不動産売却前の住所変更登記は必要？義務化後の期限と準備を徹底解説

「以前住んでいた家を売りたいけれど、登記の住所は昔のままかもしれない」

「住民票を移したので、登記も変わっていると思っていた」

 

売却を考え始めると、このような疑問が出てくることがあります。

不動産の住所変更登記で確認するのは、売りたい家の場所ではなく、登記に記録されている所有者の住所です。引っ越しても物件の地番は当然変わりませんが、所有者本人の住所は変わります。この二つを分けて考えることが、準備の出発点になります。

2026年4月から住所等変更登記が義務化されました。ただし、制度上の期限まで余裕があることと、希望する日に売却の決済ができることは別の問題です。スマート変更登記を利用する場合にも、申出を済ませたことだけで登記が完了したとは判断できません。

この記事では、売却する方と買換え・住替えを検討する方に向けて、対象となる変更、資料の確認、手続と売却日程の考え方を説明します。法務省の制度説明と、不動産売買を進めるうえでの実務的な判断を分けて見ていきましょう。

出典：法務省＞職権による住所等変更登記の手続イメージ（自然人の場合）より抜粋

 

 

不動産売却前の住所変更登記とは何を直す手続なのか

最初に、「何の住所が違っているのか」を確認しましょう。不動産の資料には、物件の所在地と所有者の住所が登場します。どちらも住所と呼ばれるため、違う欄の情報を見比べて、手続が必要だと思い込んでしまうことがあります。

 

変えるのは売却物件の場所ではなく所有者の住所

住所変更登記は、所有権の登記名義人について、登記された住所を変更後の住所に直す手続です。例えば、自宅を購入した後に別の場所へ引っ越し、元の家を所有し続けている場合を考えてください。家の所在や地番は変わっていなくても、所有者の住所は以前のままになっているのが普通です。

 

なお、物件の住居表示と土地の地番が違うことを、所有者の住所変更と同じ問題として扱ってはいけません。前者は物件を示す番号の違い、後者は所有者に関する情報の変更です。必要となる確認資料も、相談する内容も異なります。

売却の相談では、「登記のどの欄と、どの資料が違うのか」が分かると話が進みます。登記事項証明書の物件表示を見ているのか、所有者欄を見ているのかを分けてください。資料の読み方に迷う場合は、住所が違うという結論だけでなく、その資料自体を見せていただくと確認しやすくなります。

住居表示についてはコチラをご覧ください⇒住居表示と住所の違い！所在地・地番の関係を不動産取引で読み解く

 

住民票の異動と不動産の登記は別の手続

市区町村で転出・転入・転居の届出をしたからといって、それだけで所有不動産の登記がすべて現在の住所へ変更される事はありません。住民登録と不動産登記は、目的も管理される情報も異なるためです。

銀行、勤務先、保険、運転免許証などの住所を変更した方でも、不動産の登記だけが残っていることが多々あります。「生活に必要な変更は済ませた」という記憶だけで、登記の状態まで変更されたと判断しないようにしてください。

確認する方法は、所有している不動産の現在の登記情報を見ることです。購入当時の書類は調査の手掛かりになりますが、その後の変更や申請が反映されているとは限りません。売却の準備では、古い書類を探すことと、現在の状態を確認することを分けて進めます。

 

住所変更・氏名変更・相続登記を混同しない

不動産の登記には、引っ越しによって住所が変わった場合に行う「住所変更登記」、結婚などで氏名が変わった場合に行う「氏名変更登記」、相続によって不動産の所有者が変わった場合に行う「相続登記」があります。いずれも登記に関する手続ですが、変更する内容が異なります。

 

例えば、自分が所有する家を売却する際、登記に記載された住所が以前の住所のままであれば、住所変更登記が必要になります。一方、亡くなった親の名義になっている家を相続して売却する場合は、原則として、相続登記によって親から相続人へ名義を変更する必要があります。

また、引っ越しによって住所が変わった場合と、最初から登記に誤った住所が記載されていた場合でも、必要な手続は異なります。後者は「更正登記」と呼ばれる手続の対象になることがあります。

不動産の売却を検討する際は、まず登記事項証明書で現在の名義人と住所を確認しましょう。登記の内容が実際の状況と異なる場合は、その理由を整理し、司法書士などの専門家に必要な手続を確認することが大切です。

 

 

 

住所等変更登記の義務化で確認したい対象と期限

2026年4月1日から、不動産の所有者は、引っ越しや結婚などで住所・氏名が変わった場合、原則として2年以内に変更登記を申請することが義務付けられました。この制度は、不動産を売却する予定がない方にも適用されます。特に売却を検討している方は、申請期限がまだ先であっても、売却手続に支障が出ないよう、早めに登記の内容を確認しておくことが大切です。

 

2026年4月1日以降の変更は変更日から2年以内

2026年4月1日以降、不動産の所有者が引っ越しによって住所を変更した場合や、結婚などで氏名が変わった場合は、原則として変更した日から2年以内に変更登記を申請しなければなりません。

例えば、2026年5月1日に引っ越した場合、原則として2028年5月1日までに住所変更登記を申請する必要があります。これは、自宅だけでなく、賃貸住宅や別荘、所有している土地などにも関係する制度です。

ここで注意したいのは、申請期限が「不動産を売却する日」ではなく、「住所や氏名が変わった日」を基準に決まることです。引っ越しから何年も経過している方や、転居を繰り返している方は、いつ住所が変わったのかを確認しておきましょう。

制度の詳しい内容は、不動産登記法第76条の5および法務省の住所等変更登記に関するQ＆Aで確認できます。

 

それより前の未登記の変更にも対応が必要

今回の義務化で注意したいのは、2026年4月1日より前に引っ越した方も対象になることです。

例えば、2015年に自宅を購入し、2020年に別の住所へ引っ越したものの、所有者の住所変更登記をしていなかった場合も、新しい制度の対象になります。このように、義務化が始まる前から住所や氏名が変わっていた方は、原則として2028年3月31日までに変更登記を申請する必要があります。

また、何度も引っ越しをしている場合は、登記に記載された住所から現在の住所までの経緯を確認できる書類が必要になることがあります。住民票だけでは過去の住所をすべて確認できない場合もあるため、必要に応じて戸籍の附票などを取得することになります。

不動産を売却する予定がなくても、所有している土地や建物の登記内容を一度確認しておきましょう。以前住んでいた家や賃貸に出している物件、相続した土地なども含め、登記に記載された住所・氏名が現在の情報と一致しているかを確認することが大切です。

 

過料の話だけで判断せず売却準備を進める

住所や氏名が変わったにもかかわらず、正当な理由なく期限内に変更登記を申請しなかった場合は、5万円以下の過料が科される可能性があります。ただし、申請期限を過ぎたからといって、自動的に過料が科されるわけではありません。法務省が定める手続に従い、個別の事情を踏まえて判断されます。

 

不動産を売却する方にとっては、過料の有無だけでなく、希望する時期に売却できるよう準備しておくことも重要です。

例えば、買主が決まり、売買契約を締結した後に、登記上の住所が以前のままになっていることが判明したとします。住所変更登記に必要な書類がすぐにそろわなければ、売買代金の受領や所有権移転を行う決済の日程に影響する可能性があります。

こうした事態を避けるためにも、売却を考え始めた段階で登記事項証明書を確認し、現在の住所や氏名と異なる部分がないか調べておきましょう。変更登記が必要な場合は、司法書士などに相談し、売却の予定に合わせて準備を進めることをおすすめします。

出典：法務省＞『住所等変更登記の義務化について』を参考に作成

 

 

期限が残っていても売却前に確認したい理由

住所変更登記の申請期限がまだ先であっても、不動産を売却する場合は早めの確認が必要です。登記に記載された住所が現在の住所と異なる場合、原則として、買主への所有権移転登記を申請する前に住所変更登記を済ませなければなりません。必要な書類がそろわず手続が遅れると、予定していた日に決済できなくなる可能性もあるため、売却を考え始めた段階で登記の内容を確認しておきましょう。

 

売主本人と登記名義人のつながりを確認する

不動産を売却する際は、売主が登記に記載された所有者本人であることを確認する必要があります。ところが、購入後に引っ越しをしている場合、登記上の住所と現在の住所が異なっていることがあります。

例えば、豊橋市で住宅を購入した後、豊川市へ引っ越し、現在は浜松市に住んでいる方が、その住宅を売却する場合を考えてみましょう。登記上の住所が豊橋市のままであれば、現在の浜松市の住所に至るまでの変更履歴を確認する必要があります。

このような場合、現在の住民票だけでは、過去の住所をすべて確認できないことがあります。そのため、住民票の除票や戸籍の附票など、住所の移り変わりを確認できる書類が必要になる場合があります。

本人にとっては単なる引っ越しでも、登記上の住所が異なれば、売主と登記名義人が同一人物であることを書類で確認しなければなりません。何度も転居している方は、売却を進める前に登記上の住所と現在の住所を確認し、必要な書類について司法書士に相談しておくと安心です。

 

契約日と決済日に必要な準備を分ける

不動産の売却は、一般的に「売却相談・査定→販売活動→売買契約→決済・引渡し」という流れで進みます。住所変更登記が必要な場合でも、売却相談や査定を始める前に、必ず手続を完了させなければならないわけではありません。

ただし、買主が決まり、売買契約を締結する段階では注意が必要です。通常、売買契約では決済日を定めますが、その日までに所有権移転登記に必要な準備が整わなければ、予定どおりに取引を進められない可能性があります。

特に、何度も引っ越しをしている場合や、結婚などで氏名も変わっている場合は、必要書類の取得に時間がかかることがあります。買主の住宅ローンや引っ越しの予定にも影響するため、売買契約を締結する前に、住所変更登記に必要な書類と手続を確認しておくことが大切です。

売却相談や販売活動は先に進めながら、登記の準備も並行して行うことで、買主が見つかった後の手続を円滑に進めやすくなります。

 

売却相談を始める時点で住所の相違を伝える

不動産の売却を検討している方は、最初の相談時に、登記上の住所と現在の住所が異なっていることを不動産会社へ伝えておきましょう。早い段階で分かっていれば、価格査定や販売活動と並行して、住所変更登記に必要な準備を進めることができます。

相談する際は、登記に記載されている住所、現在の住所、その間に引っ越した回数、氏名変更の有無などを伝えてください。正確な引っ越し時期が分からなくても問題ありません。まずは分かる範囲で状況を整理し、必要な書類や確認事項を明らかにすることが大切です。

 

家デパでは、不動産の売却査定だけでなく、売却に向けた準備についてもご相談いただけます。登記事項証明書や購入当時の書類などが手元にあれば、相談時にお持ちください。

 

登記に関する専門的な手続については司法書士と連携しながら確認し、お客様の売却希望時期に合わせて準備を進められるようお手伝いします。住所変更登記が終わっていない場合でも、まずはお気軽に家デパへご相談ください。

 

 

住所変更登記の必要書類をそろえる考え方

住所変更登記に必要な書類は、これまでに引っ越した回数や、結婚などによる氏名変更の有無によって異なります。一般的には住民票などで住所の変更を証明しますが、何度も転居している場合は、追加の書類が必要になることもあります。まずは登記に記載された住所と現在の住所を確認し、自分の場合はどのような書類が必要になるのかを調べておきましょう。

 

登記事項証明書と現在の住所を照合する

住所変更登記が必要かどうかを調べるには、まず売却する不動産の登記事項証明書を取得し、所有者の住所と氏名を確認しましょう。登記事項証明書には、土地や建物の所在地だけでなく、所有者の氏名や住所なども記載されています。

例えば、住宅を購入した当時は豊橋市に住んでいたものの、現在は豊川市に引っ越している場合、登記上の住所が豊橋市のままになっていることがあります。この場合は、原則として住所変更登記が必要になります。

また、実際には引っ越していなくても、市町村合併や住居表示の実施などによって住所の表記が変わっている場合もあります。単なる表記の違いなのか、引っ越しによる住所変更なのかによって、必要な対応が異なるため注意が必要です。

登記事項証明書と現在の住所・氏名が一致しない場合は、いつ、どのような理由で変更されたのかを確認しましょう。夫婦などの共有名義になっている不動産では、共有者それぞれの住所と氏名を確認することも忘れないでください。

 

転居を繰り返した場合は住所の経過を確かめる

不動産を購入してから何度も引っ越している場合は、登記上の住所から現在の住所まで、どのように住所が変わったのかを証明する必要があります。

例えば、豊橋市で住宅を購入し、その後、豊川市へ引っ越し、現在は浜松市に住んでいる場合を考えてみましょう。登記上の住所が豊橋市のままであれば、豊橋市から豊川市、さらに浜松市へ転居したことを確認できる書類が必要になります。通常、現在の住民票には前住所が記載されていますが、それ以前の住所まですべて確認できるとは限りません。その場合は、以前住んでいた自治体で発行される住民票の除票や、本籍地の自治体で取得できる戸籍の附票などを利用して、住所の変更履歴を確認します。

 

ただし、過去の記録が保存期間の経過などによって取得できない場合もあります。そのような場合でも、直ちに売却できなくなるわけではありません。取得できる書類を確認したうえで、ほかに必要な証明方法がないか、司法書士に相談しましょう。

 

改姓や行政上の住所変更がある場合を分ける

不動産を購入した後に結婚などで氏名が変わっている場合は、住所だけでなく、氏名変更の登記についても確認する必要があります。

例えば、独身時代に購入したマンションを結婚後に売却する場合、登記上の氏名が旧姓のままになっていることがあります。この場合は、戸籍謄本などで氏名が変わったことを証明し、必要な登記手続を行います。住所も変わっている場合は、住所と氏名の両方について確認が必要です。

一方、引っ越しをしていなくても、市町村合併や住居表示の実施によって住所が変わることがあります。例えば、住居表示の実施によって住所が「○○町100番地」から「○○一丁目1番1号」に変わった場合などです。

このような行政上の住所変更は、一般的な引っ越しとは必要な手続や書類が異なる場合があります。また、住所変更登記の申請が不要となる場合もあるため、変更の理由を確認することが大切です。

登記上の住所や氏名が現在と異なっている場合は、結婚や転居による変更なのか、行政上の変更なのかを整理し、必要な手続を確認しておきましょう。

 

必要書類と取得先を確認してから取り寄せる

住所変更登記のために住民票や戸籍の附票などを取得する際は、事前に必要な書類を確認しておきましょう。何度も引っ越している場合や、結婚などで氏名が変わっている場合は、複数の書類が必要になることもあります。

例えば、現在の住民票で登記上の住所からの変更を証明できる場合は、それだけで足りることもあります。一方、複数回の転居によって過去の住所が住民票に記載されていない場合は、住民票の除票や戸籍の附票などを追加で取得する必要があります。

住民票は現在住んでいる市区町村、住民票の除票は原則として以前住んでいた市区町村、戸籍の附票は本籍地の市区町村で取得できます。ただし、証明書の種類によっては、ほかの自治体の窓口や郵送などで取得できる場合もあります。

必要のない書類を何度も取り寄せることにならないよう、住所変更登記を自分で申請する場合は法務局へ、司法書士に依頼する場合は担当の司法書士へ、事前に必要書類を確認しておくと安心です。

特に不動産の売却を予定している方は、買主が見つかってから慌てて書類を集めることのないよう、売却相談や査定と並行して準備を進めておきましょう。

 

 

スマート変更登記を利用していても売却前の確認は必要

スマート変更登記とは、不動産の所有者が引っ越しや結婚などで住所・氏名を変更した際、一定の手続を済ませておくことで、法務局が変更登記を行ってくれる制度です。ただし、申出をしただけで登記上の住所がすぐに変更されるわけではありません。不動産を売却する予定がある方は、現在の登記内容を確認し、決済までに必要な手続を済ませられるか確認しておきましょう。

 

検索用情報の申出と登記完了は同じではない

スマート変更登記を利用するには、あらかじめ氏名・住所・生年月日などの情報を法務局に届け出る「検索用情報の申出」が必要です。この手続を済ませると、法務局が住民基本台帳ネットワークの情報を利用して、住所や氏名の変更を確認できるようになります。ただし、検索用情報の申出をしただけでは、登記上の住所や氏名は変更されません。申出は、あくまでスマート変更登記を利用するための準備です。

例えば、以前住んでいた家を売却するために登記事項証明書を取得したところ、住所が引っ越し前のままになっていたとします。この場合、検索用情報の申出を済ませていても、現在の住所への変更登記が完了しているとはいえません。

 

不動産の売却では、登記上の住所と現在の住所が一致していることが重要です。申出を済ませた方も、売却前には登記事項証明書を確認し、必要に応じて司法書士に相談しましょう。

 

個人の手続時期と【本人の意思確認通知】を確認する

法務省が2026年11月7日時点で公表している情報によると、個人のスマート変更登記は、2026年12月中旬以降に順次実施される予定です。ただし、すべての方の登記が一斉に変更されるわけではありません。

2026年度の対象となるのは、2026年3月31日までに法務局で検索用情報の登録が完了した方です。2026年4月1日以降に登録が完了した方は、2027年度以降の対象となります。また、個人のスマート変更登記では、法務局が住所や氏名の変更を確認すると、本人に対して「意思確認通知」を送ります。これは、登記の住所や氏名を変更してよいか、本人の意思を確認するための通知です。通知は、登録したメールアドレスへの電子メール、または郵送で届きます。スマート変更登記を希望する場合は、通知の案内に従って回答する必要があります。

つまり、検索用情報の申出をしていても、何もしないまま必ず登記が変更されるわけではありません。法務局からの通知を確認し、必要な回答を行うことが大切です。

詳しい実施時期や手続については、法務省の住所等変更登記に関するQ＆Aをご確認ください。

 

売却を急ぐ場合は通常の申請を検討する

スマート変更登記は便利な制度ですが、所有者が希望する日に合わせて変更登記を行ってもらうことはできません。法務局が定めたスケジュールに沿って進められるため、売却を急いでいる方は注意が必要です。

例えば、以前住んでいた家の買主が見つかり、1か月後に決済することになった場合を考えてみましょう。登記上の住所が以前のままになっている場合、スマート変更登記の完了を待っていると、決済に間に合わない可能性があります。

このような場合は、スマート変更登記を待たずに、通常の住所変更登記を申請する方法があります。必要書類をそろえて自分で申請することもできますが、売却が迫っている場合は、司法書士に相談するとよいでしょう。

なお、スマート変更登記の手続がすでに進んでいる場合は、通常の申請と重複する可能性もあるため、事前の確認が必要です。不動産の売却では、住所変更登記の準備不足によって決済が遅れることのないよう、買主が見つかる前から登記の内容を確認しておくことをおすすめします。

 

申出後に再び引っ越した場合も最新の登記を確認する

検索用情報の申出をした後に、再び引っ越す場合もあります。スマート変更登記は住所の変更を確認して登記に反映する制度ですが、引っ越すたびに、その日のうちに登記上の住所が変わるわけではありません。

例えば、豊橋市に住んでいたときに検索用情報の申出を済ませ、その後、豊川市へ引っ越した場合を考えてみましょう。法務局による変更登記がまだ行われていなければ、登記上の住所は豊橋市のままになっている可能性があります。

さらに、その後も転居している場合は、現在の住所と登記上の住所が一致しているか、改めて確認する必要があります。

特に注意したいのは、自宅の買換えで、新居への引っ越しと旧居の売却が近い時期に重なる場合です。引っ越しによって住所が変わった後、旧居を売却する際には、登記上の住所と現在の住所が一致しているか確認しなければなりません。

スマート変更登記を利用している方も、売却を予定している不動産の登記事項証明書を確認し、住所変更登記が必要な場合は、決済日までに間に合うよう司法書士などに相談しておきましょう。

 

 

費用と依頼方法は手間と日程も含めて比べる

住所変更登記は、自分で申請することも、司法書士に依頼することもできます。自分で手続をすれば費用を抑えられますが、必要書類の取得や申請書の作成などに時間がかかる場合があります。特に不動産の売却を予定している方は、費用の安さだけでなく、決済までに手続を終えられるかも考えて申請方法を選びましょう。

 

税金・証明書・専門家報酬を分けて確認する

住所変更登記には、原則として登録免許税がかかります。そのほか、住民票や戸籍の附票などを取得する費用、司法書士に依頼する場合は報酬も必要です。登録免許税は、原則として土地1筆または建物1個につき1,000円です。例えば、土地1筆と建物1個を所有している場合、住所変更登記の登録免許税は合計2,000円になります。ただし、登記の原因や対象となる不動産によっては非課税となる場合もあります。

司法書士に依頼する場合は、これらの費用とは別に報酬が発生します。報酬額は事務所ごとに異なり、過去に何度も引っ越している場合や、住所と氏名の両方を変更する場合などは、必要な調査や書類の取得によって費用が増えることもあります。見積りを依頼する際は、登録免許税、証明書の取得費用、司法書士報酬がそれぞれいくらになるのか確認しましょう。また、書類の取得を代行してもらえるのか、追加費用が発生する場合はどのようなケースなのかも聞いておくと安心です。

 

自分で申請する方法と司法書士へ依頼する方法

住所変更登記は、必ずしも司法書士に依頼する必要はありません。必要書類をそろえ、申請書を作成して、自分で法務局へ申請することもできます。

例えば、不動産を購入してから一度だけ引っ越した方で、住民票によって以前の住所から現在の住所への変更を証明できる場合は、比較的手続を進めやすいでしょう。申請方法は法務局のホームページなどで確認でき、不明な点は法務局の登記手続案内を利用することもできます。一方、何度も引っ越している方や、結婚などで氏名も変わっている方は、必要書類の確認に手間がかかる場合があります。また、以前の住所を証明する書類が取得できない場合などは、司法書士に相談した方がよいでしょう。特に不動産の売却を予定している場合は、決済までに住所変更登記を済ませる必要があるため、手続にかけられる時間も重要です。費用を抑えたい方は自分で申請する方法を、書類の準備や手続に不安がある方は司法書士への依頼を検討しましょう。

 

 

安さだけでなく決済までの余裕を考える

不動産を売却する際は、住所変更登記の費用だけでなく、手続にかかる時間にも注意が必要です。買主が決まった後に必要書類が不足していることが分かると、予定していた決済日に間に合わなくなる可能性があります。

例えば、売買契約を締結し、1か月後に決済する予定だったとします。その段階で住所変更登記が必要だと分かり、過去の住所を証明する書類の取得に時間がかかってしまうと、買主の住宅ローンや引っ越しの予定にも影響するおそれがあります。

司法書士に依頼すれば書類の確認や申請を任せられますが、必要な書類がそろわなければ、希望する日までに手続が完了するとは限りません。そのため、売却を考え始めた段階で登記の内容を確認し、住所変更が必要な場合は早めに準備しておくことが大切です。

家デパでは、不動産の売却相談や価格査定と併せて、売却に必要な準備についてもご相談いただけます。住所変更登記が必要な場合は、司法書士などの専門家と連携しながら、売却希望時期に合わせた手続の進め方をご案内します。登記上の住所が以前のままになっている方も、まずはお気軽にご相談ください。

 

 

買換え・共有・相続がある売却での注意点

不動産の買換えや、夫婦・親子などで共有している不動産の売却、相続した不動産の売却では、通常の住所変更登記に加えて確認すべきことがあります。特に、所有者が複数いる場合や、亡くなった方の名義が残っている場合は、必要な手続が複雑になることもあります。売却を予定している方は、それぞれの状況に応じた注意点を確認しておきましょう。

 

買換えでは引越しと二つの決済をつなげる

自宅を買い換える場合は、現在の住まいの売却と新居の購入を進める必要があります。特に、売却代金を新居の購入資金に充てる場合は、売却と購入の決済日をどのように調整するかが重要になります。

例えば、新居の購入を先に済ませ、現在の自宅を売却する前に引っ越す場合を考えてみましょう。新居へ引っ越して住民票を移すと、売却予定の自宅について、登記上の所有者住所と現在の住所が異なることになります。この場合、原則として、買主への所有権移転登記を申請する前に住所変更登記が必要です。

一方、現在の自宅を先に売却し、その売却代金で新居を購入する場合は、決済と引っ越しの順序によって必要な準備が変わります。売却代金の受領、住宅ローンの返済、新居の購入資金、引渡しの日程なども考慮しなければなりません。

買換えでは、住所変更登記だけでなく、売却・購入・引っ越しの予定をまとめて確認することが大切です。特に、住民票は実際に住んでいる住所に基づいて届け出る必要があるため、不動産取引の都合だけで移す時期を決めないよう注意しましょう。

 

共有名義は所有者ごとに住所の履歴を確認する

夫婦や親子、兄弟などで不動産を共有している場合は、共有者全員の登記上の住所と氏名を確認する必要があります。

例えば、夫婦で購入した住宅を売却する場合、夫の登記上の住所は現在の住所と一致していても、妻の住所が以前のままになっていることがあります。この場合は、住所が変わっている妻について、住所変更登記が必要になる可能性があります。また、相続などによって兄弟で共有している不動産では、それぞれが異なる地域に住んでいることも珍しくありません。共有者の中に何度も引っ越している方がいれば、過去の住所を証明する書類の取得に時間がかかる場合があります。

 

さらに、不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。住所変更登記の準備だけでなく、売却条件や売買契約、決済の日程についても、共有者全員で確認しておくことが大切です。

共有名義の不動産を売却する際は、買主が見つかってから慌てることのないよう、早い段階で共有者全員の登記内容と売却の意思を確認しておきましょう。

 

相続した不動産は所有権の承継を先に確認する

親などから相続した不動産を売却する場合は、まず登記上の所有者が誰になっているのかを確認しましょう。亡くなった方の名義が残っている場合は、原則として、売却に伴う所有権移転登記の前に相続登記を行う必要があります。

例えば、父親が亡くなり、子どもが実家を相続して売却する場合を考えてみましょう。父親名義のままになっている不動産は、子どもの現在の住所を届け出るだけでは売却に必要な登記手続が完了しません。まず、誰が不動産を相続するのかを確認し、相続登記によって名義を変更する必要があります。

また、固定資産税の納税通知書が自分に届いている場合でも、相続登記が完了しているとは限りません。家族の間で相続する人が決まっていても、登記上は亡くなった方の名義が残っている場合があるため注意が必要です。

さらに、相続登記を済ませた後に相続人が引っ越している場合は、住所変更登記が別途必要になることがあります。

相続した不動産を売却する際は、相続登記が完了しているか、現在の所有者の住所や氏名が正しく登記されているかを確認しましょう。必要な手続が分からない場合は、不動産会社や司法書士に早めに相談することをおすすめします。

 

 

売却前の住所変更登記についてよくある質問

不動産の売却を検討している方からは、「引っ越した後に住所変更登記をしていないけれど大丈夫？」「登記上の住所が違っていても売却できる？」といったご質問をいただくことがあります。また、2026年4月から住所変更登記が義務化されたことで、申請期限や手続について疑問を持つ方もいるでしょう。ここでは、住所変更登記に関するよくある質問を取り上げ、不動産を売却する際の注意点や必要な準備について分かりやすく解説します。

 

住民票を移していれば登記も変更されていますか

いいえ、引っ越しの際に住民票を移しただけでは、不動産の登記上の住所は変更されません。住民票の住所変更と、不動産の住所変更登記は別の手続だからです。

例えば、住宅を購入した後に別の市へ引っ越し、住民票や運転免許証の住所変更を済ませていても、所有している住宅の登記上の住所が以前のままになっていることがあります。

なお、スマート変更登記のための「検索用情報の申出」をしている場合は、法務局が住所変更登記を行う仕組みがあります。ただし、申出をした時点で登記が変更されるわけではありません。

不動産を売却する際は、登記事項証明書を取得し、所有者の住所が現在の住所と一致しているか確認しましょう。土地と建物を所有している場合は、それぞれの登記内容を確認することも大切です。

 

住所が違うと売却相談や査定を始められませんか

いいえ、登記上の住所が以前のままでも、不動産会社への売却相談や価格査定を始めることはできます。住所変更登記を済ませていないからといって、売却活動を始められないわけではありません。

ただし、実際に買主へ所有権を移転する際には、原則として住所変更登記が必要になります。そのため、売却の相談を始める段階で、登記上の住所と現在の住所が異なっていることを不動産会社に伝えておくとよいでしょう。

家デパでは、住所変更登記が終わっていない場合でも、不動産の売却相談や価格査定を承っています。登記の手続についても必要に応じて司法書士などの専門家と連携しながら、売却希望時期に合わせた準備をご案内します。

 

引っ越していなくても確認が必要な場合はありますか

はい、引っ越しをしていなくても、登記内容の確認が必要になる場合があります。

例えば、結婚や離婚によって氏名が変わった場合は、登記上の氏名を変更する手続が必要になります。また、市町村合併や住居表示の実施によって、実際には同じ場所に住んでいても、住所の表記が変わることがあります。

ただし、行政上の住所変更については、通常の引っ越しとは登記上の取り扱いが異なり、変更登記の申請が不要となる場合もあります。

不動産を売却する際は、登記上の住所や氏名が現在の情報と一致しているか確認しましょう。違いがある場合は、結婚による改姓なのか、行政上の住所変更なのかなど、その理由に応じて必要な手続を確認することが大切です。

 

検索用情報を申し出ていれば何もしなくてよいですか

検索用情報の申出を済ませていても、すぐに登記上の住所が変更されるわけではありません。

スマート変更登記は、法務局が住民基本台帳ネットワークの情報を確認し、所有者の住所や氏名が変わっている場合に、本人の意思を確認したうえで変更登記を行う制度です。

そのため、検索用情報の申出をした後も、法務局から届く意思確認通知への回答が必要になります。また、変更登記が完了するまでには一定の時間がかかります。

特に不動産の売却を予定している場合は、スマート変更登記の完了を待っていると、決済日に間に合わない可能性があります。登記上の住所が現在と異なっている方は、まず登記事項証明書を確認しましょう。売却を急ぐ場合は、通常の住所変更登記を申請する必要があるか、司法書士などに相談することをおすすめします。

 

書類が見つからない場合はどう進めればよいですか

以前の住民票や不動産を購入したときの書類が見つからなくても、すぐに売却を諦める必要はありません。住所変更登記に必要な書類は、市区町村や法務局で取得できる場合があります。

例えば、何度も引っ越しているため、登記上の住所から現在の住所までの変更を証明できない場合は、住民票の除票や戸籍の附票などを取得して確認します。また、登記事項証明書は法務局で取得できるため、購入当時に保管していた証明書が見つからなくても、現在の登記内容を調べることは可能です。

ただし、古い住民票の除票などは、保存期間の経過によって取得できない場合もあります。そのような場合は、ほかの書類を使って住所の変更を証明できるか、司法書士や法務局に相談しましょう。

必要な書類がすべてそろっていなくても、家デパでは売却相談や価格査定を承っています。まずは手元にある資料を確認し、売却に向けて必要な準備を一緒に進めていきましょう。

 

 

松屋不動産販売株式会社　代表取締役：佐伯慶智からのアドバイス

不動産の売却では、「いくらで売れるのか」「いつ売れるのか」という点に関心が集まりがちです。しかし、希望する価格で買主が見つかっても、登記や必要書類の準備が整っていなければ、予定どおりに売却できない場合があります。私は、不動産を売却する際には、価格だけでなく、契約から決済まで安心して進められるよう、早めに準備しておくことが大切だと考えています。

 

売却価格と同時に売れる状態かを確認する

不動産の売却を考え始めたとき、多くの方が最初に気になるのは「自分の家や土地がいくらで売れるのか」ということでしょう。もちろん、適正な売却価格を知ることは重要ですが、私はそれと同じくらい、売却に必要な準備が整っているかを確認することも大切だと考えています。

例えば、査定を依頼した住宅の登記上の住所が以前のままになっていたり、相続した土地が亡くなった親の名義になっていたりする場合です。このような状況でも売却相談や査定を始めることはできますが、実際に買主へ所有権を移転するまでには、必要な登記手続を済ませなければなりません。

また、住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済できるかどうかも確認が必要です。私は、不動産の売却査定を依頼する際には、価格だけでなく、登記の名義や住所、住宅ローンの残高、希望する売却時期なども併せて相談することをおすすめしています。早い段階で確認しておけば、買主が見つかった後に慌てることなく、売却を進めやすくなります。

 

不明点を隠さず日程を決める前に共有する

不動産を売却する際、登記や必要書類について分からないことがあっても、遠慮せず不動産会社に相談してください。

例えば、「何度も引っ越しているので、登記上の住所が分からない」「結婚前に購入した家なので、登記が旧姓のままかもしれない」「相続した不動産の書類がどこにあるか分からない」といった場合です。

こうした事情を最初に伝えていただければ、必要な書類や手続を確認しながら、売却の準備を進めることができます。すべての書類をそろえてから相談する必要はありません。

一方で、登記に関する問題が解決していないにもかかわらず、確認をせずに決済日を決めてしまうことは避けたいところです。必要な書類が取得できなければ、買主の住宅ローンや引っ越しの予定にも影響する可能性があります。

私は、売却の相談では、分かっていることだけでなく、不安に感じていることや確認できていないことも伝えていただきたいと考えています。早めに問題を把握することが、売主と買主の双方にとって安心できる取引につながります。

 

家族の予定と資金の動きを一緒に考える

自宅の買換えや住替えでは、現在の住まいを売却するだけでなく、新居の購入や引っ越しなど、さまざまな準備が必要になります。特に、売却代金を新居の購入資金に充てる場合は、売却と購入の決済日をどのように調整するかが重要です。

例えば、子どもの入学に合わせて新居へ引っ越したい場合や、住宅ローンの返済を終えてから新しい住宅を購入したい場合など、家族によって希望する時期や資金計画は異なります。こうした買換えの予定に、住所変更登記などの手続が必要になることもあります。登記上の住所が以前のままになっている場合は、早めに確認し、売却の決済に支障が出ないよう準備しておくことが大切です。

家デパでは、豊橋市・豊川市・知立市・浜松市をはじめとする営業エリアで、不動産の売却や買換えのご相談を承っています。

「今の家を売ってから新居を買うべきか」「住宅ローンが残っていても買換えできるのか」「売却と引っ越しをどのように進めればよいのか」といったお悩みも、ぜひお聞かせください。登記に関する専門的な手続は司法書士などに確認しながら、お客様のご希望やご家族の予定に合わせた、無理のない売却・買換え計画をご提案します。

 

まとめ｜住所変更登記は売却日程に合わせて準備する

2026年4月から住所等変更登記が義務化され、不動産の所有者は、住所や氏名が変わった場合、原則として2年以内に変更登記を申請する必要があります。ただし、不動産を売却する場合は、申請期限がまだ先であっても、買主への所有権移転登記に備えた準備が必要です。最後に、売却前に確認しておきたいポイントと、住所変更登記が終わっていない場合の相談方法について整理します。

 

制度の期限と売却に必要な準備を分ける

住所等変更登記は、2026年4月1日から義務化されました。これにより、住所や氏名が変わった場合は、原則として変更した日から2年以内に変更登記を申請しなければなりません。また、2026年4月1日より前に変更があった場合も、原則として2028年3月31日までに対応する必要があります。

ただし、不動産を売却する場合は、こうした申請期限とは別に、売却の決済日に間に合うよう準備することが大切です。

例えば、住所変更登記の申請期限が1年以上先であっても、来月に自宅を売却する予定があれば、原則として買主への所有権移転登記を申請する前（または同時）に住所変更登記を済ませる必要があります。

買主が見つかってから慌てて手続を始めることのないよう、売却を検討し始めた段階で登記の内容を確認しておきましょう。

 

登記・現在の住所・変更の経過を確かめる

住所変更登記が必要かどうかを確認するには、まず所有している不動産の登記事項証明書を取得し、登記上の住所と現在の住所を比較しましょう。住所が異なっている場合は、いつ引っ越したのか、これまでに何回転居しているのかを確認します。何度も引っ越している場合は、住民票だけでは過去の住所をすべて証明できず、住民票の除票や戸籍の附票などが必要になることもあります。

また、結婚などで氏名が変わっている場合は、氏名変更登記についても確認が必要です。スマート変更登記のために検索用情報の申出を済ませている方も、登記上の住所がすでに変更されているとは限りません。売却前には、現在の登記内容を確認することが大切です。

必要な書類や手続が分からない場合は、法務局や司法書士に相談し、売却予定に合わせて準備を進めましょう。

 

売却や買換えの相談は資料がそろう前から始められる

「登記上の住所が以前のままになっている」「相続した家が親の名義になっている」「必要な書類が見つからない」といった場合でも、不動産の売却相談や価格査定を始めることはできます。

家デパでは、こうした登記に関する不安がある方からの売却相談も承っています。登記事項証明書や購入当時の書類などが手元にあれば、相談時にお持ちください。すべての書類がそろっていなくても問題ありません。

また、自宅の買換えを検討している方には、現在の住まいの売却価格だけでなく、住宅ローンの残高、新居の購入予算、引っ越しの時期なども踏まえたご提案を行います。

不動産の売却は、価格だけでなく、売却する時期や必要な手続を含めて計画することが大切です。

豊橋市・豊川市・知立市・浜松市や周辺地域で、不動産の売却・買換えをご検討の方は、ぜひ家デパへご相談ください。