見通します。

 

戸建全体は前年並みを中心に3,000万円台前半の中央値を想定する

レインズは2025年58件、不動産情報ライブラリは37件で収録範囲が異なり、二つの件数を足して年間件数にはできません。仮修正後のレインズ中央値は3,320万円、不動産情報ライブラリは3,200万円です。過去5年の公的データでは年21～46件で推移しました。2026年は前年と同程度を基本に増減も想定し、中央値は3,100万～3,400万円程度が一つの目安になると見ます。ただし住宅ローンの適用金利が変更される時期や供給される物件の構成によって、実際の成約価格は変わります。

 

新築は3,400万～4,000万円前後で立地と仕様による選別が強まりやすい

新築の2025年中央値はレインズ3,735万円、不動産情報ライブラリ3,450万円でした。過去5年では平均価格が緩やかに低下していますが、建築費の高い環境から大幅な値下げを前提にするのは難しい状況です。2026年は3,400万～4,000万円前後が中心になり、4,000万円を超える物件は土地の広さ、駐車条件、住宅性能、生活利便性まで含めた納得感が求められます。完成在庫が増える局面では個別に価格調整が入る可能性もあります。

 

中古は2,500万～3,000万円前後を中心に築浅と築古で評価差が広がる

レインズ中古の仮修正後中央値は2,699万円、不動産情報ライブラリの中古中央値は2,800万円です。2026年は2,500万～3,000万円前後が比較の中心になるとみますが、築浅で大きな修繕の必要が少ない住宅と、購入直後に改修が必要な住宅では負担が異なります。9月の政策金利引き上げはローンの適用金利に同じ割合で直結するものではないものの、返済額を上振れさせた試算は欠かせません。売主は屋根・外壁・設備の履歴を整理し、買主が総予算を判断しやすい状態で販売しましょう。

 

大字和合の1億1,100万円は高額成約として個別に判断する

レインズの年間最高価格は、仮修正後の個票では大字和合の中古戸建1億1,100万円です。この取引はQ3にあり、同四半期の中古平均3,522.8万円へ影響しています。ただし、高額な1件を東郷町の一般的な戸建価格の基準にすることはできません。中古の中心価格帯は2,000万～2,999万円の17件、3,000万～3,999万円の9件です。

原票143,399万円の疑義は注記で公開し、正式な成約価格の確認が取れた場合には年間平均、最高価格、価格帯を再度更新します。

 

100～199㎡の土地が主流だからこそ建物状態が価格差を生みやすい

レインズでは58件中48件、不動産情報ライブラリでは37件中29件が土地面積100～199㎡に収まります。土地の広さが大きく離れない物件が多い市場では、新築と中古の価格差を生む要素として建物の築年数、住宅性能、修繕状態、間取りの使いやすさが相対的に大きくなります。2026年に中古を高く売りたい場合は「土地が広い」だけでなく、建物の維持管理を具体的に示す必要があります。買主も敷地面積の比較だけでなく、今後の修繕費を含めて価値を判断してください。

 

 

売却と購入では建物状態を価格差へ正しく反映させる

2026年は金利と修繕費の負担から、買主が戸建の状態をこれまで以上に細かく見る可能性があります。売主は高い査定額だけを追うのではなく、土地価値と建物価値を分けて説明し、買主は新築・中古の価格差を将来費用まで含めて評価することが重要です。東郷町の成約データを実際の判断へ落とし込みます。内覧前に確認できる資料を増やすことは、価格交渉の理由を減らし、買主が比較しやすい状態をつくることにもつながります。

 

中古売却は築年だけでなく屋根・外壁・水回りの履歴を価格根拠にする

中古戸建は同じ築年でも、外壁塗装、屋根補修、給湯器、水回り、シロアリ対策などの履歴で購入後費用が変わります。売主が修繕記録や保証書を整理しておけば、買主は予備費を過大に見込まずに済みます。逆に状態が不明な住宅は、見えない費用を理由に価格交渉を受けやすくなります。2,000万円台後半の中心価格を超えて売りたい場合ほど、土地条件と建物状態の両方に根拠を持たせることが有効です。

 

新築売却や未入居在庫は4,000万円前後で競合物件との総額比較が重要になる

新築は3,000万円台後半に成約が集中しており、4,000万円前後では複数物件が比較されやすくなります。土地面積、建物面積、駐車台数、道路、住宅性能、諸費用まで近い競合を確認し、価格だけでなく総額に対する価値を明確にする必要があります。金利上昇局面では、数百万円の価格差が月返済と借入審査へ影響します。販売開始から反響が弱い場合は、値下げ時期を遅らせすぎず、買主の予算帯へ届くかを見直すことが重要です。

 

中古購入は物件価格に入居直後5年程度の修繕予定額を加えて新築と比べる

中古購入では、現在の価格に加えて近い将来必要な工事を洗い出し、5年程度の修繕予算を仮置きすると新築との比較がしやすくなります。たとえば外壁、屋根、給湯器、水回りが同時期に更新期を迎える住宅は、購入価格が安くても総支出が大きくなります。一方、築浅で修繕履歴が明確な中古は、新築との差額を生活資金へ残せる利点があります。建物診断や見積りを利用し、価格交渉も必要工事の根拠に基づいて行う方が合理的です。

 

図12　新築戸建と中古戸建を購入後の総支出で比べる視点

出典：住宅取得時・保有時の一般的な費用項目を踏まえて整理。

 

買換えは自宅売却の手取りと新居の借入額を同時に決める

戸建から戸建への買換えでは、現在の自宅がいくらで売れるかだけでなく、ローン残高、諸費用、引渡し時期を含む手取り額が新居予算を左右します。先に購入すると二重ローンやつなぎ資金が必要になる場合があり、先に売却すると仮住まい費用が発生することがあります。東郷町で新築と中古を比較する場合も、売却代金をどの時点で自己資金へ充てられるかを整理してください。資金の流れを時系列で作ると無理のない選択がしやすくなります。

 

駐車台数と道路条件は新築中古の価格差以上に購入候補を絞ることがある

東郷町の戸建では車利用を前提に検討する世帯も多く、駐車台数、前面道路の幅、出入りのしやすさは日常生活へ直結します。購入価格が安い中古でも、希望する台数を確保できない、道路からの高低差が大きいなどの条件があると候補から外れることがあります。反対に築年が進んでいても、駐車条件や土地形状が良ければ評価されやすい場合があります。売主は間取りだけでなく外構・道路条件を写真や資料で伝え、買主は実際の車で出入りを確認することが有効です。

 

 

FAQ｜東郷町の戸建売買で2026年に迷いやすい4つのポイント

東郷町の戸建は新築と中古で中心価格帯が異なります。レインズは成約価格の記載に疑義のある1件を3,399万円と仮定して再集計し、不動産情報ライブラリは元の37件をそのまま採用しています。一般住宅の相場を見極めるときは平均価格だけでなく中央値、価格帯、建物状態をそろえて比較しましょう。売却と購入で迷いやすい四つの点を、数字の出所とあわせて整理します。

 

2026年に東郷町の戸建価格は下がりますか

戸建全体が一斉に大きく下がると判断できる材料はありません。ただし新築は金利上昇で上値が重くなり、中古は建物状態による価格差が広がりやすいとみます。不動産情報ライブラリでは新築平均が過去5年で緩やかに低下しており、2025年中央値は3,450万円です。中古中央値は2,800万円で、新築との価格差が需要を支える可能性があります。2026年は地域全体の上下より、物件ごとの価格設定が成約結果を左右する年と考える方が適切です。

 

仮修正後の中古平均2,951.5万円をそのまま査定に使えますか

仮修正後のレインズ中古平均2,951.5万円は、34件の平均であって自宅の査定額ではありません。中央値は2,699万円、2,000万～2,999万円の成約が17件、3,000万～3,999万円が9件です。また大字和合の1億1,100万円は土地や建物の条件が一般住宅と異なる可能性があり、成約価格だけで価格を移すことはできません。自宅の築年数、土地・建物面積、道路と駐車条件が近い事例を複数選び、修繕履歴を踏まえて販売価格を検討してください。※なお平均価格は、疑義のある1件を3,399万円と仮定した数値です。

 

新築と中古では2026年にどちらが買いやすいですか

借入額を抑えたい場合は、中古の2,000万円台が候補になりやすい一方、修繕費の少なさや住宅性能を重視するなら新築に利点があります。2025年の中央値は新築3,450万～3,735万円、中古2,699万～2,800万円で、差は600万～1,000万円程度です。この差額をそのまま得と考えず、中古の改修費、保証、設備更新を見積もって比較してください。家計に残る現金と月返済まで含め、長く無理なく住める方を選ぶのが現実的です。

 

中古戸建は売る前にリフォームした方が高く売れますか

全面リフォームが必ず売却利益を増やすとは限りません。内装や設備を購入後に選び直したい買主もいるため、売却前に掛けた費用がそのまま成約価格へ戻るとは限りません。まず建物状態を確認し、故障設備や雨漏りなど売却上の不安を減らす修繕を優先してください。クロスや設備を一律交換する前に、現状販売と改修後販売の想定価格を比べる方が安全です。修繕履歴と見積りを提示するだけでも、買主が購入後費用を判断しやすくなる場合があります。

 

図13　リフォーム工事を強くすすめる不動産会社の思惑

リフォームを勧める業者はやめた方が良い⇒リフォーム頼みの不動産仲介業者が倒産危機！不動産買う前に読んで！

 

 

松屋不動産販売株式会社 代表取締役 佐伯慶智からのアドバイス

東郷町の戸建市場では、原票に登録された143,399万円をそのまま使うと、中古平均が新築平均を大幅に上回る不自然な結果になります。同じ物件の販売図面には3,399万円とあり、成約価格は未確認のため、この記事のレインズ数値はその額を仮定して再集計しています。修正後は中古平均2,951.5万円、新築平均3,742.7万円です。私は売主にも買主にも、単一の平均ではなく、同じ地区の成約と建物状態を並べて価格の根拠を考えていただきたいと思います。

 

売主は土地価値と建物価値を分けて販売価格の根拠をつくってください

中古戸建の査定では、築年だけで建物価値を一括して下げるのではなく、土地の条件と建物状態を分けて確認します。道路、敷地形状、駐車条件が良く、建物も適切に修繕されていれば、同年代の平均より評価される余地があります。反対に建物の改修負担が大きい場合は、土地値が高くても買主の総予算から値段交渉が入ります。東郷町の2,000万～3,000万円台の成約を基準に、自宅が上に出る理由、下がる理由を具体的に説明できる価格設定をしてください。

 

買主は新築中古の差額を修繕費と手元資金の両方へ振り分けてください

中古を選んで新築より購入額を抑えられた場合、その差額をすべて別の支出へ使うのではなく、将来修繕の予備費として一部を残すことを勧めます。建物診断、修繕履歴、設備年式を確認し、数年以内に必要な工事を見積もってから予算を確定します。新築を選ぶ場合も、固定資産税、外構追加、家具家電など入居後費用はあります。どちらが安いかではなく、購入後の家計が安定する方を選ぶことが、金利上昇局面では特に重要です。

 

図14　将来の支払いも含めた住宅取得予算

出典：松屋不動産販売株式会社 作成資料

 

図15 変動金利上昇時の返済額シミュレーション

家デパでは、借入当初の返済額だけでなく、借りた後の事も考えたシミュレーションをおこない商談を進めます。

 

家デパ知立店では成約事例と建物状態を合わせて売却購入を支援します

戸建を売却する方には、近隣の成約価格だけでなく、築年、土地・建物面積、修繕履歴、競合物件まで確認し、販売開始価格と見直し時期を提案します。購入する方には、新築・中古の価格差だけでなく、住宅ローン、改修費、将来維持費を含めた資金計画を整理します。買換えでは売却と購入のタイミングを同じ表で確認します。東郷町の戸建査定や購入の資金相談は、松屋不動産販売株式会社が運営する家デパ知立店で承ります。

 

 

まとめ｜2026年の東郷町戸建市場は中央値と建物状態で価格を見極める

2025年の東郷町戸建市場は、レインズ1件に価格の記載疑義があり、販売図面の3,399万円を仮定すると年間平均と最高価格が大きく変わります。再集計後の戸建全体平均は3,278.9万円、中央値は3,320万円です。一方、不動産情報ライブラリの2025年37件と過去5年の数値、分布図は変更していません。2026年は政策金利1.25％への引き上げを受け、売主は買主の返済余力に合う価格設定を、買主は新築・中古それぞれの借入額と修繕費を確かめることが判断材料になります。

 

売却は2,000万～3,000万円台の成約群と自宅条件を比べる

中古売却では、2,000万～2,999万円の成約17件と3,000万～3,999万円の9件を出発点にしましょう。最高価格は大字和合の1億1,100万円ですが、その1件を自宅の相場とみなすことはできません。査定では地区、築年数、面積、道路、駐車条件を近いものから選び、設備や建物状態の違いを具体的に反映します。売出し後も内覧時の反応を確かめ、価格の見直しが必要か判断してください。東郷町の戸建売却は、松屋不動産販売株式会社の家デパ知立店で、価格の根拠から販売戦略までご相談いただけます。

 

購入では新築中古の価格差を月返済と修繕予算へ置き換えて比べる

東郷町で新築と中古を比べるなら、レインズの中央値は新築3,735万円、中古2,699万円、不動産情報ライブラリでは新築3,450万円、中古2,800万円が目安です。金利1.25％は日本銀行の政策金利であり、住宅ローンの契約金利そのものではありません。借入額に応じて金利上昇時の月返済を試算し、中古では屋根・外壁・水回りの修繕費も見積もってください。家デパ知立店では、新築と中古の候補を同じ資金計画に並べ、購入後の家計まで見据えた物件選びをお手伝いします。

 

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