日進市戸建売買市場2026年予測新築中古の価格差と中古流通の厚み

「日進市で中古戸建を売るなら、新築が4,000万円台で動く今は価格を強めに出せるのだろうか」

「新築と中古を同じ予算で比べるとき、建物の新しさと土地の広さはどちらを優先すべきだろう」

 

2025年の日進市では、レインズ76件のうち中古戸建が58件を占め、仲介市場では中古の流通量が明確に厚くなりました。新築18件の平均は4,368.8万円、中古58件は3,178.5万円で、約1,190万円の差があります。一方、不動産情報ライブラリは39件で新築20件・中古19件とほぼ半々、全体中央値は4,000万円です。同じ市内でも資料によって収録範囲が違うため、件数を足すのではなく、新築と中古の価格帯、土地面積、四半期の高額事例をそれぞれ確認する必要があります。2026年は住宅ローン負担と修繕費の見え方が、購入者の「新築を選ぶか、中古を選ぶか」を一段はっきり分ける年になりそうです。

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2025年の日進市戸建市場は新築の高値と中古の選択肢の広さが同居した

日進市の戸建市場を一つの平均だけで表すと、新築と中古の違いが見えません。レインズでは中古が成約の約76％を占める一方、不動産情報ライブラリでは新築と中古がほぼ同数です。価格も新築が4,000万円台を中心とするのに対し、中古は千万円未満から七千万円まで幅があります。まず市場全体を新築・中古へ分け、2026年の比較軸を明確にします。

 

レインズ76件では中古58件が主役で新築18件は4,000万円台へ集中

レインズの戸建全体は76件、平均3,460.4万円、中央値3,600.0万円です。その内訳は新築18件、中古58件で、中古が約4分の3を占めました。新築は平均4,368.8万円、中央値4,390.0万円と近く、価格が比較的まとまっています。中古は平均3,178.5万円、中央値3,089.5万円で、低価格の築古から高額な築浅・大きな敷地まで幅が広い構成です。買主にとっては「中古なら必ず安い」ではなく、3,000万円台から4,000万円台前半で新築と比較される物件もあります。売主は新築価格をそのまま中古へ当てはめず、築年、建物状態、土地価値、改修費まで含めて価格差の理由を説明する必要があります。

 

不動産情報ライブラリ39件は新築20件と中古19件で市場の別の断面を示す

不動産情報ライブラリでは戸建全体39件、新築20件、中古19件で構成がほぼ半々です。戸建全体の平均3,936.7万円に対し中央値は4,000.0万円、新築中央値4,200.0万円、中古中央値4,000.0万円となりました。レインズより中古価格が高く見えるのは収録された物件の内容が異なるためで、両資料を合計したり平均し直したりすることはできません。ただし、4,000万円前後が新築だけの価格帯ではなく、条件の良い中古も同じ予算帯で比較されていることは共通する重要なポイントです。2026年は購入者が新築の保証・性能と中古の土地・立地を同じ予算の中で比較する場面が増えます。

 

 

レインズ76件を新築・中古・全体の六つの表で分解する

レインズは新築・中古の区分が個票に明示されているため、その分類をそのまま用いて年間、四半期、価格帯、土地面積帯を確認します。新築18件と中古58件では市場規模が大きく違うため、「戸建全体」の平均だけでは供給構成を読み誤ります。高額成約の町名も元個票へ紐付け、どの区分で上値が形成されたのかまで区別して見ます。

 

年間最高7,000万円は中古の赤池町箕ノ手で新築最高は岩崎台3丁目

年間区分では新築18件の最高が岩崎台3丁目5,490万円、中古58件の最高が赤池町箕ノ手7,000万円です。戸建全体の最高も中古の7,000万円となりました。中古の方が最高価格だけを見ると上ですが、これは中古全体が新築より高いという意味ではありません。新築中央値4,390万円に対し中古中央値は3,089.5万円で、通常の中心価格は新築が上です。赤池町箕ノ手の高額中古は、土地や築年、建物規模など個別の強みを備えた上値事例として扱うべきです。売却査定では「中古でも七千万円がある」ことより、対象物件が新築と同じ買主層へ届く条件を持つかを確認する方が実務的です。

 

表1　レインズにおける2025年日進市【戸建】年間区分集計

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より日進市の戸建取引情報を抽出・集計

 

新築はQ3とQ4で中央値4,400万円前後となり年後半の水準が高い

新築はQ1が2件と少なく、Q2は4件、Q3は5件、Q4は7件へ増えました。Q3中央値4,490万円、Q4中央値4,480万円で、年後半は4,000万円台半ばが中心です。Q4最高は岩崎台3丁目5,490万円、Q3最高は藤塚5丁目4,890万円でした。新築は築年や設備の差が中古ほど大きくないため、土地面積、駅利用、前面道路、分譲仕様などの違いが価格差として表れます。2026年は金利負担で上値を追いにくくなる一方、建築原価が高いため大きな値崩れもしにくいと見ます。売主側は価格だけでなく、駐車、収納、断熱や保証など「この新築を選ぶ理由」を示すことが必要です。

 

表2　レインズにおける2025年日進市【新築戸建】四半期別成約データ

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より日進市の戸建取引情報を抽出・集計

 

中古はQ3の赤池町箕ノ手7,000万円からQ4中央値2,630万円まで幅広い

中古戸建は各四半期12～18件で、新築より継続的な流通がありました。Q2平均3,642.6万円、中央値3,840万円に対し、Q4は平均2,704.9万円、中央値2,630万円まで下がっています。Q3には赤池町箕ノ手7,000万円、Q2には浅田平子2丁目5,600万円があり、高額中古が平均を押し上げる四半期もあります。中古では築年数だけでなく、土地の広さ、建物の手入れ、リフォーム履歴、駐車条件で価格が大きく変わるため、年単位の平均より物件属性を揃えた比較が重要です。売主は修繕履歴を整理し、買主は見た目の内装だけでなく屋根・外壁・設備の更新時期まで確認します。

 

表3　レインズにおける2025年日進市【中古戸建】四半期別成約データ

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より日進市の戸建取引情報を抽出・集計

 

戸建全体はQ2・Q3が3,700万円台でも構成を見ると中身が異なる

戸建全体の平均はQ2が3,765.2万円、Q3が3,757.1万円と近い一方、Q2は中古18件・新築4件、Q3は中古12件・新築5件で構成が違います。Q3最高の赤池町箕ノ手7,000万円は中古であり、Q4最高5,490万円は岩崎台3丁目の新築です。同じ四半期平均でも、どの区分が上値を作ったかによって市場の意味が変わります。売却時に「Q3平均が高かったから」と一律に価格を上げるのではなく、対象が新築に近い築浅中古なのか、築古で土地価値が中心なのかを先に整理します。買主も全体平均ではなく、新築・中古それぞれの中央値と価格帯から予算を考える方が比較しやすくなります。

 

表4　レインズにおける2025年日進市【戸建全体】四半期別成約データ

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より日進市の戸建取引情報を抽出・集計

 

4,000万円台22件が最多だが2,000万円台以下はすべて中古である

価格帯では4,000万～4,999万円が22件で最多、3,000万円台と2,000万円台が各19件です。新築18件はすべて3,000万円以上で、そのうち11件が4,000万円台。一方、中古は1,000万円未満3件から7,000万円台1件まで広がります。この分布は、買主が予算3,000万円未満なら中古が主な選択肢となり、4,000万円台では新築と中古が真正面から比較されることを示します。中古売主が4,000万円台を狙うなら、築浅、土地、立地、改修状態など新築との差額を納得させる要素が必要です。買主は価格差だけでなく、入居後10年ほどの修繕費を加えて新築と中古の総額を揃えて比較すると判断しやすくなります。

 

表5　レインズにおける2025年日進市【戸建】価格帯別取引件数

出典：中部圏不動産流通機構（レインズ）2025年日進市成約データ

 

土地150～199㎡が37件で新築も中古も使いやすい面積帯へ集まる

土地面積は150～199㎡が37件で全体の約49％、200～249㎡が22件で続きます。新築18件のうち11件が150～199㎡、中古58件でも26件が同帯です。新築は300㎡以上が0件で、価格を抑えながら駐車や間取りを確保しやすい規模にまとまっています。中古は500㎡以上も1件あり、広さの幅が大きい点が特徴です。2026年に新築を探す買主は「土地が広いか」より、限られた敷地で駐車・庭・建物の使い勝手が確保できるかが重要になります。中古では土地の余裕が価値になる反面、固定資産税や外構管理、将来の売却対象が狭くなる点も含めて評価します。

 

表6　レインズにおける2025年日進市【戸建】土地面積帯別取引件数

出典：REINS（不動産流通機構会員専用の情報交換サービスサイト）より日進市の戸建取引情報を抽出・集計

 

 

不動産情報ライブラリ39件では新築と中古がほぼ同数でも価格差は残る

不動産情報ライブラリはレインズより件数が少ない一方、新築20件・中古19件と構成が均衡しています。中心価格帯は4,000万円台、土地面積は150～199㎡が最多です。四半期の高額町名も確認しながら、新築と中古を別々に読みます。分布図では両者の点が一部重なり、価格だけでは新築・中古を完全には分けられない日進市らしい市場構造が見えます。

 

年間平均は3,936.7万円で新築と中古の中央値差は200万円にとどまる

年間区分では新築平均4,360.0万円、中央値4,200.0万円、中古平均3,491.1万円、中央値4,000.0万円です。平均では約869万円差がありますが、中央値は200万円しか違いません。中古に高額な築浅・好立地が含まれ、低価格の築古も同時にあるため、平均と中央値の関係がレインズと異なります。最高は新築・全体とも藤塚6,400万円、中古は浅田平子5,600万円です。買主が4,000万円前後を用意できる場合、新築だけでなく状態の良い中古も同じ検索条件に入ります。中古売却では、新築と競う物件なのか、価格を下げて別の予算層へ訴求する物件なのかを査定時に決めることが重要です。

 

表7　不動産情報ライブラリにおける2025年日進市【戸建】年間区分集計

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより日進市の戸建取引情報を抽出・集計

不動産情報ライブラリの活用についてはコチラ⇒不動産購入前必見！不動産情報ライブラリの上手な活用法

 

※不動産情報ライブラリの成約データには、新築戸建と中古戸建の区分がされていないため、建築年が2024年、2025年とされているものを『新築戸建』、2023年以前の建築されたものを『中古戸建』として集計しています。

 

戸建全体はQ2中央値4,300万円とQ3中央値3,600万円で構成差が大きい

戸建全体のQ2は9件で平均4,366.7万円、中央値4,300万円、Q3は11件で平均3,193.6万円、中央値3,600万円でした。Q2最高は浅田平子5,600万円、Q3最高は岩崎町5,800万円で、最高価格だけなら大差はありません。それでも中央値が700万円違うため、高額1件ではなく残りの成約構成が四半期水準を変えたことが分かります。Q1最高は藤塚6,400万円、Q4は赤池町5,000万円です。市全体の季節変動として固定化するには件数が少ないので、「春だから高い」「秋だから安い」とは判断せず、売却開始時点の競合在庫と買主反応を重視します。

 

表8　不動産情報ライブラリにおける2025年日進市【戸建全体】四半期別成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより日進市の戸建取引情報を抽出・集計

 

新築Q1は中央値5,000万円でも年間では4,200万円へ落ち着く

新築はQ1の6件が平均4,883.3万円、中央値5,000万円と高く、藤塚6,400万円が年間最高でした。Q2以降の中央値は3,800万～4,250万円で、Q1だけを基準にすると新築の中心価格を高く見積もり過ぎます。年間20件では4,000万円台が8件、5,000万～6,999万円が5件、3,000万円台が7件です。2026年の新築は建築費を背景に安売りしにくい一方、金利上昇で五千万円台の購入層が限られます。販売側は延床面積を抑える、標準仕様を明確にするなど総額調整が必要になりやすく、買主は価格に含まれる設備と別途工事を確認して比較します。

 

表9　不動産情報ライブラリにおける2025年日進市【新築戸建】四半期別成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより日進市の戸建取引情報を抽出・集計

 

中古はQ3中央値1,750万円とQ2中央値4,800万円で同じ市場でも別物に近い

中古は19件しかないため物件構成の影響が強く、Q2の4件は中央値4,800万円、Q3の6件は1,750万円まで下がりました。Q2最高は浅田平子5,600万円、Q3最高は米野木町5,300万円です。高額物件が存在していても、築古の低価格成約が複数入れば中央値は大きく変わります。中古戸建の査定では「日進市の中古平均」を一つ置くより、築年帯、土地面積、建物面積、駅利用、リフォーム歴でグループを分ける方が、精度が上がります。購入では、低価格の物件ほど改修費や耐震性、設備更新、雨漏りなどの確認項目が増えるため、購入価格と修繕予算を必ずセットで比較します。

 

表10　不動産情報ライブラリにおける2025年日進市【中古戸建】四半期別成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより日進市の戸建取引情報を抽出・集計

 

4,000万円台14件と5,000万円台9件が多く新築中古が同じ予算で競う

価格帯は4,000万～4,999万円が14件で最多、5,000万～6,999万円が9件、3,000万円台が10件です。新築は3,000万円台7件、4,000万円台8件、五千万円以上5件で、中古も4,000万円台6件、五千万円以上4件あります。つまり4,000万円以上では新築と中古の両方が候補に入り、中古が選ばれるには「新築にはない土地の広さ」「駅や生活利便」「既存設備・外構の充実」などの強みが必要です。一方、3,000万円未満は中古だけで、予算を抑えたい層の受け皿になります。2026年は金利が上がるほど、この低価格中古へ目が向きやすくなりますが、修繕費込みの総額で割安かを確認する必要があります。

 

表11　不動産情報ライブラリにおける2025年日進市【戸建】価格帯別取引件数

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより日進市の戸建取引情報を抽出・集計

 

150～199㎡が18件で新築はこの帯に11件集まり土地効率を重視している

土地面積は150～199㎡が18件で最多、200～249㎡が10件です。新築20件のうち11件が150～199㎡に集まり、300㎡以上はありません。中古は150～199㎡7件、200～249㎡4件に加え、300～499㎡が5件あり、広い土地の選択肢を持ちます。新築は土地面積を抑えつつ、駐車や間取りを成立させて総販売価格をコントロールする傾向が読み取れます。中古の広い敷地は魅力ですが、外構の更新や庭管理、将来の売却時の買主層も考慮が必要です。売却時には面積だけでなく、間口や駐車動線、増改築余地を具体的に伝えると「広さ」が実際の価値として伝わりやすくなります。

 

表12　不動産情報ライブラリにおける2025年日進市【戸建】土地面積帯別取引件数

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより日進市の戸建取引情報を抽出・集計

 

分布図は新築が4,000万円台へまとまり中古は上下左右へ広く散らばる

分布図では新築20件が赤系、中古19件が青系で示され、新築はおおむね土地150～200㎡、価格3,000万円台後半から五千万円台へまとまっています。中古は土地面積も価格も広く散らばり、同じ面積でも成約価格に大きな差があります。このばらつきは、築年、建物状態、リフォーム、立地など図には載らない条件が中古価格を左右することを示します。図だけで町名や建物の状態を推測することはできません。売却では対象物件が分布のどこに位置するかを確認した後、似た個票へ戻って理由を探します。購入でも安い点を見つけただけで判断せず、価格差の原因を現地と建物調査で確かめることが大切です。

 

図1　2025年日進市【戸建】取引分布図

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより日進市の戸建取引情報を抽出・集計

 

 

過去5年間で新築は縮小し中古は2025年に平均が下がっても中央値4,000万円

不動産情報ライブラリの過去5年では、戸建全体の件数が2022年69件をピークに2025年39件へ減少しました。新築は2021年35件から20件へ、中古は21件から19件へ変化しています。価格推移は件数ほど単純ではなく、新築は2023年を頂点にやや低下、中古は2024年に高値となった後2025年平均が下がりました。構成変化を分けて読みます。

 

戸建全体は2024年平均4,461.2万円から2025年3,936.7万円へ低下

戸建全体の平均成約価格は2021年3,896.6万円、2022年4,291.7万円、2023年4,353.8万円、2024年4,461.2万円と上がった後、2025年は3,936.7万円へ低下しました。中央値も2024年4,600万円から2025年4,000万円です。ただし2025年39件は5年間で最少であり、少数の構成変化による影響を受けやすくなっています。価格低下だけを見て市場が崩れたと判断するのではなく、新築・中古の比率、築年や土地面積の内容を確認する必要があります。2026年は金利上昇が上値を抑える一方、良好な立地や築浅物件では価格が維持される可能性があり、市全体の平均より個別差が大きくなります。

 

表13　不動産情報ライブラリにおける過去5年間の日進市【戸建全体】成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより日進市の戸建取引情報を抽出・集計

 

新築平均は2023年4,946.4万円を頂点に2025年4,360万円へ下がった

新築は2021年35件から2025年20件へ減少し、平均価格は2023年4,946.4万円をピークに2024年4,853.8万円、2025年4,360.0万円となりました。中央値も2023年5,000万円から2025年4,200万円へ低下しています。建築費が上がる中で価格が下がったのは、原価が安くなったと断定するより、土地・建物面積や供給された商品の価格帯が変わった可能性を考えるべきです。2025年の平均建物面積は100.75㎡で、5年間でも小さめです。2026年も新築は総額を抑えるために面積や仕様の調整が続く可能性があります。購入者は価格だけでなく、何が標準で何がオプションかを揃えて比較してください。

 

表14 不動産情報ライブラリにおける過去5年間の日進市【新築戸建】成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより日進市の戸建取引情報を抽出・集計

 

中古は2025年平均3,491.1万円でも中央値4,000万円で低価格物件が平均を下げた

中古の平均は2024年4,035.8万円から2025年3,491.1万円へ下がりましたが、中央値は4,450万円から4,000万円への低下にとどまっています。2025年は19件と少なく、1,000万円未満や1,000万円台の取引が混じるため平均が下へ引かれました。一方、4,000万円台以上の中古も10件あり、状態や立地に恵まれた物件は新築に近い予算で売買されています。過去5年を見ると中古は「築古の低価格」と「築浅・好条件の高価格」を一つに平均することの難しさが増しています。2026年は新築の予算が重いほど中古の注目は高まりますが、修繕費が見えない物件は同時に厳しく選別されます。

 

表15　不動産情報ライブラリにおける過去5年間の日進市【中古戸建】成約データ

出典：国土交通省＞不動産情報ライブラリより日進市の戸建取引情報を抽出・集計

 

2026年は件数回復より新築と中古の比較条件が変わることに注意したい

5年間の件数減少だけを見れば市場縮小に見えますが、日進市では新築の供給量と中古の売出し量が年ごとに変わるため、需要の強弱だけでは説明できません。2026年に重要なのは、4,000万円台で新築と中古が同時に候補となり、3,000万円以下では中古が中心になるという価格階層です。金利上昇で借入上限が下がれば、新築を検討していた買主が築浅中古へ移ることもあり得ます。逆に中古の修繕見積りが大きければ、価格差が縮まり新築へ戻ることもあります。売主は自分の物件がどの新築と比較されるかまで見て販売価格を決め、買主は購入後費用まで同じ条件にして比較することが重要です。

 

 

 

政策金利1.25％への追加利上げと建築費高騰が新築中古の選び方を変える

2026年の戸建購入では、物件価格だけでなく、住宅ローンと購入後に必要となる費用まで含めて予算を組む必要性が一段と高まっています。日本銀行は9月18日の金融政策決定会合で、無担保コール翌日物の誘導目標を1.00％程度から1.25％程度へ引き上げました。 新築は建築資材や人件費の高い環境が価格を下げにくくし、中古は外壁、屋根、給湯器、水回りなどの修繕費が購入後の負担になります。日進市では新築4,000万円台、中古3,000万円台が主要な成約帯だからこそ、2026年は「いくらの家を買えるか」だけでなく、金利上昇と将来修繕を含めても家計に余裕を残せるかまで確認して新築と中古を比較することが重要です。

 

図2　住宅購入に影響する主な要因

 

9月の追加利上げで政策金利1.25％程度となり戸建購入の返済計画はさらに重要になる

日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、それまで1.00％程度としていた無担保コール翌日物の誘導目標を1.25％程度へ引き上げることを決定しました。新しい金融市場調節方針は9月24日から適用されます。 政策金利がそのまま各金融機関の住宅ローン適用金利になるわけではなく、反映時期や金利条件も商品によって異なります。ただ、借入額が大きい戸建購入では、金利の変化が毎月返済額や総返済額へ与える影響を無視できません。日進市では新築4,000万円台を中心に、中古も3,000万円台から4,000万円台まで幅広く成約しています。売主はローン審査が通る価格だけでなく、買主が返済を続けやすい価格帯を意識し、買主は新築なら追加工事費、中古なら将来修繕費まで加えたうえで借入額を決めることが、追加利上げ後の戸建売買ではより重要になります。

 

図3　政策金利と住宅ローンの確認ポイント

出典：日本銀行「金融市場調節方針の変更（2026年9月金融政策決定会合）」（2026年9月18日）より抜粋

 

図4　短期プライムレートの推移

出典：日本銀行＞長・短期プライムレート（主要行）の推移　2001年以降

出典：住宅金融支援機構＞借入金利の推移

※2026年8月時点の金利のため、今回の政策金利の利上げは反映されていません。

 

月10万円の返済上限を変えない家庭では金利上昇分だけ物件予算が縮む

返済額を月10万円、35年、元利均等で固定する単純な比較では、金利0.4％と1.4％の借入可能額に約600万円の差が生じます。図は現在の特定金融機関の金利を示すものではありませんが、同じ家計負担を守るためには金利が高いほど借入額を減らす必要があることを示します。日進市ではこの差が、新築4,000万円台から築浅中古3,000万円台へ検討を移すほどの金額になる場合があります。逆に自己資金が多い買主は金利の影響が小さく、高額中古や新築を選べるため、すべての買主が同じ動きをするわけではありません。売却価格は「市場平均」だけでなく、実際に購入する層の資金計画へ届くかを考えます。

 

図5　毎月10万円返済を前提にした借入可能額の試算例

出典：松屋不動産販売株式会社試算。35年・元利均等・ボーナス払いなし。0.400％と1.400％は比較用の仮定であり、将来金利の予測ではありません。

ローン電卓が無くても計算出来る⇒誰でもできる！住宅ローン借入可能額の簡単な計算法を紹介します

 

図6　2,500万円借入時の返済額比較

出典：松屋不動産販売株式会社試算。30年・元利均等・ボーナス払いなし。0.400％と1.400％は比較用の仮定であり、将来金利の予測ではありません。

住宅ローンでお悩みの方はコチラ⇒銀行が教えない「住宅ローン変動金利型」の真実！驚愕の5年後返済額

 

建築総合126.4の環境では新築原価と中古の改修費の双方を軽く見ない

国土交通省の建設工事費デフレーターは2020年度平均を100とする基準で、2026年5月の建築総合が126.4となっています。個別住宅の建築費が一律26.4％上がったという統計ではありませんが、建築工事の価格水準が基準年より高い環境は確認できます。新築では土地仕入れや住宅性能に加えて工事原価が価格を下げにくくし、中古では外壁塗装、屋根、防水、給湯器、水回りなどの改修費が買主の予算へ影響します。2026年は中古価格が新築より安くても、近い将来に大きな工事が必要なら差額が縮みます。売主は修繕履歴を開示し、買主はリフォーム見積りを取得してから新築との差を判断します。

 

図7　建設工事費デフレーターの直近水準

出典：国土交通省「建設工事費デフレーター」（2020年度基準、2026年5月分、2026年7月31日公表）

 

図8　建設工事費デフレーター2026年5月の指数水準

出典：国土交通省＞統計表月次（Excel形式）（令和8年7月31日付け）より一部抜粋

※2020年比で約25％も住宅の建設工事費は上がっています。近年においても、ウッドショックに始まり、半導体不足による住設機器の相次ぐ値上げ、職人不足による人件費の高騰、円高による輸入部材の高騰、更に今年に入って、エネルギー価格の上昇、ナフサショック等、住宅価格を押し上げる要因は多数存在します。

ナフサショックとは何か？⇒中東情勢と【ナフサショック】で読む住宅価格上昇時代の売買判断基準

 

中古は購入前に修繕の時期と金額を見える化できる物件ほど比較されやすい

中古戸建の価格交渉は、築年数そのものより「購入後に何が必要か分からない」不安から大きくなることがあります。外壁・屋根の施工年、給湯器や水回りの交換時期、シロアリ点検、雨漏り歴、耐震改修の有無などを整理しておけば、買主は将来費用を計算できます。売主がすべて修理してから売る必要はありません。現状の状態と必要な工事を明らかにし、価格へどう反映しているかを説明できれば十分な場合もあります。買主側は建物状況調査を検討し、優先修繕と後回しにできる工事を分けます。価格と工事費を同時に見える化できる中古は、金利上昇期でも新築との比較を進めやすくなります。

 

図9　住宅購入に影響する主な要因

出典：松屋不動産販売株式会社 家デパ作成資料

 

 

2026年は新築4,000万円台と中古の状態別価格差がより明確になる

2025年の中心価格を見ると、新築は4,000万円台、中古は3,000万円前後から4,000万円台まで幅広く分布しました。2026年は金利が上値を抑える一方、建築費が新築の下値を支えます。その間で中古は、築浅・管理良好な物件が新築に近い評価を受け、修繕負担が大きい物件は価格調整を求められやすくなります。市全体の一律予測より、新築・中古の別で方向を考えるのが妥当です。

 

戸建全体の流通は前年並みから小幅減を基本に供給構成で件数が振れる

レインズ76件と不動産情報ライブラリ39件には大きな件数差があるため、二つを合算した一つの年間件数予測は出せません。過去5年では不動産情報ライブラリの戸建全体が69件から39件へ減っていますが、レインズでは中古58件を含む76件が成約しており、仲介流通は一定の厚みがあります。2026年はローン負担で成約までの比較期間が延びる可能性があるため、方向としては前年並みから小幅減を基本と見ます。ただし新築分譲の供給数や中古の売出し件数で年間値は大きく変わります。需要の弱さだけで件数を説明せず、売り物の数と価格設定を同時に確認する必要があります。

 

新築は4,000万～4,800万円前後で総額調整が進みやすい

レインズの新築中央値4,390万円、不動産情報ライブラリ4,200万円、価格帯分布を踏まえると、2026年も4,000万円台が中心になりやすいと見ます。金利上昇で5,000万円超は買主層が狭くなる一方、建築原価が高いため大幅な値下げを前提にはしにくい状況です。そのため土地面積や延床面積を抑える、設備を標準化するなど、販売総額を4,000万～4,800万円程度へ収める工夫が増える可能性があります。買主は価格が下がったかだけでなく、面積、性能、外構、付帯設備が変わっていないかを比較します。販売側は価格の妥当性を仕様と立地の両方で説明できる物件ほど成約しやすくなります。

 

中古は2,000万円台から4,000万円台まで建物状態による差がさらに広がる

中古はレインズで2,000万円台19件、3,000万円台13件、4,000万円台11件と幅広く、不動産情報ライブラリでも低価格から高額まで分散しています。2026年は新築の総額負担を避けたい需要が中古へ向かう一方、建築・修繕費の高い環境で状態の悪い中古は割安に見えにくくなります。築浅、耐震性、設備更新、駐車条件、土地の使いやすさが揃う物件は4,000万円台でも比較され、築古で工事が重い物件は2,000万円台以下でも慎重に見られます。売主は建物状態を隠さず価格との釣り合いを示し、買主は工事費を見積もってから新築との差額を判断することが重要です。

 

 

売却は新築との競合を意識し購入は10年分の費用まで揃えて比べる

日進市の戸建は、4,000万円前後で新築と中古が同じ検索画面に並ぶ市場です。売却では中古だけを見て価格を決めると、新築の価格や保証に負けることがあります。購入では購入時の価格差だけを見ると、中古の修繕や新築の追加工事を見落とします。2026年は「今払う金額」と「購入後に必要な金額」を同じ物差しへ置き直すことが、売主・買主双方の判断を安定させます。

 

図10　新築戸建と中古戸建を購入後の総支出で比べる視点

出典：住宅取得時・保有時の一般的な費用項目を踏まえて整理。

 

中古売却は土地価値と建物価値を分けて説明すると価格の根拠が伝わる

中古戸建の査定では、土地が同じ条件の更地ならいくらか、建物が現状でどれだけ利用できるかを分けて考えると価格の根拠が明確になります。築年が古くても土地面積や道路条件、駅利用に強みがあれば土地価値が下支えします。築浅でも土地が小さく競合新築が多ければ上値が限られる場合があります。売却資料には修繕履歴、設備交換、耐震や断熱の情報を添え、買主が建物へ支払う価値を理解できるようにします。日進市では中古の価格幅が大きいため、「市内の中古平均」だけで価格を決めるより、土地と建物を分解して似た成約へ戻す方が納得感の高い査定になります。

 

購入は新築の外構費と中古の改修費を加えた後の総額で比較する

新築は販売価格に外構、カーテン、照明、エアコン、追加設備などがすべて含まれているとは限りません。中古も室内リフォームだけでなく、外壁、屋根、給湯器、防蟻などの更新が必要になることがあります。比較するときは、購入直後に必要な費用と今後10年程度で想定する大きな支出を双方に足し、住宅ローン返済と固定資産税、保険も含めて家計へ落とし込みます。その上で新築との差が十分にあるなら中古の広さや立地を評価し、差が小さいなら新築の保証や性能を優先するという判断ができます。表示価格だけの比較から一段進むことが、2026年の金利環境では特に大切です。

 

住み替えは売却査定と購入ローンを別々に進めず資金の時間差まで考える

戸建から戸建、マンションから戸建などの買換えでは、現在の住まいがいくらでいつ売れるかによって次の物件の頭金と借入額が変わります。売却希望価格を前提に新築を契約すると、実際の成約が下がった場合に資金計画が崩れる可能性があります。逆に売却を先に終えると仮住まいが必要になることもあります。日進市では成約価格帯が広いため、査定額は一つの数字だけでなく「早期成約を狙う価格」「一定期間試す価格」など複数シナリオを用意します。購入ローンもその各ケースで返済額を確認し、売却と購入のタイミングを一体で設計することが買換えの安全性を高めます。

 

 

FAQ｜日進市の戸建売買で新築中古の選択に迷うときの考え方

2025年の日進市は、新築と中古の価格帯が一部重なり、中古の流通量も厚い市場でした。そのため「中古だから安い」「新築だから資産価値が高い」といった単純な分け方では判断しにくくなっています。ここでは、売却と購入で実際に迷いやすい四つの質問について、成約分布と2026年の金利・工事費環境を踏まえて答えます。

 

2026年は日進市の新築戸建価格が大きく下がりますか

大幅な一律下落を前提に待つのは難しいと見ます。2025年の新築中央値はレインズ4,390万円、不動産情報ライブラリ4,200万円で、4,000万円台が中心です。金利上昇は買主の上限を抑えますが、建築工事の価格水準が高く、土地仕入れや住宅性能も価格を下げにくくします。そのため値下げより、土地・建物面積の調整や販売条件の工夫で総額を抑える動きが出やすいでしょう。購入する方は「来年なら同じ仕様が安くなる」と決めつけず、希望エリアの供給数とローン負担を比較してください。

 

中古戸建を売る前にリフォームした方が高く売れますか

売却前に大がかりなリフォームをしても、その費用を売価で回収できるとは限りません。購入後に自分好みへ改装したい買主も多いためです。先に行うべきなのは、室内の整理と清掃、故障箇所の確認、過去の修繕内容を分かる状態にすることです。雨漏りや給湯器など取引判断に直結する不具合は、直して売る場合と現況のまま価格へ反映する場合の手取りを比べます。日進市では築浅と築古の価格差が大きく、工事を増やすより、状態を正確に示して価格の理由を伝える方が効果的な物件もあります。

 

図11　リフォーム工事を強くすすめる不動産会社の思惑

リフォームを勧める業者はやめた方が良い⇒リフォーム頼みの不動産仲介業者が倒産危機！不動産買う前に読んで！

 

4,000万円台なら新築と中古のどちらを優先すべきですか

2025年の日進市では4,000万円台に新築・中古の成約がともに多く、この予算帯では「新築だから安心」「中古だから割安」と単純には決められません。新築は当初の修繕負担を抑えやすい一方、借入額が大きくなれば金利上昇の影響を受けやすくなります。中古は購入価格を抑えられても、外壁・屋根・設備などの更新費を見込む必要があります。

 

比較するときは、現在の住宅ローン返済額だけでなく、固定資産税、将来の修繕費、教育費や車などの生活費、さらに金利見直し後も返済を続けられる余力まで含めて考えてください。変動金利には5年ルールや125％ルールを採用している商品もありますが、すべての金融機関・商品に共通する仕組みではありません。4,000万円台で新築と中古を比べるときこそ、「いくら借りられるか」ではなく、将来も無理なく返し続けられる総支出かどうかを基準に選ぶことが大切です。

 

図12　将来の支払いも含めた住宅取得予算

出典：松屋不動産販売株式会社 作成資料

 

図13 変動金利上昇時の返済額シミュレーション

家デパでは、借入当初の返済額だけでなく、借りた後の事も考えたシミュレーションをおこない商談を進めます。

 

図14　金利が上がり続けると『未払い利息』が発生するかも・・・

5年ルール・125％ルールについてはコチラ⇒住宅ローン元金均等返済には5年・125％ルール適用されないって本当？

 

築古戸建は土地値だけで売る方がよいのでしょうか

築年が古いからといって直ちに建物価値をゼロと決める必要はありません。現況で居住できるか、耐震性、雨漏り、設備、増改築履歴などを確認し、利用希望の買主がいるかを見ます。建物を使う需要が期待できるなら中古戸建として訴求し、建替え前提の需要が中心なら土地としての見せ方を強めることもできます。解体費が必要な場合は、その金額を価格交渉へどう反映するかも検討します。日進市では土地自体の需要もあるため、建物と土地のどちらを主役にするかを物件ごとに決めることが重要です。

 

 

松屋不動産販売株式会社 代表取締役 佐伯慶智からのアドバイス

日進市の戸建は、新築の高値だけを見ても、中古の安さだけを見ても判断できません。私が重視するのは、土地と建物を分けて価値を確認し、その上で買主の総支払額へ戻すことです。2025年は赤池町箕ノ手の7,000万円中古や藤塚の6,400万円新築など上値事例もありましたが、中心帯はもっと広く分布しています。2026年は物件の「説明できる価値」が成約の速さに直結します。

 

売主は修繕履歴と土地の強みを揃え新築との価格差に理由を持たせる

中古戸建を売る方には、建物の履歴を一枚にまとめることをおすすめします。外壁、屋根、給湯器、水回り、防蟻、太陽光、増改築など、いつ何を行ったかが分かるだけで買主の不安は減ります。加えて土地面積、間口、道路、駐車、庭、駅利用など新築にはない強みを整理します。4,000万円台で販売するなら、同価格の新築と比べて何が優れているかを説明できなければなりません。価格を下げる前に情報の出し方を整え、それでも反響が弱ければ競合とローン負担を見て価格を調整します。家デパ知立店では成約事例と現地査定を組み合わせ、販売開始から見直し時期まで設計します。

 

買主は建物検査と資金計画を同時に行い安さの理由を数値に置き換える

中古を買う方には、価格が安い理由を「古いから」で終わらせず、必要な修繕を具体的な金額に置き換えることをおすすめします。建物状況調査や施工会社の見積りを活用し、購入後すぐ必要な工事と数年先でよい工事を分けます。その合計を住宅ローン返済に加えても家計が無理なく回るか確認します。新築を買う方も、外構や追加設備を含めると表示価格より増えるため同じ方法で総額を作ります。日進市では新築・中古が同じ4,000万円台で競うため、価格だけでは決め手になりません。家デパ知立店では物件選び、住宅ローン、買換えを一つの資金計画として整理します。

 

 

まとめ｜2026年の日進市戸建は新築中古を同じ総額基準で比べる

2025年はレインズで中古58件が厚く、不動産情報ライブラリでは新築20件・中古19件が拮抗しました。新築は4,000万円台に集中し、中古は低価格から高額まで広がっています。2026年は金利負担が買主の予算を抑え、建築費と修繕費が新築・中古双方の下値を決めます。市場全体の平均より、価格帯、建物状態、土地条件、購入後費用を揃えて比較することが大切です。

 

日進市の戸建売却査定と新築中古の購入比較は家デパ知立店へ

売却をご検討の方は、対象物件が新築と競う築浅中古なのか、土地価値が中心の築古なのかを整理すると価格の方向が見えやすくなります。購入をご検討の方は、表示価格に修繕・追加工事・ローン金利を加えた総額で新築と中古を比べてください。松屋不動産販売株式会社「家デパ（IEDEPA）」では、日進市の戸建査定、販売戦略、住み替え、新築・中古の物件比較、住宅ローンの資金計画まで家デパ知立店で対応します。データ上の平均へ物件を無理に当てはめず、土地と建物の実態から売買条件を組み立てたい方は、具体的な条件をお聞かせください。

 

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